房地產(chǎn)相關(guān)融資毫無爭議成為市場焦點(diǎn)，上月中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，有市場解讀稱房地產(chǎn)市場是“泡沫化”顯現(xiàn)的地方之一。因此，下半年按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款能否增長存疑。
??7月信貸依然沒有強(qiáng)勁之勢。
??其中，房地產(chǎn)相關(guān)融資毫無爭議成為市場焦點(diǎn)，上月中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，有市場解讀稱房地產(chǎn)市場是“泡沫化”顯現(xiàn)的地方之一。因此，下半年按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款能否增長存疑。
??據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，目前分別有一家華北股份行和一家華南股份行在行內(nèi)下發(fā)通知，對地王項目融資進(jìn)行風(fēng)險提示。
??“尤其是京滬兩地，總行7月中旬通知，原則上，地王項目就不要做了。”該華南股份行人士表示。
??不過，上有總行政策，分支行在具體操作中則有分化。在土地融資方面，一方面銀行業(yè)內(nèi)競爭依然激烈，銀行很難放棄這塊業(yè)務(wù)；另一方面也有銀行分支行行長在思考如果安全退出存續(xù)項目。
??在個人住房按揭貸款方面，雖依然是銀行重要的投放方向，但漲勢較上半年有所回落。尤其是上海地區(qū)銀行業(yè)人士普遍認(rèn)為，上海地區(qū)7月投放量將會出現(xiàn)明顯下降，降幅或超過20%。
??7月對公信貸疲軟
??一位國有大行資負(fù)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，該行7月新增貸款相比6月份下降很多。其中，對公貸款疲軟，7月公司貸款新增量只有上月的一半。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還在穩(wěn)步增長。
??“我們同業(yè)交流了解到，7月有股份行公司貸款都是負(fù)增長”，前述資負(fù)部人士表示，“7月到期的公司貸款多，但投新放的少，新增貸款數(shù)據(jù)不是很好。”
??前述資負(fù)部人士還介紹，該行7月票據(jù)增量蠻大。因為銀行公司貸款找不到很好的投向，銀行相應(yīng)用票據(jù)沖額度。
??不過，另有國有大行授信管理相關(guān)人士表示，該行7月貸款增量比6月有小幅上升。“按照往年的經(jīng)驗，環(huán)比是可能會下降。但今年主要是因為我們6月并沒有增加很大的量。”該人士解釋道。
??“從投向上沒有太大變化，基礎(chǔ)設(shè)施這類的平臺項目還是重點(diǎn)，地產(chǎn)相關(guān)融資政策也沒有調(diào)整。”前述國有大行授信管理相關(guān)人士表示。
??另有某華東股份行高管表示，整體來看，7月對公貸款疲軟，增長主要靠信用卡和個人貸款拉動，但個人住房貸款增速也在下降。
??某股份行重慶分行財務(wù)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，銀行剛經(jīng)歷了半年末沖刺，7月是傳統(tǒng)淡季，新增貸款投放不多。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道根據(jù)歷史數(shù)據(jù)梳理，在2006-2015的10年間，7月新增貸款占全年新增貸款的比重在5%-7%之間，占比并不高。
??房貸政策轉(zhuǎn)向？
??據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，某在地產(chǎn)融資方面較為激進(jìn)的華北股份行，已經(jīng)下發(fā)通知，要求收緊地產(chǎn)相關(guān)融資，總體思路為“成本過高的項目盡量不做”。另有一家總部位于華南的股份行也在7月中旬下發(fā)的風(fēng)險提示中，提到了地產(chǎn)相關(guān)融資?！皬?qiáng)調(diào)了京滬地區(qū)要謹(jǐn)慎，土地融資中，原來開發(fā)商自己至少要付35%的土地轉(zhuǎn)讓金，銀行提供65%，現(xiàn)在至少要四六開。如果是民營企業(yè)，房地產(chǎn)百強(qiáng)之外企業(yè)，土地融資完全不能做”，該華南股份行人士說。
??今年上半年土地買賣的大熱有目共睹。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地（不計算商業(yè)類地王）合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗，超過10億地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。
??在這257宗地塊里，溢價率超過100%的地王合計128宗，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達(dá)到了189宗。
??7月，上海土地成交金額則創(chuàng)下自2010年以來7月當(dāng)月新高度。
??據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，7月上海土地（不包括工業(yè)用地）成交金額246.22億元，環(huán)比上漲28.61%，同比上漲45.05%。月末，金地以88億元拿下浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊，成為截至目前的年度總價地王。
??根據(jù)監(jiān)管要求，銀行貸款不得用于地產(chǎn)開發(fā)商支付土地轉(zhuǎn)讓金，但銀行一般會通過表外的自營資金或理財資金來對接這塊需求。
??從銀行表外資金對接土地融資，到表內(nèi)貸款對接二級開發(fā)，再到房子建成銷售對應(yīng)購房者的個人按揭貸款，是房地產(chǎn)相關(guān)融資的全流程鏈條。
??從表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸的角度，特別是大銀行，相對還是比較審慎。但由于當(dāng)前銀行放貸的優(yōu)質(zhì)客戶在減少，房地產(chǎn)開發(fā)商依然是銀行的重要客戶，且越是排名靠前的地產(chǎn)商，對銀行越強(qiáng)勢。
??“我們守住了一條線，就是不做土地融資，但現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商比較強(qiáng)勢，如果不給做土地融資，那后面的發(fā)開貸和樓盤銷售按揭貸款的合作也拿不下來?！鼻笆鰢写笮惺谛畔嚓P(guān)業(yè)務(wù)人士表示。
??“和上海同業(yè)溝通來看，很多行長都覺得房地產(chǎn)相關(guān)融資要小心了，從土地融資到按揭貸款，杠桿太高，都在考慮存量項目如何安全退出。”某股份行上海某支行行長表示。
??部分銀行按揭貸款增速下降
??目前來看，各銀行對個人住房按揭貸款的政策并未轉(zhuǎn)向。就一線城市而言，深圳的住房按揭貸款利率優(yōu)惠稍有調(diào)整，首套房利率優(yōu)惠已統(tǒng)一從最低85折上調(diào)至9折。
??前述國有大行資負(fù)部人士表示：“個人住房貸款還是增長較快，但沒有上半年那么猛。信用消費(fèi)貸有所活躍，平穩(wěn)增長。除此之外，其他類型貸款乏善可陳?！?
??該人士還表示，按揭貸款依然是重要的投放方向，該行甚至拿出一些對公貸款的額度用于按揭貸款。
??“以前只有北京、上海、廣東、蘇州等地區(qū)按揭貸款利率有85折的優(yōu)惠，后來一線城市上調(diào)，現(xiàn)在福建、山東、山西地區(qū)都出現(xiàn)了85折的優(yōu)惠，說明市場上按揭貸款的競爭還是非常激烈?！鼻笆鰢写笮匈Y負(fù)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
??一線城市中，預(yù)計上海和深圳市場會有較為明顯的下降。
??“7月上半月房貸曾有一個小反彈，但下半月重歸平淡，也不清楚反彈的原因，”深圳某大行零售業(yè)務(wù)人士表示，“7月房貸整體上和6月相差不大，估計減少了10%-20%。一手盤放盤很少，二手盤量也不大，需求不足?！?
??上海的情況相似。包括股份行和國有大行在內(nèi)的多個上海分行零售部負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，由于房屋交易量有所下降，7月個人住房按揭貸款有較大幅度的下降。
??“因為需求少了，二手房成交量下降了，業(yè)務(wù)量從高峰時下跌，環(huán)比至少下降了30%。”某國有大行上海分行零售部人士表示。另外有兩家股份行零售人士也表示，7月個人住房按揭投放至少下跌了20%。
??某華北股份行零售部負(fù)責(zé)人則表示，雖然沒有具體統(tǒng)計數(shù)字，但7月個人住房按揭投放肯定環(huán)比下降，而且預(yù)計8月環(huán)比還會有進(jìn)一步的下降?！跋掳肽昴懿荒苁刈∩习肽甑摹麑崱€很難說?！?
