最近，“房地產(chǎn)稅”再次被廣泛提及，從十幾年前遙遙無(wú)期，到現(xiàn)如今準(zhǔn)備落地，時(shí)光似箭日月如梭，這次“狼”真的來(lái)了嗎？此外，“房地產(chǎn)稅”這個(gè)詞似乎被老百姓妖魔化，它真的如洪水猛獸一般威脅每一個(gè)購(gòu)房人嗎？那么在中國(guó)全力去庫(kù)存的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅是真來(lái)了還是又一次爽約？房地產(chǎn)稅征收的真正目的又是什么，我們不妨剖析一二，淺談利弊。
“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”一字之差，千里之外
首先，在展開(kāi)一切討論和分析前，我們必須要分清楚什么是“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”。這兩天有朋友問(wèn)我：“最近房產(chǎn)地稅這么火，是不是要交錢(qián)了？”這就是典型的“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”沒(méi)搞清楚。
“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”，只有一個(gè)“地”字的差別，但是這一個(gè)字的差別使整個(gè)征稅目標(biāo)發(fā)生了天差地別。房地產(chǎn)稅是一個(gè)未被立法，正在推進(jìn)立法的綜合概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等都可以算在房地產(chǎn)稅里面。而房產(chǎn)稅是按房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
再說(shuō)的白一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅包括很多很多稅種和環(huán)節(jié)，比如房企開(kāi)發(fā)、房屋流通、房屋保有。而針對(duì)房屋保有這個(gè)環(huán)節(jié)的稅收，才是頻繁提及的房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅如果是一個(gè)大蛋糕的話，房產(chǎn)稅就是蛋糕上的奶油，它不是蛋糕的全部，但是最容易被人記住，而蛋糕里面的面包、巧克力、水果、冰激凌也都是蛋糕的一部分，也占有不可或缺的地位。這么理解的話或許，能夠認(rèn)識(shí)的更加深刻。
“房地產(chǎn)稅”實(shí)施究竟有多難？
7月23日，房地產(chǎn)稅重新回到大家視野，G20財(cái)長(zhǎng)在稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉重提房地產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅草案提交已經(jīng)整整2年，上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅已經(jīng)整整5年。在這樣一個(gè)敏感時(shí)期，樓繼偉再次對(duì)公眾拋出房地產(chǎn)的話題，必然成為樓市最為敏感話題！
“房地產(chǎn)稅”的最終實(shí)施，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，即便財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉重提，但是推動(dòng)房地產(chǎn)稅落實(shí)的最關(guān)鍵的步驟依舊是立法。不過(guò)與以往不同的是全國(guó)人大常委已經(jīng)將房地產(chǎn)稅立法列為“第一陣營(yíng)”，這對(duì)房地產(chǎn)稅最終立法無(wú)疑是一個(gè)重大的推動(dòng)，不出意外2年內(nèi)房地產(chǎn)稅草案將獲得通過(guò)。
此外，房地產(chǎn)稅的征收還有兩大先決條件，可以說(shuō)沒(méi)有這兩個(gè)條件，它是不可能落地實(shí)施的！
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。打個(gè)比喻，如果你想知道自己家里有多少資產(chǎn)，那么你就需要了解家里都有什么，多少存款、幾套房子、幾種理財(cái)、多少保值商品，不然你就永遠(yuǎn)也不知道身家?guī)缀?。因此搞清楚全?guó)的房產(chǎn)數(shù)量，房子的分布和每人有多少房子是一切的前提，然后再行確定房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。但是，中國(guó)從古至今幾千年的“財(cái)不外露”的固有思維，以及非法收入購(gòu)買(mǎi)的房子，都使得不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記舉步維艱。不難想象，房產(chǎn)稅本身都是觸動(dòng)各方利益的稅收，誰(shuí)又能主動(dòng)去讓你調(diào)查清楚呢？連家底都摸不清何談收稅。
土地出讓金。在本文的開(kāi)頭說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)稅是這一類(lèi)稅收的總概況，而“土地”部分的稅如何征收，在現(xiàn)在看來(lái)是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜，幾輩子也繞不清的理。
簡(jiǎn)單的梳理下，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)包括開(kāi)發(fā)商獲取土地時(shí)繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內(nèi)，已經(jīng)一次性繳清所有的租金。房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅一種，如果再次征收就意味著要繳倆次“土地稅”。
只有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)，按照繳納稅收的法理上講是無(wú)法向房屋所有權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，政府強(qiáng)行推進(jìn)“土地稅”的征收，那么是否存在二次征收問(wèn)題。因?yàn)橘?gòu)房人在繳納土地出讓金的時(shí)候已經(jīng)繳納，并且是70年一次性付清。而房產(chǎn)稅的再次征稅，使得兩者本身就存在極大的矛盾。
這其實(shí)就是一個(gè)“先有雞，還是先有蛋”的道理，而房地產(chǎn)稅勢(shì)恐怕要傷害一部分人的利益。有人說(shuō)，世界上沒(méi)有絕對(duì)的公平，但是這種附加的傷害是否合理，本身就存在著非常巨大的分歧。所引發(fā)出的衍生問(wèn)題將比征稅本身更讓人措手不及，慎重，討論，調(diào)研是科學(xué)推進(jìn)的必要條件，但不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)展不順利，又讓問(wèn)題回到原點(diǎn)。
從立法到兩大核心問(wèn)題，都是制約房地產(chǎn)稅前進(jìn)“攔路虎”，如果沒(méi)有武松的能力和決心，房地產(chǎn)稅從心里依舊離我們很遙遠(yuǎn)。
五問(wèn)房地產(chǎn)稅
1、為什么要征收房地產(chǎn)稅？
當(dāng)中國(guó)地方財(cái)政收入60%以上來(lái)自土地收入時(shí)，將會(huì)嚴(yán)重制約政府開(kāi)發(fā)的信心和動(dòng)力。而營(yíng)業(yè)稅改增值稅全面推開(kāi)后，地方政府迫切需要改良稅收比例，而要打破各地依靠賣(mài)地掙錢(qián)的思路，房地產(chǎn)稅是一條必行之路！西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅占了地方政府支出的超過(guò)一半，美國(guó)的房產(chǎn)稅幾乎是基層教育經(jīng)費(fèi)的來(lái)源。房地產(chǎn)稅是基于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值征收、稅收額相對(duì)穩(wěn)定并可長(zhǎng)期持續(xù)的稅種，可以解決“土地財(cái)政”的問(wèn)題。最后，如果土地財(cái)政是一潭死水的話，房地產(chǎn)稅則是促使這一潭死水引入大海的河流。
2、房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)和實(shí)施？
咱們不妨簡(jiǎn)單的推算，本屆人大任期是到2017年底，因此房地產(chǎn)稅立法非常有可能在2017年底前通過(guò)。在通過(guò)后，還需要讓社會(huì)充分理解，充分認(rèn)知，充分調(diào)研，才會(huì)正式出臺(tái)，這個(gè)周期預(yù)計(jì)將在1年左右。最后房地產(chǎn)稅是一個(gè)非常明顯的地方稅，因此，在正式出臺(tái)后各地也需要根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行推進(jìn)。也就是說(shuō)五年左右，房地產(chǎn)稅最終形成落地實(shí)施是比較保守的預(yù)估。
3、房地產(chǎn)稅要交多少？
房地產(chǎn)稅中的房產(chǎn)稅作為與廣大民眾最為直接的稅種，人們最關(guān)心要交多少錢(qián)？從上海和重慶啟動(dòng)的試點(diǎn)來(lái)看，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房?？梢院?jiǎn)單理解為針對(duì)上海市的中產(chǎn)和非上海戶籍的人群，稅率為0.6%。重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。
因此，從試點(diǎn)的倆個(gè)城市可以初現(xiàn)端倪，征稅起點(diǎn)將在套型面積和人均面積中進(jìn)行選擇。而免稅面積恐怕將設(shè)定為人均40~60平方米，這樣對(duì)于三口之家來(lái)說(shuō)，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。簡(jiǎn)單計(jì)算，如果一個(gè)家庭超過(guò)了人均面積或者是首套，購(gòu)入第二套總價(jià)為200萬(wàn)的住房，那么一年繳納的房產(chǎn)稅就是12000元。
當(dāng)然各地的情況不一，差異化也是巨大的！
4、房地產(chǎn)稅能抑制房?jī)r(jià)嗎？
首先，房地產(chǎn)稅的征收不是以抑制房?jī)r(jià)為根本目標(biāo)的，因此最終恐怕不會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的根本作用。西方國(guó)家廣泛征收房地產(chǎn)稅，但是紐約、東京、倫敦的房?jī)r(jià)依舊居高不下。房?jī)r(jià)的漲跌是受供求關(guān)系影響，這是中國(guó)現(xiàn)實(shí)的國(guó)情，房?jī)r(jià)的走勢(shì)是一個(gè)綜合因素，
不過(guò)房地產(chǎn)稅確實(shí)可以抑制投資性需求，但如果您指望房地產(chǎn)稅把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，屬于癡人說(shuō)夢(mèng)，房?jī)r(jià)如果真的下跌肯定也是一個(gè)復(fù)雜的綜合因素。中國(guó)房?jī)r(jià)下降就真的對(duì)經(jīng)濟(jì)好嗎？事兒還是得兩面看，這里不做過(guò)多討論。
5、會(huì)不會(huì)與去庫(kù)存沖突？
答案是一定的，因此在不成熟的條件下，貿(mào)然實(shí)施房地產(chǎn)稅，將會(huì)對(duì)一些地區(qū)和城市的去庫(kù)存造成影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要保持一定的交易活躍度，也正是如此，房地產(chǎn)稅有可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，使一些地區(qū)原本就有的去庫(kù)存壓力無(wú)形中陡增。
結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅，在中國(guó)推行仍需要一個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程依舊是漫長(zhǎng)的，需要照顧形形色色的情況。不過(guò)再漫長(zhǎng)，征收也是早晚的事情，這畢竟是一個(gè)進(jìn)步和完善的過(guò)程，任何事物想要前進(jìn)都需要付出一定的代價(jià)。事無(wú)全善，人無(wú)完人?！袄恰痹缤頃?huì)來(lái)，與其戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，苦大仇深，不如放開(kāi)手腳，研習(xí)修煉，再造財(cái)富。
