7月29日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一地塊以總價(jià)31.55億元被融信地產(chǎn)收入囊中。經(jīng)測(cè)算，該地塊成交樓板價(jià)52840元/平方米，溢價(jià)率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)92506元/平方米，未來(lái)的保本價(jià)將在12.7萬(wàn)元/平方米左右，成為上海名副其實(shí)的新晉單價(jià)“地王”。
這一地塊所處的新江灣城地區(qū)，目前二手含學(xué)區(qū)次新房單價(jià)約在6萬(wàn)元/平方米~8萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，這是上海楊浦區(qū)一處中環(huán)外、外環(huán)內(nèi)區(qū)域。而目前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一手、全裝修新房售價(jià)不過(guò)在每平方米10萬(wàn)元~12萬(wàn)元上下。
新“地王”的誕生，是否意味著現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)內(nèi)環(huán)內(nèi)一手豪宅的價(jià)格，未來(lái)只能在上海買(mǎi)到一套外環(huán)附近的房子？
實(shí)際上，上海近期的土地拍賣(mài)市場(chǎng)已經(jīng)到了每隔幾天就令市民咋舌一次的地步。中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者了解到，上海近兩個(gè)月來(lái)出現(xiàn)了至少5個(gè)“地王”。
此前，上海松江泗涇“地王”保本價(jià)每平方米6萬(wàn)元、浦東周浦“地王”保本價(jià)每平方米8萬(wàn)元、嘉定新城“地王”保本價(jià)每平方米5.6萬(wàn)元以上。就在7月27日，上海浦東機(jī)場(chǎng)附近一塊土地又以88億元的成交價(jià)格成為上海今年以來(lái)的總價(jià)“地王”，未來(lái)每平方米保本售價(jià)預(yù)計(jì)近6萬(wàn)元。
房地產(chǎn)業(yè)界人士都懂得一個(gè)道理，要拿地就要挑地段，甭管“地王”價(jià)格多高，只要地段好，將來(lái)銷(xiāo)售不愁。上海這些保本價(jià)動(dòng)輒每平方米六七萬(wàn)元的“地王”究竟身處哪里的“豪華”地段呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以上所有“地王”除新江灣城在上海外環(huán)外，均是名副其實(shí)的上海郊區(qū)。郊區(qū)“地王”頻出，不禁令人擔(dān)憂(yōu)，未來(lái)誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？
根據(jù)上海易居研究院2016年4月對(duì)全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算，北京、上海兩地房?jī)r(jià)收入比全國(guó)最高，分別為是14.5和14。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，這是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定，各國(guó)數(shù)值最高的為30，最低為0.8。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為房?jī)r(jià)泡沫區(qū)。
也就是說(shuō)，即便是在當(dāng)前一手房房?jī)r(jià)情況下，北京、上海的市民用收入購(gòu)房的壓力也已經(jīng)相當(dāng)大?？梢韵胂螅舾赡旰笊虾＝紖^(qū)房?jī)r(jià)也達(dá)到每平方米六七萬(wàn)元的話(huà)，市民購(gòu)房壓力將會(huì)達(dá)到什么程度。
對(duì)此，住建部政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者采訪時(shí)稱(chēng)：“未來(lái)那么高價(jià)位能不能賣(mài)掉，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商自己還是專(zhuān)家，都不敢確定?！?
“實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，也是無(wú)奈之舉。今年一季度以來(lái)，他們回籠了很多資金，錢(qián)收進(jìn)來(lái)，不去買(mǎi)地，還能干嗎呢？”顧云昌說(shuō)，今年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很有可能超出“歷史水平”。
2016年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2015年觸底反彈的格局。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額18524億元，同比增長(zhǎng)54.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.3%。
上海易居研究院的一份最新數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)18.3%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)35.6%，“可見(jiàn)，從2015年樓市反彈至今，全國(guó)商品住宅出現(xiàn)了較大幅度的‘量?jī)r(jià)齊升’，未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)一步慣性上漲?！?
易居數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1060.2億元，同比增長(zhǎng)11.6%，較1~3月同比增速降低0.7個(gè)百分點(diǎn)；與2015年全年8.2%的增速相比，提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；與全國(guó)同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速7.2%相比，高出4.4個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅連續(xù)16個(gè)月高于全國(guó)平均水平。
顧云昌告訴記者，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商也不希望土地價(jià)格飚得這么高，因?yàn)槟壳皝?lái)看，過(guò)高的土地價(jià)格已經(jīng)把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了開(kāi)發(fā)商的頭上，“現(xiàn)在的土地起拍價(jià)，都是在該地區(qū)評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上增加10%來(lái)定的，刨去一些公共設(shè)施、保障房和政府自持部分，實(shí)際樓板價(jià)已經(jīng)很高?！?
在這樣的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)排名靠前城市拿地總比到三四線(xiàn)城市拿地來(lái)得安全些。
顧云昌說(shuō)，盡管京滬兩地正在嘗試增加一部分居住用地面積，但整體來(lái)說(shuō)一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)量還是嚴(yán)重不足，“這兩年，進(jìn)入北京、上海的人口增幅在下滑，但好地段已經(jīng)沒(méi)地了，只能去搶郊區(qū)的?！?
對(duì)于此前有媒體分析的人民幣貶值預(yù)期嚴(yán)重、股市不穩(wěn)、投資渠道不多等原因，顧云昌都表示贊同，但他認(rèn)為，最重要搶地原因肯定還是在“供需矛盾”上。
