目前廈門(mén)、武漢、南京、蘇州、合肥5個(gè)二線(xiàn)城市相繼開(kāi)始實(shí)行不同程度的限購(gòu)或限貸舉措。其他一些城市收緊樓市政策的消息亦不時(shí)傳出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)全面轉(zhuǎn)向？分析人士認(rèn)為，因城施策大方向下，房?jī)r(jià)增幅過(guò)快的城市，未來(lái)都有可能出臺(tái)各類(lèi)版本的限貸限購(gòu)做法。
二線(xiàn)樓市“熱傳導(dǎo)” 連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲70城房?jī)r(jià)
7月份，在51個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線(xiàn)城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線(xiàn)城市。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月-7月的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，今年3月至今，廈門(mén)、合肥已連續(xù)五個(gè)月交替領(lǐng)漲70城房?jī)r(jià)。廈門(mén)、合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動(dòng)，且包攬了漲幅排行的前兩位。
談及二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)連續(xù)領(lǐng)漲的原因，業(yè)內(nèi)某人士指出，由于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，部分投資、投機(jī)資金開(kāi)始撤出一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市，使得熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅超越一線(xiàn)城市。
“同類(lèi)型房?jī)r(jià)漲幅比較快的城市還有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等?！绷硪粯I(yè)內(nèi)人士指出：只要是房?jī)r(jià)上漲速度較快的城市，都有可能出臺(tái)“收緊”的調(diào)控政策。
蘇州、廈門(mén)吹響二線(xiàn)城市限購(gòu)號(hào)角
8月31日，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱(chēng)，自9月5日起廈門(mén)將執(zhí)行住房限購(gòu)政策，成為繼蘇州之后第二個(gè)開(kāi)啟限購(gòu)的二線(xiàn)城市。 武漢同日宣布收緊個(gè)人住房貸款政策，二套房貸款首付最低比例提升至40%。
雖然廈門(mén)、武漢同步出臺(tái)樓市收緊政策，但力度明顯有所不同。 “廈門(mén)在今年7月就出臺(tái)了限貸政策，本次只是在房?jī)r(jià)依然未抑制住的情況下加碼限購(gòu)；而武漢則是剛剛上馬限貸?！痹趶埓髠タ磥?lái)，兩城政策力度的差異取決于房?jī)r(jià)漲幅的高低。
至此，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市在內(nèi)，全國(guó)有九個(gè)城市，實(shí)行了不同程度的限購(gòu)和限貸政策。二線(xiàn)樓市中，蘇州和廈門(mén)實(shí)施了限購(gòu)政策，合肥、南京、武漢出臺(tái)了限貸政策，這5個(gè)二線(xiàn)城市的樓市政策均被套上了“緊箍咒”。
限購(gòu)限貸+限漲 “控房?jī)r(jià)”效果如何？
無(wú)論是限貸限購(gòu)，還是蘇州等地祭出的“限漲”新招，其最終目的都是“控房?jī)r(jià)”。
在蘇州發(fā)布的政策特別為房?jī)r(jià)漲幅設(shè)置了“天花板”?！霸趯?duì)外銷(xiāo)售商品房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用?！?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從購(gòu)房者心理影響看，代表了新一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始。 需要購(gòu)房者厘清的是，樓市調(diào)控目的并不是降房?jī)r(jià)，而是“控房?jī)r(jià)”。
“從成交量和房?jī)r(jià)漲幅來(lái)說(shuō)，調(diào)控還是有一定收效的。但購(gòu)房者也應(yīng)該意識(shí)到，調(diào)控只會(huì)讓漲幅縮小，而不是房?jī)r(jià)下跌?！睒I(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為最關(guān)鍵的問(wèn)題是，這些房?jī)r(jià)上漲較快的城市庫(kù)存量也不足，總體來(lái)講房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。真正的量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)要到2017年才會(huì)出現(xiàn)”。
他說(shuō)，一線(xiàn)城市會(huì)繼續(xù)上漲，基于對(duì)政策收緊的擔(dān)憂(yōu)，部分購(gòu)房者會(huì)提前完成置業(yè)計(jì)劃；受收緊政策的打壓，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始趨緩；三、四線(xiàn)城市將出現(xiàn)房?jī)r(jià)小漲的現(xiàn)象，與“去庫(kù)存”下需求釋放的態(tài)勢(shì)有關(guān)。
天津、鄭州、東莞……專(zhuān)家析稱(chēng)這些城市或跟進(jìn)限購(gòu)
“從后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購(gòu)的可能性非常大?！?
此類(lèi)城市炒房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，都有可能出臺(tái)各類(lèi)版本的限購(gòu)做法，或在收緊外地人限購(gòu)政策、收緊二套房購(gòu)房政策、提高銀行信貸利率，以及分區(qū)調(diào)控等政策方面打組合拳。
不僅如此，已有限購(gòu)限貸政策加身的上海，最近也傳出要再度收緊調(diào)控的消息。 傳言之一就是，如果上海戶(hù)籍居民認(rèn)購(gòu)第二套房，但第一套不拋售的，那么第二套房就需要最低交納七成首付。
“這會(huì)讓此前不積極換房的購(gòu)房者非常懊惱，因?yàn)閾Q房成本明顯增加，七成首付成為主要的購(gòu)房壓力?！逼渫嘎?，傳言處于一直存在、卻始終無(wú)辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預(yù)計(jì)9月底或10月初有可能出臺(tái)。
房?jī)r(jià)上漲行情將延續(xù)至年底
任大炮再發(fā)預(yù)測(cè)：“2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲！”而在8月30日的一場(chǎng)公開(kāi)活動(dòng)上，久未露面的任大炮再次語(yǔ)出驚人：“房?jī)r(jià)70%都被政府拿走！”
他堅(jiān)定地認(rèn)為，房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，并且今年的上漲行情會(huì)延續(xù)至年底，整體會(huì)好于去年。
他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲主要有3個(gè)原因：
1、土地價(jià)格暴漲、庫(kù)存降低：總體來(lái)說(shuō)，今年商場(chǎng)寫(xiě)字樓的庫(kù)存是在持續(xù)增長(zhǎng)，但住宅庫(kù)存總量是在下降，部分熱點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期只有3到4個(gè)月，這是非常危險(xiǎn)的，導(dǎo)致價(jià)格暴漲。
而因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，一些城市已經(jīng)出臺(tái)了限制性政策，尤其是限制土地供應(yīng)。所以，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是上漲趨勢(shì)，并且這一趨勢(shì)會(huì)延續(xù)到年底。這與地方政府限制土地供應(yīng)有關(guān)系，地方對(duì)土地財(cái)政收入的依賴(lài)度有增無(wú)減。
2 、人口流動(dòng)：一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市對(duì)勞動(dòng)人口吸引力較大，去年開(kāi)始房?jī)r(jià)漲得非常厲害，這與城市工作年齡人口比例上升有關(guān)系。
對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比越低越好，但對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比越高越好。
當(dāng)房?jī)r(jià)收入比很高水平的時(shí)候，說(shuō)明這些房產(chǎn)是投資品，房?jī)r(jià)收入比越高越值得投資，房?jī)r(jià)越高的地區(qū)房?jī)r(jià)漲得越快。
3、金融貸款：今年初房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，與第一季度的信貸有直接關(guān)系。今年一季度1/3以上的信貸都進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)投資增速的增長(zhǎng)。
二季度，特別是到7月份的時(shí)候，銀行的主要貸款流向個(gè)人消費(fèi)貸款，個(gè)人住房消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換成了開(kāi)發(fā)商的資金，這讓開(kāi)發(fā)商的資金到位增速仍然保持在較高水平。
現(xiàn)在貸款下降是因?yàn)檠胄械缺O(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始限制購(gòu)房的首付貸款，也就是加大限制首付款貸款，相應(yīng)造成所謂的“去杠桿”。但房地產(chǎn)市場(chǎng)和買(mǎi)房是杠桿越高越好，而不是越低越好。
任志強(qiáng)素有“大炮”之名，觀(guān)點(diǎn)向來(lái)犀利，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總能“一針見(jiàn)血”。國(guó)人對(duì)于“大炮”一般貶義多余褒義，可任志強(qiáng)的“大炮”最后都變成了“預(yù)言”，伴隨著樓市一路高漲。
一起看任志強(qiáng)曾經(jīng)驚呆我們的“炮”，又有多少成為“神預(yù)言”！
預(yù)言一：2007年
“沒(méi)有買(mǎi)房的人都虧了”
源自任志強(qiáng)2007年7月在某論壇的講話(huà)。此后的17個(gè)月一直到2008年11月，全國(guó)房?jī)r(jià)都是在一路走高。
預(yù)言二：2009年
“中國(guó)人太有錢(qián)了房子太便宜了”
任志強(qiáng)再放話(huà)：房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，整體會(huì)好于去年！
任志強(qiáng)認(rèn)為2009年下半年房?jī)r(jià)“將暴漲”，“如果說(shuō)前幾個(gè)月是0.2%的增長(zhǎng)，后幾個(gè)月增幅大約會(huì)超過(guò)1%”。這樣的話(huà)，全年平均增幅會(huì)超過(guò)5%“。此后半年，房?jī)r(jià)漲幅分別為1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8%
預(yù)言三：2010年
“你們還是別當(dāng)傻瓜了把幻想放下去吧”
任志強(qiáng)再放話(huà)：房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，整體會(huì)好于去年！
2010年中國(guó)樓市，看漲還是看跌，成為一道分水嶺。任志強(qiáng)發(fā)表“必漲論“，與諸多”看跌派“專(zhuān)家隔空論戰(zhàn)。事實(shí)證明，2010年是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一年。北京漲幅42%，廣州23%，全國(guó)平均漲幅9.9%
預(yù)言四：2012年
“房?jī)r(jià)將在2013年3月迎來(lái)新一輪暴漲”
任志強(qiáng)再放話(huà)：房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，整體會(huì)好于去年！
任志強(qiáng)認(rèn)為，2013年房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。2013年，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)20%。
預(yù)言五：2014年
“開(kāi)發(fā)商仍認(rèn)為和2013年一樣保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這非常危險(xiǎn)”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%。
預(yù)言六：2015年
“不要等，有錢(qián)該買(mǎi)房就買(mǎi)房“
2015年，央媽降息等救市政策成為中國(guó)樓市的重要關(guān)鍵詞，國(guó)家的救市政策也帶動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)上漲，深圳每平漲了13500元，漲幅48.3%！
任志強(qiáng)再放話(huà)：房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，整體會(huì)好于去年！
2016年，任大炮再發(fā)預(yù)測(cè)：“2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲！而目前，一線(xiàn)城市和熱門(mén)二線(xiàn)城市相繼出臺(tái)各項(xiàng)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“控地價(jià)”的政策，但依舊無(wú)法抑制住火熱的樓市。
