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?■夏 丹
??11月份各線城市房價環(huán)比漲幅均有縮窄，熱點城市更為明顯。在近一階段房地產(chǎn)領(lǐng)域工作重心轉(zhuǎn)向熱點城市抑泡沫的同時，去庫存任務(wù)仍將繼續(xù)推進(jìn)。預(yù)計漲幅居前的城市仍有可能加入或加碼調(diào)控。展望2017年，商品房銷售增速將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負(fù)增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。
??密集調(diào)控后，各線城市房價均出現(xiàn)了環(huán)比漲幅縮窄的態(tài)勢，以一線城市縮窄的幅度最大。11月份，70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)第二個月收窄；算術(shù)平均同比上漲10.81%，較上月小幅擴(kuò)大0.38個百分點。分城市類型來看，一線城市環(huán)比增速收窄幅度最大，收窄了3.2個百分點；二線城市次之，收窄1.9個百分點；三線城市盡管受到了一定影響，但僅收窄了0.4個百分點。
??目前幾個熱點城市已經(jīng)開始新一輪收緊措施，表明決策層“抑泡沫”態(tài)度堅決。今年以來我國居民部門加杠桿速度提升較快，截至三季度末主要金融機(jī)構(gòu)新增個人購房貸款占GDP的比重已增至7.08%；若加上公積金貸款的投放量，總體占比可能更大。針對房價漲幅居前的城市，預(yù)計政策還有深化、加碼的可能，并且這種“緊”的格局至少在2017年不會發(fā)生改變。
??去庫存仍任重道遠(yuǎn)
??然而這并不代表“去庫存”任務(wù)戛然而止，相反，這一工作仍然需要繼續(xù)推進(jìn)。11月末，商品房待售面積6.91億平方米，相較去年末僅下降0.27億平方米，效果有所顯現(xiàn)但還不算顯著。若從廣義庫存角度考慮，將凡已開工將來投入市場的部分納入計算，則庫存總體規(guī)模接近60億平方米，去庫存仍任重道遠(yuǎn)。
??隨著熱點城市限購限貸的擠出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，2016年漲幅相對溫和的城市及核心城市的周邊城市（如北京（樓盤）周邊的保定（樓盤）、上海（樓盤）周邊的昆山（樓盤）、深圳（樓盤）周邊的東莞（樓盤）、武漢（樓盤）周邊的鄂州）將承接需求的外溢，具有量價上漲的**。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、不靠近核心城市圈、亦沒有旅游養(yǎng)老等特色的三線、四線城市將面臨一個緩慢的去庫存過程。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、由資金炒作導(dǎo)致房價沖高的城市可能出現(xiàn)降價。
??成交將明顯降溫 增速大幅下滑
??1月份-11月份商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1月份-10月份回落2.5個百分點；銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。從單月銷售增速來看，近期兩項銷售指標(biāo)增速均大幅下滑，其中銷售額增速下降快于銷售面積，這與房價較高的熱點城市成交降溫有關(guān)。
??預(yù)計2017年商品房銷售面積和銷售額增速均將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負(fù)增長。政策方面，顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)控將熨平成交波峰。限購限貸和嚴(yán)格監(jiān)管兩大利器有望從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出部分流動性和資產(chǎn)價格泡沫。需求方面，緊縮政策頻出使觀望情緒轉(zhuǎn)濃，加之前期集中恐慌入市透支了階段需求，接下來一段時間入市意愿降低。此外基數(shù)效應(yīng)影響也使銷售高增長無法維持，下行趨勢不可避免。
??開發(fā)投資將面臨壓力
??1月份-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1月份-10月份回落0.1個百分點。預(yù)計2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。銷售增速下行和按揭審核趨嚴(yán)將減少銷售回款和按揭貸款這兩項主要資金來源，開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的收緊也將降低房企資金寬裕程度，提高融資成本。資金鏈的緊縮態(tài)勢將逐步傳導(dǎo)至新開工、施工、竣工項目，房企投資行為將偏謹(jǐn)慎。
??土地市場方面對新開工和開發(fā)投資則可能有一些積極影響。1月份-11月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1月份-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。由于今年一線城市土地供應(yīng)較少，除6月份集中推地外，其他月份均較同期大幅減少；而熱銷下核心城市存量土地快速下降，開發(fā)商補(bǔ)庫存需求增強(qiáng)。供地較少的熱點城市地方政府可能在今年末和2017年落實加大推地的計劃，以緩解供地緊張、平抑地價和房價。若此舉得以實現(xiàn)，對其新開工和開發(fā)投資有一定的積極影響。
