2016年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊是不少中小城市大量商品房（資料、團(tuán)購、論壇）賣不出去，需要去庫存；另一邊是北京、上海等一線城市住房銷售火爆，甚至出現(xiàn)買房子就像買白菜的怪現(xiàn)象。而各地在10月前后出臺的限購、限貸等調(diào)控政策效果明顯，讓火熱的房地產(chǎn)市場快速降溫，房地產(chǎn)市場也從前三季度的火力大爆發(fā)到四季度漸趨平靜。
在關(guān)鍵時點上，中央為2017年的房地產(chǎn)市場明確定調(diào)。12月14日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。那么，長效發(fā)展機制和短期調(diào)控兩者是什么關(guān)系？2017年房地產(chǎn)市場會否再現(xiàn)2016年的火爆？我們該如何看待本輪樓市調(diào)控？12月11日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了作為1998年房改方案起草人之一的全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌，請他就當(dāng)前的樓市解疑釋惑。
2017年房價總體上穩(wěn)中下行、增幅放緩
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：2016年一線與一些熱點二線城市的樓市就像突然坐上“火箭”，價格的快速上漲讓很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現(xiàn)？
顧云昌：2016年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“雙泡沫”。一個是一二線城市出現(xiàn)的價格泡沫、資產(chǎn)泡沫；一個是三四線城市出現(xiàn)的庫存數(shù)量泡沫，即房子賣不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，從不同的兩個方面發(fā)力，一方面針對一二線城市房價上漲過快，控制房價；另一方面針對三四線城市實施去庫存政策。調(diào)控時用“兩只手”進(jìn)行調(diào)控，一只是無形的手，一只是有形的手。無形的手是市場調(diào)節(jié)，有形的手是行政手段，包括限購限貸等調(diào)控政策。
2016年北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經(jīng)達(dá)到歷史最高峰。2016年1至11月，全國的銷售面積已經(jīng)超過了13億平方米，銷售額超過10萬億元，已經(jīng)超過上一個歷史高峰2013年全年的數(shù)額，肯定會創(chuàng)造歷史新高。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：關(guān)于2017年的房價走勢，目前有兩種聲音，一種聲音認(rèn)為2017年的房價仍然會上漲；還有一種聲音認(rèn)為，在國家的調(diào)控措施下房價不會繼續(xù)上漲。您怎么看？
顧云昌： 房地產(chǎn)市場有一個明顯的“周期規(guī)律”，即3年左右一個周期。2013年是房價的高漲期，2014年是房價的下行期，2016年又迎來一個高漲期，正好是3年時間。我認(rèn)為2017年的房地產(chǎn)市場不可能再像2016年那樣瘋狂，因為一二線城市先后出臺了限購、限貸甚至限價等手段，控制房價和交易量的快速上升。其實，房價的漲或不漲，因城而異。三四線城市在去庫存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補貼方式鼓勵大家買房。其實這些地方的房價本來沒什么泡沫，去庫存之后房價出現(xiàn)回升，是正常的、合理的?？傮w來說，2017年無論是交易量還是房價，有的城市會穩(wěn)中下行、增幅下降，有的城市還會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情形。
“土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機制最重要的部分”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，抑制了一些需求。因此有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控一直是在走抑制需求的老路。您認(rèn)同這個觀點嗎？
顧云昌：房地產(chǎn)調(diào)控是針對需求側(cè)的，市場冷的時候要刺激需求，比如去庫存；市場太熱的時候要遏制需求。抑制需求側(cè)的調(diào)控是短效的，而調(diào)控本身就是短效機制。改革則針對供給側(cè)，同時也是一個長效機制建立的過程。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革很重要的一個方面。過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸甚至限價為主，更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長效機制，短效機制也要使用，畢竟調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，而改革任重而道遠(yuǎn)。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：根據(jù)以往的經(jīng)驗，房價在每一次調(diào)控之后都會出現(xiàn)反彈，房價如何避免進(jìn)入一個“越調(diào)越高”的怪圈？
顧云昌：“越調(diào)越高”的表述過分了些，在增發(fā)那么多貨幣的情況下，房價能不高嗎？關(guān)鍵是房價上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)，要看調(diào)控政策出臺的時間、調(diào)控的手段是否合適，否則會適得其反，比如過度的壓制會出現(xiàn)強烈的反彈，“一刀切”的調(diào)控不能夠?qū)ΠY下藥。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：如何看待今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控？這次調(diào)控后，房價哪一年又會出現(xiàn)反彈？
顧云昌：房地產(chǎn)市場是3年一個周期，我估計2019年房地產(chǎn)價格又會上升。豬肉價格有周期性，房地產(chǎn)價格也有周期性，這是市場規(guī)律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場規(guī)律來做。其實，房地產(chǎn)的問題主要不是房地產(chǎn)自身的問題，而是由于現(xiàn)在的財政政策、貨幣政策、城鎮(zhèn)化、土地錯配等因素形成的問題。例如，貨幣增發(fā)政策，M2增速和大城市的房價增長速度是一致的，中小城市房價增長速度則低于M2增速，這是由于各個城市的住房供求關(guān)系不同而造成的結(jié)果，供大于求的城市，房價就漲得慢，而供不應(yīng)求的城市，房價就漲得快。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在您看來，目前我國房地產(chǎn)存在的根本問題是什么？
顧云昌：目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機制最重要的部分，當(dāng)然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問題是土地制度的問題。2008年以來，在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng)，但人還在流入，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個主要方面。
出臺房地產(chǎn)稅對房價影響有限
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：有一種觀點認(rèn)為我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度并不算高。以美國為例，美國次貸危機后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度為12%以上，而我國只有8%。因此，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必須要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。您認(rèn)同這個說法嗎？
顧云昌：城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)。一方面，城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)的發(fā)展，反過來，房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)化向前邁進(jìn)。因此，要客觀看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)和對老百姓居住條件改善的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)本身確實存在許多問題，主要出在供給側(cè)的土地制度問題上，以及金融和稅收問題上。
關(guān)于房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度只有8%，我認(rèn)為這個數(shù)據(jù)相比美國較低主要是因為兩國統(tǒng)計口徑不一樣。美國計算GDP是從消費端算起，而我國是從投資端算起。GDP的算法不一樣，導(dǎo)致我國跟美國沒有可比性。我國70%的房子還在建，新房還在投資，而美國新房只占總量的10%左右。中國增量那么大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)絕對不會比美國低，應(yīng)該比12%高。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：像北京、上海等一線城市，如果未來出臺房地產(chǎn)稅，會不會影響房價？
顧云昌：房地產(chǎn)稅對房價的影響不是沒有，但影響不大，靠房地產(chǎn)稅來打壓房價是不切實際的。美國的房地產(chǎn)稅多不多？但是房價照樣漲。世界上有哪個國家收了房地產(chǎn)稅后，房價下降了？上海、重慶早就試點房地產(chǎn)稅了，對房價有影響嗎？現(xiàn)在我國房地產(chǎn)稅的稅基還沒有確定，就來評價房地產(chǎn)稅對市場的影響，未免太空泛。我認(rèn)為房地產(chǎn)稅主要是用來調(diào)節(jié)住房需求，主要目的是為了國家的稅收體制改革，或者說是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制，保證國家財政收入。
