水皮雜談，一家之言，兼聽則明，偏聽則暗。
??北上廣深的房價(jià)一直是中國房價(jià)的“領(lǐng)頭羊”，北京作為首都，一定程度上示范作用就更大?，F(xiàn)在北京市長表態(tài)了，“我不漲價(jià)，你們隨意。”
??這是北京市代市長蔡奇在北京市組建委主持召開的座談會(huì)上，聽取房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)的，確保明年房價(jià)環(huán)比不上漲。大家知道，環(huán)比跟同比是不同的概念，今年3月份跟去年3月份比這叫同比，而環(huán)比就是這個(gè)月跟上個(gè)月比，確切的地講，環(huán)比這個(gè)概念是代表了一種趨勢。蔡奇對概念分得非常清楚，也就是給大家傳遞一個(gè)信號，北京的房價(jià)就是不想讓它上漲。
??蔡奇為什么這么堅(jiān)定呢？因?yàn)楸本┑姆績r(jià)在過去一年漲得非常厲害，平均上漲幅度占30%左右，整體呈現(xiàn)一個(gè)過山車的形狀，在一季度的時(shí)候量價(jià)齊升，二季度稍微緩和了一下，三季度的時(shí)候又開始在二線城市頂推之下大幅度地上漲，四季度在新政策出臺之后有所回落。
??數(shù)據(jù)上看，2016年北京市新建的商品房成交是14萬套，環(huán)比增長了24.56%，成交均價(jià)是32592元每平方米，環(huán)比上漲是20.33%；二手房方面，2016年一共成交了27萬套，環(huán)比增長是36.97%，超過2009年26.7萬套，創(chuàng)下又一個(gè)歷史新高。而同時(shí)我們可以看到，普通住宅的成交環(huán)比是在下降的，而公寓和別墅類的產(chǎn)品成交卻在上升，也就是說我們說的豪宅，而且豪宅的價(jià)格生猛，單價(jià)十萬以上差不多都快成為豪宅的標(biāo)配了。為什么那么高呢？因?yàn)槲覀冎狼皟赡甑牡赝?，現(xiàn)在都開始陸陸續(xù)續(xù)上市了，要想回本就得賣高價(jià)，融創(chuàng)2013年拿下的農(nóng)展館的地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就是平均7萬，那現(xiàn)在建成的北京壹號院，成交均價(jià)就在16萬元每平方米以上。
??說好2017年不漲，那政策有沒有跟進(jìn)呢？是有的。我們看到，2016年末就有消息傳出來，15家銀行北京分行簽署了一份公約，從2017年1月1號開始起，執(zhí)行貸款利率不低于銀行基準(zhǔn)利率9折這樣一個(gè)約定，新年過后這個(gè)消息基本落實(shí)，北京地區(qū)大部分的銀行將執(zhí)行這個(gè)利率折扣。
??而在今年的9月30號開始，全國多地樓市重新開始新一輪的限購限貸，到11月、12月，限購限貸加碼，但是城市的覆蓋面并沒有完全鋪開，我印象中上一輪是46家，到現(xiàn)在才22個(gè)城市，但是現(xiàn)在有新城市加盟了，西安在2016最后一天也開始重啟了限購政策。雖然西安并不在被點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市之中，但是西安的限購一定程度上也是對中央表態(tài)的回應(yīng)，我估計(jì)其他城市也很快會(huì)跟上。
??我們回頭來看，年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給房地產(chǎn)的篇幅是相當(dāng)大的，在過去歷屆都是沒有的?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹边@句話也廣為流傳，其實(shí)這句話最早的出處是2016年5月9號，《人民日報(bào)》上的《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)》，當(dāng)時(shí)權(quán)威人士就指出，三個(gè)要素市場，股市、樓市和債市不能用來作為保增長的工具，房子是用來住的，不是用來炒的，房價(jià)不能漲到天上去。很可惜，當(dāng)時(shí)權(quán)威人士這個(gè)論斷并沒有引起大家足夠的重視，一直到9月28號國務(wù)院專題會(huì)，重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，我們才意識到。
??權(quán)威人士這個(gè)話是說給誰聽的，說給地方政府聽的，政策要控制一下；說給開發(fā)商聽的，價(jià)格不要太離譜；說給金融機(jī)構(gòu)聽的，銀行的貸款你要管住，沒有資格的金融機(jī)構(gòu)千萬別出幺蛾子；更是說給投資者聽的，政策在收緊，炒房需謹(jǐn)慎。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對房貸的指向是非常明確的，宏觀上貨幣要管住，微觀上支持合理居民自購房的需求，是要遏制投資和投機(jī)的趨向和需求。接下來銀行金融機(jī)構(gòu)在房貸上面的政策可能會(huì)越來越謹(jǐn)慎，一些加了杠桿的資金想在房地產(chǎn)市場上投機(jī)，可能會(huì)越來越困難，應(yīng)該講針對性還是非常強(qiáng)的，所以我們預(yù)計(jì)，2017年整個(gè)房地產(chǎn)市場在政策的緊箍咒之下，在流動(dòng)性開始收緊的情況之下，在信貸控制之下，房價(jià)應(yīng)該講是平穩(wěn)的，甚至有可能有所回落。所以北京市說的，環(huán)比不上漲，是有可能做到的。
