樓市新政中的購房者：到底是違約還是再借錢

“首付提高，我認(rèn)了，關(guān)鍵是我買的房，房價(jià)還會跌嗎？我買房應(yīng)該注意什么?！边@種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤中極具代表性。 ??10月10日，購房者林飛拿著商品房購房合同，坐在街邊的臺階上，他購買的房屋，兩天前才過房屋核驗(yàn)和網(wǎng)簽。 ??這意味著林飛的首付比例由30%提高至35%，按照930樓市新政，他首套房首付總額由110萬元提高至120萬元。 ??林飛顯得有些絕望，其原因有三：一是原來的110萬元的首付中有70萬元來自于借款；二是林飛月薪稅前約2萬元，房貸月供也是2萬元；三是林飛僅有的40多萬元全部用于購買這套45平米總價(jià)250萬元的南三環(huán)房屋，10萬元對他來說壓力不小。 ??到底是違約還是再借錢，林飛不知道怎么辦。 ??糾結(jié)的購房者 ??林飛的糾結(jié)，并不是個(gè)案。 ??剛改者李明，也是被新政人群之一，他于9月中選賣掉東五環(huán)一套600萬元的房子，這是他在北京擁有的唯一一套住房。 ??9月30日下午3點(diǎn)，林飛東五環(huán)的房子順利過了網(wǎng)簽，買賣順利成交，但李明購買的房屋沒有及時(shí)在9月30日通過網(wǎng)簽，直到10月8日上午10：30才通過網(wǎng)簽。 ??按照930新政，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 ??李明的首付由700多萬元提升至980萬元。 ??李明已明顯感覺到壓力，暫時(shí)沒有能力拿出150多萬元填補(bǔ)首付缺口，加上新買房屋總價(jià)較高，貸款額度較高，李明自己形容，這次換房，有點(diǎn)心力交瘁。 ??剛開始李明不相信事實(shí)的殘酷性，不停地給各大銀行和經(jīng)紀(jì)人打電話咨詢。 ??商業(yè)銀行明確告訴李明，政策遇到“在途單”，新政的執(zhí)行時(shí)間是以購房人的網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，如果是9月30日新政出臺以前簽約的，將按照原先的政策執(zhí)行，而新政出臺后新申請的購房人，將按照最新的政策執(zhí)行首付比例。換言之，首付提高至980萬元已板上釘釘。 ??擺在李明面前的解決辦法是：要么借錢填補(bǔ)150多萬元首付空缺，要么毀約不執(zhí)行，但李明希望協(xié)議解約。他的參照是，其房屋買賣合同附件第4條規(guī)定：“在本協(xié)議履行期間，如出臺新的限購政策且該限購政策導(dǎo)致本協(xié)議無法履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任，后續(xù)事宜以及已交付的款項(xiàng)和已發(fā)生的費(fèi)用由各方友好協(xié)議解決?！? ??李明咨詢經(jīng)紀(jì)人，得到答案是“在途單”可通過協(xié)議解約，但協(xié)議解決概率較小，不過李明可采取訴訟有關(guān)方的形式來解決，但在訴訟階段期間，需去外面租房，聽到這些，李明心情變得更焦慮。 ??10月10日晚，李明給數(shù)家銀行的經(jīng)紀(jì)人，得到答案和前述經(jīng)紀(jì)人類似。 ??“我只是想換房而已，沒想到把自己變成了原告……”說完4個(gè)F字眼，李明一屁股坐在街道上，坐了1小時(shí)。 ??“買了會跌嗎” ??10月11日、10月12日，林飛非常焦慮，去中介門店、過戶大廳、售樓處現(xiàn)場踩盤，發(fā)現(xiàn)依然是密密麻麻聚攏而來的買房人，市場依然火爆。 ??這兩天，從他2個(gè)前同事來的樓市情報(bào)更刺激了林飛。其中一位前同事剛剛看了東四環(huán)陽光上東的4居室，總價(jià)1400萬元。這個(gè)房子已被業(yè)主執(zhí)行了800多萬元的二次抵押貸款，房子還不干凈，大門上被貼有咒符。若想購買這套房屋，買家需先付870萬元進(jìn)行房屋解押。即使這樣新上的房子，最近依然有5次看房記錄。 ??另外一位前同事拖家?guī)Э冢ɡ瞎猩虾艨冢谋本╋w向上海搶購鞍山八村一套單價(jià)7萬元的學(xué)區(qū)房，結(jié)果業(yè)主毀約漲價(jià)。 ??周邊的人要么在看房，要么在搶房，要么在談?wù)搮R率，狂躁的氛圍似乎讓林飛和李明對首付提高失去了免疫力，10萬元和150萬元，似乎都不重要了。林飛說，“10萬元首付，我就湊吧，越等距離房子越遠(yuǎn)，越攢錢距離房屋越遠(yuǎn)?！? ??10月12日，李明給中介打電話，“趕快把后續(xù)做完吧，雖然首付多付了150萬元，但我們不需要離婚買房，想了想，我們還不是最差的，咱們趕緊走手續(xù)吧?！? ??李明在2天內(nèi)迅速決定繼續(xù)過戶，原因不是周邊火熱的市場，而是他自稱得到內(nèi)部消息：930新政的實(shí)質(zhì)試探房地產(chǎn)市場到底有多熱，后面可能配套政策，李明得到的消息有兩點(diǎn)：一是未來可能在限制二手房買賣雙方的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上進(jìn)行調(diào)控，坐地漲價(jià)的賣家可能也面臨著政府行政干預(yù)措施；二是政府會出臺打壓房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)政策。這些政策不一定會讓房價(jià)降低，但很可能嚴(yán)重打亂李明的計(jì)劃。 ??10月12日晚，李明連續(xù)給經(jīng)紀(jì)人打電話，多次強(qiáng)調(diào)，這套房屋會堅(jiān)定不移地購買。他希望趕快結(jié)束這次焦慮的換房之旅。 ??節(jié)后經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪各大中介公司門店獲悉：像林飛和李明這樣的情況非常多，不少被新政影響的購房者主動上中介門店咨詢，經(jīng)過猶豫后，還是準(zhǔn)備購買。 ??“首付提高，我認(rèn)了，關(guān)鍵是我買的房，房價(jià)還會跌嗎？我買房應(yīng)該注意什么?！边@種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤中極具代表性。 ??來自業(yè)界的聲音 ??第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤分析道，國慶長假期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計(jì)簽約425套，房產(chǎn)成交量下滑70%，成交量下滑多數(shù)購房者只是在等待政策細(xì)則，并不是徹底棄購，但房價(jià)并沒有明顯下滑。 ??熊志坤認(rèn)為，在房貸首套貸款利率約8.5折和二套基準(zhǔn)利率1.1倍，可對比的是企業(yè)經(jīng)營性貸款1.2倍起，房價(jià)下調(diào)空間概率低，930新政只是遏制了購房者購房需求，但這些需求遲早會釋放，除非新增二套房貸利率1.9倍起（基本上不可能執(zhí)行），即利息趨同于房屋增值時(shí)，房價(jià)才有下探趨勢，“我的判斷依據(jù)是市場供需矛盾突出和歷史調(diào)控依據(jù)，2011年和2013年調(diào)控政策，調(diào)控帶來的是新政出臺后的前4月成交量下滑，但北京整體房價(jià)基本上沒有下滑過，房價(jià)崩盤有些不靠譜?！? ??綠地控股京津事業(yè)部一位高管提醒到，不管市場情緒如何焦慮，購房者依然需謹(jǐn)慎和理性選擇購房，應(yīng)結(jié)合自身支付能力選擇房屋，絕對不能沖動購房，其中要注意兩個(gè)投資思路：一是房產(chǎn)投資邏輯：剛需人群，居住性至上；剛改善人群，資源配置至上；改善性人群，地段至上；富豪階層，品質(zhì)和稀缺至上；二是堅(jiān)守“二八”底線，存款與買房需堅(jiān)持2：8原則配置資產(chǎn)，“在房價(jià)如此高企情況下，我覺得有多大鍋，就下多大米?！? ??對剛需人群（首付50萬元-200萬元）而言，上述企業(yè)高管認(rèn)為：一是購買類型最好選擇90平米左右的新建商品房，而不是老破小二手房；二是購買房產(chǎn)房價(jià)增長率必須跑贏北京整體房價(jià)上漲速度，這是剛需人群步入剛改善人群的關(guān)鍵一步；三是不要一口氣吃一個(gè)胖子，手里只有80萬元存款就想購買四環(huán)內(nèi)的品質(zhì)社區(qū)，一定要解放“打破一套房住一輩子”的思想，“這是我之前買房的錯(cuò)誤投資理念?！? ??對剛改善人群（首付400萬-1500萬資產(chǎn)）而言，前述綠地控股京津事業(yè)部高管建議，需關(guān)注二個(gè)方向，一是社區(qū)獨(dú)特的教育和醫(yī)療資源；二是社區(qū)換房率比例，購買小區(qū)換房率不能低于5%，“換房率高，出手易，風(fēng)險(xiǎn)小?！? ??對改善性人群（首付5000萬資產(chǎn)-1億元）而言，需選擇四環(huán)內(nèi)有品質(zhì)其能抵抗房產(chǎn)調(diào)整周期的房子，投資關(guān)鍵詞是：舒適性、四環(huán)內(nèi)、知名房企的高品質(zhì)社區(qū)、社區(qū)圈層資源等，需聘請專業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和專業(yè)靠譜房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行房產(chǎn)資產(chǎn)配置，切忌盲目殺入豪宅市場，沖動購買豪宅。 ??對于存款低于50萬元的購房者，前述房企高管建議，除了踏實(shí)工作存錢之外，需額外培養(yǎng)兩個(gè)投資思路：一是房產(chǎn)配置的投資方向感；二是多看樓盤多踩盤，至少學(xué)會淘房，“學(xué)會淘房子，學(xué)會淘小而廉價(jià)的房子，最后提醒年輕人，存款低于50萬元的，要有龜兔賽跑心態(tài)，現(xiàn)在沒有房不代表一輩子有房，房子多的人，風(fēng)險(xiǎn)也大，風(fēng)險(xiǎn)來了，存款低于50萬元的人也許就是富豪了。”前述房企高管說。 ??（應(yīng)受訪者要求，文中林飛、李明為化名）