剛剛過去的一年，中國房地產市場走勢超出所有人預期，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場完成了從高燒到降溫的一次輪回。
??整整一年，國內房地產的多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1～11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額102503億元，增長37.5%。
??盡管最后一個月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預計;按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。
??無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國房地產市場最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開發(fā)商超過10家。
??但是，調控壓頂、市場降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，2017年無疑是開發(fā)商又一個大考。擴張還是收縮，關系到成為市場中的大魚還是被吃掉的小魚的問題，但開發(fā)商已無暇思考太多，因為行業(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經打響。
??2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之后中國房地產市場何去何從?
??趨勢一：巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升
??每年都有排行榜，這一年，格外不同。
??2016年12月31日，克而瑞發(fā)布的2016年中國房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元，12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的10%。
??對比往昔，地產TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進則退。曾經，行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當年全年銷售金額是1081.6億。時過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。
??2017年的“成績單”并不令人意外。2016年前三季度，國內信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房價加速上漲成為必然結果。而房企，則借機壯大規(guī)模，利用入袋的銷售金額尋求擴充實力的經營路徑。
??于是，土地市場陷入癲狂狀態(tài)，地王從一二線城市蔓延到三四線城市?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國300城經營性用地成交金額為19769億元，增幅達23%。
??熱點城市高總價、高地價、高溢價率的三高地塊頻出，地王紀錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。
??但是，地王是危險的，尤其在市場預期發(fā)生改變之后。第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P表示，市場預期改變，2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長、投資回報前景越發(fā)縹緲，開發(fā)商拿地需要謹慎，并注意防控風險、分攤成本。
??開弓難有回頭箭，已經擠上了霸主之爭的擂臺，就只能硬著頭皮往下走。第一財經記者從少數(shù)私下透露了2017年銷售目標的地產公司處獲得的信息顯示，在去年大量填補庫存的基礎上，2017年勢必爭取更高銷售目標，個別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標。
??一名華南房企高管對第一財經記者表示，“除了像萬達一樣堅定轉型的以外，沒有開發(fā)商會主動收縮業(yè)務，收縮意味著向市場投降。企業(yè)不難作出選擇，難的是在負債、規(guī)模、成本與盈利間取得平衡。”
??趨勢二：并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹
??過去一兩年時間，以并購為主的外延式增長成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑，它能破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結合得更加緊密，是大象和大象的游戲，并有望改寫行業(yè)格局。
??某研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年年內僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的并購案例近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。
??2015年，行業(yè)中最大的并購事件當數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產上市。而2016年，并購事件增多，先是中海宣布通過收購中信地產以及中信泰富持有的地產業(yè)務，相關資產包含有126個房地產項目，與此相似的是保利并購中航地產案，中航把共計331萬平方米建面的九大資產作價20.3億賣給保利。并購之王融創(chuàng)在2016年大出手，據(jù)不完全統(tǒng)計，其在年內已進行10筆收購，耗資近300億元，此外融創(chuàng)還通過定增入股金科地產，玩起股權投資。銷售冠軍恒大地產更是一直走在“買買買”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，主題從地產項目的收購到股權收購再到借殼重組，更參與炮制了震動整個資本市場的萬科股權大戰(zhàn)……
??上述收購是去年行業(yè)收購大戰(zhàn)中的縮影，也是冰山一角。招商蛇口總經理許永軍接受第一財經記者采訪時表示，未來大型房企將加速整合并購中小房企可，行業(yè)集中度進一步提升。
??劉德?lián)P則預測，“2017年開發(fā)商整合將加速，有獲取貸款能力的、進入股權市場的大型開發(fā)商將尋找收購合適資產或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機會?！?
??穆迪副總裁兼高級信用評級主任梁鎮(zhèn)邦在2016年12月舉行的穆迪信用風險年會上對記者表示，“預計在調控的干預下，2017年房價增速將會放緩。信貸環(huán)境中，無論是開發(fā)貸還是境外債券市場和銀行融資、境內債券市場與信托貸款等融資渠道都更利于財務健康的大型開發(fā)商。”
??趨勢三：樓市趨穩(wěn)
??中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月29日，全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達到了48.4%。
??伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程加速，上述核心城市房價不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢使得人口不斷流入。
??“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢是有關的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產市場交易持續(xù)向好的態(tài)勢有關;其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個月的緊張狀態(tài)?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。
??“當下市場在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，市場未來的調整期將維持6～9個月。這一輪市場的調整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產首席分析師張大偉指出。
??戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏認為，政府需要合理引導市場需求，全面開征房產稅等良藥多管齊下，建立長效機制，這是穩(wěn)定房價的關鍵。
??趨勢四：調控長效機制加快落地
??剛剛結束的中央經濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時，會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。
??伍惠敏認為，長效機制意味著房地產市場發(fā)展不能只靠一時的應急政策，關鍵要完善制度建設，并處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關系。
??“限購政策、信貸政策都需要搭配使用，同時輔助房產稅等其他手段?！蔽榛菝粽f。
??方正證券房地產行業(yè)首席分析師夏磊表示，穩(wěn)房價其實就是穩(wěn)民心。當前政策騰挪空間已越來越小，只有構建房地產健康發(fā)展長效機制、構建“階梯形”消費預期才能實現(xiàn)房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
??夏磊指出，面對區(qū)域分化的市場，作為宏觀調控的主體，中央政府應將更多的行政調控責任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點“因城施策”。并在土地、稅收等關鍵要素方面，應讓地方政府承擔主體責任。同時，積極適應城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應積極推行房地產稅改革。具體來看，對各環(huán)節(jié)稅收進行調整，減少交易環(huán)節(jié)稅費、支持居民置換和房產流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費，調節(jié)財富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結構，為房地產稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時，應開展空置房房產稅試點，減少社會資源的浪費，引導購房預期，避免住房成為炒作的工具。
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到，建立樓市基礎性制度和長效機制是重點之一，比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法。未來建立不動產統(tǒng)一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今后一攬子關于房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。
