多位受訪專家認為,自中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、國土部、發(fā)改委相繼出手之后,下半年“地王”很可能會急劇降溫。不過,本報記者調(diào)查看到,目前的市場效果還不明朗,甚至個別地方如深圳、上海的部分房地產(chǎn)項目仍被瘋搶,“地王”依舊頻出。
??中央對房地產(chǎn)的態(tài)度正在改變。近日召開的中央政治局會議稱,要全面落實去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務(wù),并重點提及要抑制資產(chǎn)泡沫。
??“房價暴漲與‘地王’頻現(xiàn),終于逼多個部門出手了?！弊〗ú孔稍儗＜?、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時表示,從刺激到抑制,房價有望在下半年步入拐點,地價也會降溫。
??多位受訪專家認為,自中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、國土部、發(fā)改委相繼出手之后,下半年“地王”很可能會急劇降溫。不過,本報記者調(diào)查看到,目前的市場效果還不明朗,甚至個別地方如深圳、上海的部分房地產(chǎn)項目仍被瘋搶,“地王”依舊頻出。
??“異常地塊”翻番
??抑制資產(chǎn)泡沫,地方政府首當其沖。
??8月2日,國土部召開新聞發(fā)布會,對其近日出臺的《關(guān)于補足耕地數(shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實占補平衡的指導意見》進行解讀。會上,國土資源部耕地保護司劉明松副司長強調(diào),耕地是我國最為寶貴的資源,關(guān)系十幾億人吃飯大事,必須保護好,“要像保護大熊貓一樣保護耕地,堅決杜絕占多補少、占優(yōu)補劣”。
??“可以說是被‘逼’出來的改革舉措,既要保障經(jīng)濟建設(shè)合理用地需求,又要落實好最嚴格的耕地保護制度?！眹敛績?nèi)部人士接受記者采訪時說,需要指出的是,市縣國土部門在申報建設(shè)用地時,省級國土部門要嚴格審查把關(guān),而農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需報國務(wù)院批準。上述人士還稱,國土部還在醞釀土地市場的相關(guān)政策,涉及收緊供地節(jié)奏,細化嚴厲打擊閑置土地等。
??然而,現(xiàn)實中的土地交易卻是“另一個極端”,尤其是上半年出現(xiàn)了眾多的異常交易地塊。中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的報告顯示,二季度各地上報異常交易地塊75宗,比上年同期漲幅達到了驚人的97%。在這些地塊中,成交單價創(chuàng)新高的11宗,是2014年以來,單價創(chuàng)新高地塊出現(xiàn)最多的季度。
??官方所稱的“異常地塊”正是“地王”。報告指出,之所以出現(xiàn)上述情況,是因為上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲明顯,定金及預(yù)收款增速明顯;還有個人按揭貸款同比增速連續(xù)19個月保持上漲態(tài)勢,漲幅創(chuàng)2013年6月以來新高。
??結(jié)果導致了“地王”數(shù)量與地價均創(chuàng)新高:僅上半年全國50個主要城市出現(xiàn)了200多宗“地王”,土地出讓金總額首次突破一萬億元。這讓不少開發(fā)商驚呼土地市場泡沫化嚴重,并催生了房價泡沫。
??“抑制資產(chǎn)泡沫重點是抑制樓市價格的明顯上漲,抑制瘋狂頻現(xiàn)的‘地王’。”易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進稱。
??地方政府的態(tài)度也已有所轉(zhuǎn)變。安徽省7月22日印發(fā)《安徽省國土經(jīng)營性建設(shè)用地出讓管理辦法》,對開發(fā)商拿地做出了多項舉措,包括買地首付款最少50%,閑置2年無償收回,欠繳土地出讓價款者不能再拿新地?！斑@不是新規(guī)定。”8月2日,安徽省某房地產(chǎn)市場經(jīng)理歐露說,此次安徽政府表態(tài)的作用可能大于實際作用。
??調(diào)控還有多少后手?
??從刺激到抑制,樓市下半年會步入下降通道嗎?
??記者調(diào)查了解到,盡管監(jiān)管層一再透露消息,要收緊 “錢袋子”,防范出地王,但一二線目前仍然沒有降溫的跡象,深圳新房均價飆上6萬元/平米,北京、上海眾多項目仍被瘋搶。
??8月3日,上海17家房企搶奪的37-02宅地,最終被首創(chuàng)以108%的溢價率拿下,3.11萬元/平米的樓面價刷新了青浦單價“地王”。另外,保定雖不是一二線,但在8月2日拍地吸引了萬科、碧桂園等眾多房企,一家房企直接加價3.7億元,導致競拍“熔斷”。
??“比較認同的看法是房地產(chǎn)市場存在泡沫。”住建部一位不愿具名的副處長8月2日接受記者采訪時承認,當前,房地產(chǎn)市場有泡沫,但有多大不好說,其表現(xiàn)為,一線及二線熱點城市“地王”頻現(xiàn),房價噌噌上躥,此刻,三四線城市深陷去庫存泥潭,舉步維艱。
??很快,抑制資產(chǎn)泡沫被提到一個全新的高度。
??7月26日,中央政治局召開會議研究當前經(jīng)濟形勢并部署下半年經(jīng)濟工作;其中,對房地產(chǎn)再次做了濃墨重彩的描述,這并不多見。去庫存補短板、抑制資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),在層層深入的工作部署下,透露出決策層對樓市的轉(zhuǎn)向性思考。
??“主要的資產(chǎn)泡沫在股市與房地產(chǎn)市場;其中,房地產(chǎn)市場不僅存在房價泡沫,更存在地價泡沫?！苯邮懿稍L的市場人士說,一線和部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫,“地王”不斷是地價助推的泡沫。謝逸楓分析稱,之所以出現(xiàn)房價、地價泡沫,主要是上半年央行貨幣超發(fā)、地方土地財政及企業(yè)資金錯配所致,下半年對過熱的土地市場定會重點調(diào)控。
??值得注意的是,證監(jiān)會先一步使出了殺手锏,即房企再融資不能用于拿地還貸。證監(jiān)會此前的一培訓會上傳出,上市房企募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
??試圖收緊開發(fā)商拍地資金的還有銀監(jiān)會。有報道稱,《商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經(jīng)下發(fā)至各銀行,而《辦法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫。但銀監(jiān)會則公開回應(yīng)稱,此意見稿還處于征求意見階段。
??“下半年,房地產(chǎn)可能步入調(diào)整?！敝薪鸸痉治鰡T表示?！》秸C券 首席經(jīng)濟學家任澤平也預(yù)計,下半年土地市場將有望降溫。
??北京房地產(chǎn)學會會長苗樂如接受記者采訪時表示,面對房價噌噌上漲,“地王”嗖嗖地出,樓市、地市瘋狂該降降溫了。“下半年將會加強對‘地王’的監(jiān)管,土地市場會降溫?！?
