樓市的量?jī)r(jià)暴漲和暴跌，是所有人都不愿意看到的，這中間蘊(yùn)含著太多的不確定性。因此在多位專家和房企代表從政策、市場(chǎng)和企業(yè)機(jī)會(huì)等幾大方面最終判斷得出，2017樓市將會(huì)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，即便是局部出現(xiàn)調(diào)整，也不會(huì)影響房地產(chǎn)向正規(guī)化的步伐邁進(jìn)。
馬光遠(yuǎn)：
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策目標(biāo)
“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是日前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最受人關(guān)注的一句話，也成為理解和預(yù)測(cè)2017年房地產(chǎn)基本走勢(shì)的最關(guān)鍵之語(yǔ)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)只有一個(gè)字，就是“穩(wěn)”，“暴漲和暴跌都是政策不愿意看到的。”
馬光遠(yuǎn)在其微信公眾號(hào)中對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他認(rèn)為，2017年政策的基本目標(biāo)是在抑制投機(jī)、打壓杠桿的同時(shí)，穩(wěn)定價(jià)格，“可以微漲和微跌，但絕不能大漲和大跌。2017年房地產(chǎn)投資的收益和2016年不能同日而語(yǔ)。一些炒作過(guò)頭的城市，房?jī)r(jià)的回調(diào)是大概率。投資和居住需求，起碼都不著急在一季度出手買房?！?
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中還提到，要建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)此，馬光遠(yuǎn)表示，長(zhǎng)效機(jī)制是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，然而，由于過(guò)去多年在制度建設(shè)方面欠賬太多，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)需要很長(zhǎng)時(shí)間，“比如，會(huì)議公報(bào)提到‘要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力?！@其實(shí)意味著，人往大城市走的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷周期性的調(diào)整之后，大城市、特大城市仍然會(huì)成為購(gòu)房的首選。中國(guó)房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)的地方絕非房?jī)r(jià)最高的一線城市和熱點(diǎn)城市，而恰恰是庫(kù)存過(guò)高的三四線城市。”
陳志：
縮量依然是態(tài)勢(shì)
“從國(guó)家宏觀層面來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為不確定性仍然多。但是我的一個(gè)基本判斷，縮量仍然是態(tài)勢(shì)?！痹诒本┏墙ā?guó)譽(yù)府舉辦的京西區(qū)高端人居品鑒論壇上，北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出判斷。
從政策層面來(lái)看，陳志認(rèn)為，“930”后續(xù)的既定政策都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，“比如商品房買賣合同格式文本的修訂、各個(gè)區(qū)縣必須嚴(yán)格執(zhí)行房屋的買賣資金監(jiān)管政策等?？赡懿皇鞘裁春車?yán)厲的東西，但是它是一個(gè)市場(chǎng)監(jiān)管行為的不斷完善和細(xì)化，甚至有一些東西在向法律層面過(guò)渡?！?
2016年國(guó)慶期間，20多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些熱點(diǎn)城市在近兩個(gè)月還多次進(jìn)行調(diào)控加碼，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，前期市場(chǎng)較熱的城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。那么，未來(lái)到底買不買房？陳志認(rèn)為，貨幣政策的變化是指導(dǎo)該不該買房一個(gè)很重要的風(fēng)向標(biāo)和路牌，“目前看到的官方說(shuō)法和做法，更重要的是在防范金融風(fēng)險(xiǎn)。前幾日中共中央政治局會(huì)議提出來(lái)要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，大家不要輕易地簡(jiǎn)單認(rèn)為就是一個(gè)緊縮的手段。它是真正透露出背后的緊迫性，手段可能會(huì)比我們預(yù)想的要嚴(yán)厲或者持續(xù)的時(shí)間要長(zhǎng)?！?
陳志還從房地產(chǎn)企業(yè)方面解讀表示，在2017年弱市場(chǎng)的前提下，企業(yè)將面臨資金回籠的壓力，營(yíng)銷方式將變得很重要，“仍然以亢奮的姿態(tài)，認(rèn)為皇帝的女兒不愁嫁，這個(gè)恐怕不行。”他表示，2017年估計(jì)不是簡(jiǎn)單的具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)即可，產(chǎn)品內(nèi)容的比拼將更加激烈。
歐陽(yáng)捷：
房?jī)r(jià)上漲速度將受到抑制
“房?jī)r(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制，不要指望和幻想今年熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)管制會(huì)有任何放松?！痹谛鲁强毓筛笨偛脷W陽(yáng)捷看來(lái)，2017年國(guó)內(nèi)沒(méi)有黑天鵝，偏緊的貨幣政策是化解美歐不確定性的最佳防御性策略。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了 “房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)要求“微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，這意味著什么？歐陽(yáng)捷認(rèn)為，2017年熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購(gòu)房會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制，如果市場(chǎng)繼續(xù)升溫，不排除未來(lái)還會(huì)繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率，“也意味著房?jī)r(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制?！?
對(duì)于今年的樓市走向，歐陽(yáng)捷表示，熱點(diǎn)一二線城市“控房?jī)r(jià)”依然是主基調(diào)，但供應(yīng)難以明顯增加，成交量或有下降；三四線城市仍然是“去庫(kù)存”，政策不會(huì)明顯變化，成交量不會(huì)明顯增加，整體上樓市會(huì)保持基本平穩(wěn)。
近年，越來(lái)越多的中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購(gòu)，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。獲取土地難度增加、監(jiān)管層對(duì)資金的收緊，中小企業(yè)面臨的處境可能更加艱難。對(duì)此，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，現(xiàn)金流已經(jīng)成為中小房企脖子上緊繃的絞索，而大型房企雖然資金成本有所上升，但畢竟融資渠道更多，房企兩極分化的馬太效應(yīng)已經(jīng)愈演愈烈，“今年百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額將超過(guò)50%，未來(lái)5至10年，20強(qiáng)市場(chǎng)占有率也會(huì)超過(guò)50%?！?
侯寧：
房地產(chǎn)股并購(gòu)蘊(yùn)含機(jī)會(huì)
在寶能、恒大的進(jìn)入，萬(wàn)科股票得到大幅上漲，地產(chǎn)股也因此引發(fā)關(guān)注。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員侯寧認(rèn)為，“房地產(chǎn)股的并購(gòu)蘊(yùn)含著賺錢機(jī)會(huì)，這兩年房地產(chǎn)股也能賺錢。”
綜觀兩市地產(chǎn)股，雖然房?jī)r(jià)上行，但是這把火并未引到股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)股近年來(lái)一直沒(méi)有表現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)?！肮墒袨槭裁床毁I賬？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率從2011年起就開始下降了?！痹?017金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)上，侯寧對(duì)地產(chǎn)股的表現(xiàn)作出解釋。
不過(guò)，部分股權(quán)分散、質(zhì)地優(yōu)良、估值較低的地產(chǎn)股也因此被資本盯上，在萬(wàn)科之前，已有金地集團(tuán)等房企被資本競(jìng)相舉牌，房地產(chǎn)股票平均市盈率由2014年最低點(diǎn)的10倍漲到了24倍左右。接下來(lái)的地產(chǎn)股會(huì)有如何的表現(xiàn)？侯寧認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)，意味著對(duì)房地產(chǎn)的要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)夯實(shí)內(nèi)功的要求越來(lái)越強(qiáng)烈，房地產(chǎn)股的并購(gòu)將蘊(yùn)含著賺錢機(jī)會(huì)，“我相信在今后的5至10年中，房地產(chǎn)股票還是一個(gè)黑馬頻出的市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模的并購(gòu)重組時(shí)代來(lái)臨，這也標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力轉(zhuǎn)型真正的開始?！?
已經(jīng)被拉高的萬(wàn)科股票還能入手嗎？侯寧認(rèn)為，“現(xiàn)在萬(wàn)科股價(jià)照著20元左右跌下來(lái)，跌到一定程度又可以買，它的并購(gòu)重組機(jī)會(huì)沒(méi)有完，不僅是萬(wàn)科，其他都有可投資的機(jī)會(huì)。”
