中央經(jīng)濟工作會議明確表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入2016年12月份以來，決策層已經(jīng)六次明確對房地產(chǎn)的相關調控。2017年樓市怎么走？房價是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水面。
??調控持續(xù)
??在2016年12月14日的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調控主基調——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場長效機制。在12月29日和30日，住建部又發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設部黨組關于巡視整改情況的通報》，狠抓熱點城市控房價，三四線城市和縣城去庫存，同時還公布21家違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。事實上，僅在2016的12月，決策層已經(jīng)先后六次明確對房地產(chǎn)的相關調控及監(jiān)管。
??從監(jiān)管層的態(tài)度來看，維穩(wěn)仍然是2017年的核心命題。預計2017年一二線熱點城市調控會持續(xù)，“房價不止、政策不?！保@與防控金融風險的宏觀背景也是一脈相承。同時，對于三四線城市去庫存等供給側結構性改革也會得以延續(xù)，除了主要的政策性支持，也可能會與提高整個城市的“基本面”相融合。針對各個城的調控，預計會根據(jù)各地實際情況升級為“一城一策”。
??加息預期
??2016年前三季度房地產(chǎn)市場的火熱，與寬松的信貸政策有很大關系，信貸是影響短期房價的重要因素之一。在上海實行“認房又認貸”之后，2016年12月23日，鄭州又成為“認房又認貸”的第二個城市，這個被稱之為最嚴厲的調控政策是否會鋪開，成為熱點城市懸在頭上的達摩克利斯之劍。該政策的出臺，也將直接影響到房地產(chǎn)市場的成交量和房價走向。
??2016年12月中旬，美聯(lián)儲宣布加息并給予今年3次加息的預期，人民幣出現(xiàn)貶值預期。本次加息或預示美國步入加息周期，一經(jīng)確認則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內固然不會出現(xiàn)此種局面，但加息操作勢必會削弱投資需求并抑制消費?！耙坏┘酉ⅲɑ蛘哔Y金價格上漲過快），代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發(fā)中國房價的重新估值，以人民幣計價的資產(chǎn)價格的調整是大概率?！睒I(yè)內人士表示。
??房價走穩(wěn)
??雖然政府在加碼調控，但倘若房價出現(xiàn)大跌，這勢必也不是監(jiān)管層的本意。在2017年，房地產(chǎn)市場會進入一個小的調整期，房價會“穩(wěn)”字當頭，可能會出現(xiàn)微漲或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。
??從多家證券公司房地產(chǎn)研究部門發(fā)布的報告來看，對于2017年，機構對于成交量的預測基本一致，都認為房屋銷售面積會出現(xiàn)下降，方正證券最樂觀，預測要跌6%，最悲觀的中投證券則預計會跌18%。當然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現(xiàn)不同的情況。買房的人少了，自然也會影響到房價，大多機構預測2017年房價波動幅度在正負3%以內。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。
??方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底至2018年上半年。
??并購加速
??最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)內并購潮已經(jīng)初現(xiàn)端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，在2017年，開發(fā)商的整合或將進一步加速。
??手里有地但開發(fā)能力弱的中小型房企若無法通過開發(fā)模式盈利，賣土地、賣股權現(xiàn)象就可能會頻繁出現(xiàn)；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個企業(yè)會被當殼賣掉了。對于彈藥充足的大型開發(fā)商，將會在二級市場尋找開發(fā)機會以及合適資產(chǎn)，抑或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商。不僅如此，從現(xiàn)在各類城市的房地產(chǎn)市場而言，一旦有大型開發(fā)商進入，中小型開發(fā)商的生存空間已經(jīng)在面臨著不斷壓縮的情形。
??當然，盡管拿地成本不斷上漲，開發(fā)商依然繼續(xù)深耕一線城市以及二線重點城市。為降低風險、分攤成本，許多開發(fā)商可能會選擇聯(lián)合其他開發(fā)商，抑或尋求保險公司等金融機構的聯(lián)合。
