多重因素推動(dòng)下，今年以來(lái)中國(guó)一二線樓市經(jīng)歷了以“漲價(jià)搶房”“地王”井噴為標(biāo)志的“最火上半場(chǎng)”。而“下半場(chǎng)”的開(kāi)局則連續(xù)降溫，引發(fā)一些人憂慮：前期需求透支之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否就此走向拐點(diǎn)？
自2015年年中以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入回升周期，銷售、房?jī)r(jià)大幅回暖，房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)經(jīng)歷了一輪狂飆。報(bào)告顯示，上半年，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個(gè)城市新建住宅累計(jì)漲幅超過(guò)20%；廈門、上海、合肥等7個(gè)城市累計(jì)漲幅介于10%到20%之間。
土地市場(chǎng)方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)主要城市出讓單宗土地超過(guò)10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價(jià)率超過(guò)100%，167宗溢價(jià)率超過(guò)50%。今年以來(lái)，杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個(gè)城市的平均樓面地價(jià)漲幅已超過(guò)100%。
值得注意的是，除了傳統(tǒng)意義上“面粉”(土地)與“面包”(房子)的供求關(guān)系外，今年以來(lái)樓市的快速上漲一定程度上是受到“和面的水”(流動(dòng)性)大量注入的影響。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉近期指出，目前中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會(huì)上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實(shí)業(yè)，就會(huì)導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場(chǎng)上尋求避風(fēng)港，造成房?jī)r(jià)高漲。
這意味著在很多城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“狂奔”與實(shí)際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來(lái)貨幣信貸政策收緊，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回調(diào)。
特別是前期樓市上漲較快的蘇州、南京等城市，下半年成交量和房?jī)r(jià)均面臨調(diào)整，現(xiàn)在這種調(diào)整已經(jīng)拉開(kāi)了序幕。中指院報(bào)告稱，蘇州自今年4月以來(lái)成交量持續(xù)下降，二季度同比降幅超過(guò)20%，已經(jīng)呈現(xiàn)回調(diào)跡象。此外，南京、無(wú)錫及合肥上半年成交量已經(jīng)達(dá)到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，這些城市需求透支的跡象明顯，后市量?jī)r(jià)調(diào)整的可能性很大。
中國(guó)社科院近期發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)稱，今年下半年至2017年第二季度，房?jī)r(jià)漲幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速將趨緩?！吧贁?shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。這一判斷與全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的預(yù)測(cè)大致相同。聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)后市如何，要看政府是否有新政出臺(tái)。如果沒(méi)有新的政策干預(yù)，那么整體樓市仍會(huì)繼續(xù)趨緩。
不過(guò)，中國(guó)住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌并不認(rèn)為這種回落和降溫是拐點(diǎn)到來(lái)的信號(hào)。他對(duì)中新社記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其說(shuō)是遇到拐點(diǎn)不如說(shuō)是進(jìn)入短周期的回落階段。
顧云昌指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷售還是投資，均存在一個(gè)3年(40個(gè)月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一周期中，會(huì)出現(xiàn)從回暖反彈到見(jiàn)頂，再到降溫的全過(guò)程。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來(lái)的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。
顧云昌預(yù)計(jì)，2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售將明顯放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康則相對(duì)樂(lè)觀。他指出，中國(guó)目前真實(shí)的城鎮(zhèn)化率是40%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有巨大空間。雖然黃金時(shí)代過(guò)去，但現(xiàn)在迎來(lái)的白銀時(shí)代依然是含金量非常高，其所釋放的紅利在企業(yè)界、投資界以及廣大農(nóng)村，都可以實(shí)現(xiàn)共享。
