市場從來不缺少萬眾矚目的大事，尤其是爭搶與沖突。在資本逐鹿、大腕林立的房地產(chǎn)市場，上至政策層面的調(diào)控、整頓，下至民間的搶房、搖號，以及房企在土地市場的廝殺、代理行和中介公司的爭斗，都將房地產(chǎn)行業(yè)物競天擇的本質(zhì)演繹得淋漓盡致。
??搶房大戰(zhàn)
??今年以來，隨著樓市量價節(jié)節(jié)高漲，一二線城市普遍出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。連夜排號、帶棉被、坐輪椅、拄拐杖搶房、孕婦搶房……各種不可思議的現(xiàn)象也常被披露。
??8月底，位于北京門頭溝的某項(xiàng)目開盤售罄后，項(xiàng)目對外宣稱，一分鐘賣4套房的速度，刷新了北京今年開盤速度紀(jì)錄。在現(xiàn)場有購房人感嘆：“搶著買800萬元一套的房子，怎么跟搶白菜一樣！”
??在各地發(fā)布限購政策后，也迎來了一波新的搶房潮。如9月18日杭州發(fā)布限購政策后上演了購房者連夜搶房、搶網(wǎng)簽的一幕，甚至有開發(fā)商拿著POS機(jī)趕到上海讓客戶刷卡。
??房價“四小龍”
??今年3月，一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后熱度有所降溫。但部分投資投機(jī)資金開始進(jìn)入二線城市，使得部分二線城市的價格漲幅開始超越北上廣深。
??很快，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市接棒一線城市的**，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄，這四個城市被業(yè)內(nèi)戲稱為“房價四小龍”。
??今年以來，四小龍的房價漲幅最高時超過30%。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京的新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。
??圍剿配資
??今年，以“首付貸”為代表的金融產(chǎn)品，讓更多的民間杠桿資金流入樓市，成為房價上漲的推手之一。很快，監(jiān)管政策呼嘯而來。4月14日，國務(wù)院聯(lián)合14個部委召開電視會議，從現(xiàn)在起到2017年3月份將在全國范圍內(nèi)開啟為期一年的有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的專項(xiàng)整治。
??此后，地方政府以及地方金融監(jiān)管部門更是劍指“首付貸”，京滬深已紛紛叫停了“首付貸”業(yè)務(wù)，如廣州就要求各會員單位全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)，并徹底開展自查和業(yè)務(wù)清理工作。
??拿地“廝殺”
??土地市場大熱，房企在地市廝殺不斷，一二線城市土地市場烽煙四起。今年上半年，搶地勢頭最為兇猛的是央企和國企。水電系的中國水電、葛洲壩和魯能攻勢十分兇猛，在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地。而表現(xiàn)最為突出的信達(dá)地產(chǎn)，在上海顧村地王爭奪中加價單位以“數(shù)十億元”計。此后，包括國資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。
??民企接棒而上。這其中既有千億級別的全國化大鱷，也有攻勢兇猛的區(qū)域型房企。8月17日，上海拍出了三塊區(qū)域高價地，均被福建房企搶下。
??離婚買房
??進(jìn)入下半年，各地關(guān)于樓市調(diào)控的傳聞不斷升級，離婚買房的現(xiàn)象越來越多，尤其是上海。8月前后，市場傳聞上海將出臺嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施，首套房首付比提高至五成，購房實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
??此后，上海群眾開始加入離婚買房的戰(zhàn)役中，不少區(qū)民政局辦理的離婚數(shù)量為平時的兩倍。徐匯區(qū)民政局離婚登記處更是被前來辦理離婚的市民擠爆，離婚的人群從早上7點(diǎn)多開始排隊。在市民“狂熱離婚”的情況下，8月29日晚間，上海住建委出面緊急辟謠，沒有研究過此類政策。然而，上海住建委的辟謠似乎未起到明顯作用，8月29日-31日連續(xù)3天新房成交量超千套。
??嚴(yán)審“商改住”
??從2010年“6·28”監(jiān)管令、2011年“5·16”商改住禁令，到今年再次嚴(yán)控商住市場，商改住“擦邊球”產(chǎn)品一直處在風(fēng)口浪尖。
??5月5日晚間，傳聞已久的北京市通州區(qū)商住房的限購政策落地。通州對商住房的限購政策屬于全國首例。下半年，數(shù)次有傳聞，北京很快就將出臺北京全市范圍的商住限購措施，但最終沒有相關(guān)的限購政策落地。
??不過，在商住產(chǎn)品日益泛濫的情況下，政府不得不加強(qiáng)嚴(yán)控手段。除了對在售商住項(xiàng)目嚴(yán)查嚴(yán)控，北京市在新增和再次供地等方面也進(jìn)行收緊。經(jīng)過多輪市場嚴(yán)查風(fēng)聲，北京商住樓銷售市場再不如以往高調(diào)。甚至連樣板間都不再輕易向購房者開放。此后，上海也頻頻傳聞商住限購。
??回歸A股
??由于在港股市場上股價表現(xiàn)平平，國內(nèi)房地產(chǎn)商正在密集啟動一場回歸A股的計劃。
??在這場回歸A股的浪潮中，除了富力和首創(chuàng)等房企也是躍躍欲試者，更有萬達(dá)和恒大這樣千億級房企的身影。今年3月底，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林憤然宣布從H股離場，要沖刺A股。這已經(jīng)是過去11年里，萬達(dá)集團(tuán)第三次向A股發(fā)起“進(jìn)攻”。
??除了走傳統(tǒng)路線去IPO排隊，萬達(dá)還被曝借殼回歸A股。無獨(dú)有偶，一直有意于回歸A股的恒大，收購動作不斷，無論是成為嘉凱城的控股股東，還是收購深深房，都被市場認(rèn)為是恒大將通過借殼上市方式回歸A股。
??資本圍搶
??今年以來，險資在A股市場加速攻城略地，頻頻舉牌增持房企股權(quán)。平安、安邦、前海人壽等險企大舉買入龍頭房企股票，這其中尤以“萬寶之爭”引人矚目。與此同時，保利地產(chǎn)、華僑城、金融街、金地集團(tuán)等標(biāo)桿房企的背后也出現(xiàn)了險資大股東。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前險資舉牌A股上市房企已達(dá)54家，如果算上碧桂園、朗詩等香港上市公司，險資舉牌的地產(chǎn)股超過60家。
??另一方面，險資正在以另類方式切入房地產(chǎn)行業(yè)。11月30日，寶能以10.34億元拍下浙江錦天房產(chǎn)、錦天物業(yè)。有著險資背景的陽光城以13.5億元總價收購15家公司股權(quán)并承擔(dān)其債務(wù)，預(yù)計總成交資產(chǎn)過百億。在業(yè)內(nèi)看來，險資和擁有險資背景的房企在這一輪股權(quán)并購中具有優(yōu)勢。
??龍頭易主
??今年，行業(yè)龍頭似乎表現(xiàn)出易主之勢。根據(jù)最近各房企公布的業(yè)績報告顯示，今年前11月萬科銷售金額為3413.6億元。與此同時，今年前11月恒大銷售金額為3488.5億元，以近75億元的金額超越萬科位居前11月房企銷售榜榜首。
??今年以來，受到股權(quán)之爭的影響，萬科在銷售增速方面表現(xiàn)相對平淡。而恒大在多地項(xiàng)目的熱銷則為其銷售增長也為業(yè)內(nèi)預(yù)測龍頭易主帶來了更多可能。在經(jīng)歷了年中的銷售困局后，自10月起萬科便在銷售金額上奮起直追。不知道今年最后一個月，萬科是否能進(jìn)一步發(fā)力？不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為恒大的勝算更大。
??土拍熔斷
??在股市出現(xiàn)“熔斷”機(jī)制之后，土地市場也出現(xiàn)了“熔斷規(guī)則”。所謂“土拍熔斷”，就是對進(jìn)行拍賣的掛牌土地價格進(jìn)行限價，競價超過限價后就意味著土地流拍。
??今年的土拍熔斷首次在土地市場高溫不降的蘇州亮相。5月23日，由于價格限制，多個地塊在短時間內(nèi)便因競價超限定價格而流拍。隨后，熔斷機(jī)制在南京土地市場上怒刷存在感。在7月初南京限價新政出臺的第二次土拍，8塊住宅用地7幅地塊遭遇熔斷。
??盡管如此，為了抑制快速上漲的地價，在蘇州、南京的前車之鑒后，青島、武漢、鄭州等城市相繼出臺土拍熔斷政策。一場多方博弈的土拍大戲還在上演。
??千億房企擴(kuò)容
??在全國樓市回暖的大背景下，今年一眾房企可謂賺得盆滿缽滿。在2016年即將結(jié)束時，相比于去年的7家，今年已經(jīng)有10家房企的銷售金額突破千億。其中，恒大、萬科和碧桂園3家房企已經(jīng)邁入了3000億級的陣容。尤其是今年的行業(yè)黑馬碧桂園，在最近發(fā)布前11月銷售數(shù)據(jù)，宣布銷售業(yè)績累計3000億元。
??與此同時，行業(yè)集中度業(yè)績加速提升。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前排名前十的房企銷售占比達(dá)到19%，而百強(qiáng)房企占比更是高達(dá)49%。在業(yè)內(nèi)看來，隨著行業(yè)洗牌的加速，未來的行業(yè)集中度將繼續(xù)呈增長態(tài)勢。
??剛需“絕跡”
??隨著北京新房供應(yīng)進(jìn)一步高端化，今年以來剛需的門檻再度提升，剛需退出新房主戰(zhàn)場已經(jīng)成為不爭的行業(yè)事實(shí)。而伴隨著土地供應(yīng)縮減，北京新建商品住房的供應(yīng)也在逐年縮減。2014年北京市純住宅規(guī)劃建筑面積為200萬平方米，2015年是300萬平方米，但2016年（截至11月）僅有42萬平方米；另外，2014年北京市純住宅預(yù)售面積為900萬平方米，但是到了今年只有不到400萬平方米。
??“物以稀為貴”。對于剛需一族來說，目前北京新建商品住宅的價格已經(jīng)越來越難以負(fù)擔(dān)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，從2016年1月至8月30日，純商品住宅(普通住宅+別墅)單套平均成交金額已達(dá)528萬元?？梢哉f，北京新房豪宅化趨勢已日漸凸顯。
??面對日益高企的購房成本，總價相對較低的二手房市場則逐漸成為剛需的主要選擇。在業(yè)內(nèi)看來，未來的剛需人群將更多依賴自住型商品房等政策性住房。
??央企整合
??2014年，國資委確立保留央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)從16家擴(kuò)至21家，此后，國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速。
??今年以來，不少央企已啟動內(nèi)外部重組和并購。如中冶集團(tuán)已被整體并入五礦集團(tuán)，其旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模將明顯擴(kuò)大；在中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并。
??也有一些并不順利的央企整合，如保利內(nèi)部整合屢屢碰壁、中糧幾度傳出剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)傳聞。不過，央企整合的大勢不可阻擋，未來將形成若干個巨無霸型的房企。
??整頓中介
??今年上半年，在國內(nèi)多個樓市快速升溫的同時，二手房市場的亂象也層出不窮。針對這些問題，在5月中旬的國務(wù)院政策吹風(fēng)會上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華透露，針對房地產(chǎn)中介亂收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實(shí)效的措施。
??此后，針對中介不規(guī)范經(jīng)營行為的一系列監(jiān)管措施在北上廣深、杭州、濟(jì)南等多個城市相繼展開。在今年的北京“9·30新政”中，也明確表示要加強(qiáng)對中介的監(jiān)管。而伴隨著各部門相關(guān)監(jiān)管動作的展開，中介在房源真實(shí)性等方面也展開了糾錯和自查。
??全國聯(lián)查
??今年伴隨著樓市銷售的**，一些亂象也暗自滋生。今年下半年，為了加強(qiáng)對市場的監(jiān)管，北京、深圳、廣州、廈門、青島多個城市相繼就捂盤惜售、哄抬房價、廣告宣傳等進(jìn)行多部門聯(lián)合檢查，并對違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)格處罰。
??在北京，市住建委約談了部分開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，要求企業(yè)依法經(jīng)營，明確企業(yè)違規(guī)承擔(dān)的嚴(yán)重后果，并將加強(qiáng)市場日常監(jiān)管，嚴(yán)厲查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。聯(lián)查一出，令眾多房企在定價、推盤方面更為謹(jǐn)慎。
??燕郊“急剎車”
??借力京津冀協(xié)同發(fā)展和北京城市副中心的利好，燕郊的房價從不到1萬元/平方米跳漲到3萬元/平方米只用了兩年時間。但隨著北京“9·30新政”以及國慶期間的樓市調(diào)控政策施壓，燕郊往日熱鬧的樓市已冷清了不少。
??業(yè)內(nèi)解釋稱，短期內(nèi)新的投資客恐怕并不會急于入場接盤環(huán)京樓市，預(yù)計一直到年底，燕郊的二手房價格都不會出現(xiàn)大幅下調(diào)。相比于前兩年，目前燕郊基礎(chǔ)配套已經(jīng)大幅改善，生活便利性大大提升，因此市場對環(huán)京市場長時間看好，價格在短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下挫。
