中國的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價格泡沫的一部分。
??目前中國的大環(huán)境，決定了并不存在緩釋泡沫，政商和民眾多贏的房地產(chǎn)稅方案，結(jié)果極有可能是加劇亂象的多輸。這就是我們要談的第五點，部分政府官員可能對房地產(chǎn)稅寄予很高期望，一是期望平抑房價泡沫。同時不至于影響去庫存，事實上這兩者無法兼顧。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投資，同時緩解底層民眾不滿，事實上這兩者也無法兼顧。三是期望逐漸建立地方主體稅種，平衡中央和地方的事權(quán)財力關(guān)系，這也幾乎是一廂情愿。前面我們已指出高房價的成因復(fù)雜，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，很可能打破現(xiàn)在處于結(jié)構(gòu)化泡沫狀態(tài)的樓市弱平衡，使去庫存幾乎難以完成。此外，房產(chǎn)稅在打擊了投資型購房者的同時，可能對無房者的好處寥寥，目前房價總體水平下跌多少才能讓中低收入階層夠著購房門檻？中低收入者其中有多少人有勇氣去購置房價持續(xù)下跌中的房產(chǎn)？極有可能的結(jié)果是，房主部分地將房產(chǎn)稅的壓力向租戶轉(zhuǎn)移，從而推高房屋租金水平。至于期望以房地產(chǎn)稅充實地方財力，還是讓地方政府先考慮如何承受土地出讓款和房地產(chǎn)開發(fā)銷售交易稅費銳減之痛后，再用遠水解近渴吧。
??當(dāng)下不太可能存在兼顧多贏的房地產(chǎn)稅政策，同時一些被廣泛討論的措施顯得充滿黑色幽默。一是所謂首套房免稅政策。全球主要經(jīng)濟體并無類似政策，但存在“主居住屋”出售時增值部分的免稅政策，主居住屋本身仍然需要繳納房屋及土地稅款。如果中國真的嘗試首套住宅免稅，那一定會發(fā)生人們合并多套小房為城市中心一套高價值住宅的調(diào)整，連大城市的人口都因房地產(chǎn)稅涌向市中心，哪還有什么新型城鎮(zhèn)化？二是所謂按家庭人口扣除一定的住宅免稅面積，這種看房屋面積不看房屋市值的可笑思路可能會引發(fā)更多不滿。三是房改房，農(nóng)村宅基地自建房免稅云云，老人和農(nóng)民（其實主要是公務(wù)員）可能認為是合理的，但新人年輕人會納悶，為什么那些人享受了福利房還免稅，而他們卻要成為背債又背稅的房奴？這些稀奇古怪的設(shè)想，都違背了房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅應(yīng)予納稅的本質(zhì)。四是所謂房地產(chǎn)稅，究竟是建筑和土地合并納稅，還是房地分離納稅？這涉及到70年租用的土地是否被納入稅基的問題，可能導(dǎo)致更激烈的法律爭議。義無反顧是重要的，重要之處就在于“義”字，作為重大的財稅改革，房地產(chǎn)稅還是依據(jù)法律，廣征民意，透明決策為好，這樣可以使得政策接地氣，少些突兀的莽漢氣。
??第六，要樓市去庫存，要充實地方主體稅源，要中國家庭負擔(dān)更多稅費；不要樓市泡沫崩潰，不要貧富分化繼續(xù)加劇，不要土地財政和大城市病；不要短期內(nèi)危險的房地產(chǎn)稅劇政。那么我們能夠要什么，才能在現(xiàn)有困境中向前挪動，為未來房地產(chǎn)稅的開征鋪路？辦法總是比困難多。中國樓市多年高溫有其巨大貢獻也帶來諸多害處，其中最引人關(guān)注的是加劇了貧富分化。簡言之，就是富愈富，窮愈窮；富人納稅少，地方政府難。
??緩解甚至根治這些問題，可從四方面入手。一是房屋空置費。開征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費，避免富裕階層購置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃氣收費部門為抓手，以房屋物業(yè)管理部門為幫手，制定如何認定空置房的標準，并對空置房征費，拒絕繳費者可能會在未來空置房交易過戶時遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個稅征管淪為事實上的不可能。其對滋生腐敗，對巨富階層幾乎不繳納累進制個稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶部門收支基于銀行等金融機構(gòu)，這是央行和財政長期忽略卻事關(guān)重大的基礎(chǔ)工作。個稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。三是嘗試開征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細則為宜，如果真的將該項權(quán)力落實到地方，地方可能會十分謹慎，畢竟中國普通家庭幾乎60%的財產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對中國住戶部門重大的財富再分配。而遺產(chǎn)稅是國稅，僅涉及代際之間的財富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫存巨大，去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才，財富和加速去化創(chuàng)造條件，這我已有相關(guān)論述，在此不贅敘。
??在中國，房地產(chǎn)稅終究是要向業(yè)主開征的，但當(dāng)下可能不是適宜時機。中國的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價格泡沫的一部分。考慮到弱增長，寬貨幣和低通縮仍會延續(xù)，因此直奔房價而去的房地產(chǎn)政策似乎并不是在解決問題，而是使問題更棘手。次貸危機至今的怪象提醒我們，經(jīng)濟危機的根源始終是貧富分化加劇，金融吞噬實體和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)羸弱。因此，處理中國樓市泡沫的重心并不在價格，而在緩解貧富不均，虛實脫節(jié)。中國政府也許可以從空置費，個稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效的稅收征管。如果急推房地產(chǎn)稅，可能打亂目前中國內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復(fù)雜問題，并將加劇財富外逃和匯率波動。
