?今年以來，在各種政策利好的刺激下，一線城市和二線熱點城市樓市十分火爆，不少城市的土地供應(yīng)明顯不足。為此，近期多個二線城市已紛紛加大供應(yīng)的力度，意在給“高燒”的樓市降溫。
??市場總是逃不開周期性的魔咒，在中國經(jīng)濟中占據(jù)相當(dāng)份額的房地產(chǎn)市場顯然也不會例外。兩年前，二、三線房地產(chǎn)市場的限購、限貸政策開始大量解禁，政策的放松促進了房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖。從2016年開始，不僅一線城市，多個二線城市高價地頻出，樓市升溫。按照7月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：與6月相比，7月份全國70個大中城市中，價格下降的城市僅有10個，上漲的高達55個。在這樣的背景之下，應(yīng)對過熱市場的政策調(diào)控似又呼之欲出。
??樓市升溫，部分熱點城市重啟調(diào)控
??據(jù)新京報報道，從近期的情況來看，二線城市中已有部分開始收緊房貸。6月30日，領(lǐng)漲全國的合肥首先開展調(diào)控，市住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整合肥市住房公積金貸款政策。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。具體執(zhí)行時間從2016年7月1日起。而此前在合肥，無論有幾套房，只要沒有使用過公積金就算首套，首付最低2成。
??7月15日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自當(dāng)日起調(diào)整住房信貸政策，對樓市進行調(diào)控。主要措施依然是采用限貸手段，該文件規(guī)定：停止向第三次及以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，同時對于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。
??而除合肥、廈門外，南京、蘇州等熱點城市也相繼傳出將實施調(diào)控政策，控制樓市的過熱增長。
??有業(yè)內(nèi)人士向記者明確表示，南京、蘇州等地有必要針對性地抑制投機性需求，抬高房貸門檻，讓市場逐步恢復(fù)理性。因此調(diào)控從限貸政策進行切入的可能性很大。據(jù)了解，目前南京執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策相對寬松，首套房最低首付比例為30%，二套房為45%，貸款利率也有一定的優(yōu)惠。
??信貸寬松、供需失衡，成主推手
??在采訪過程中，也有很多業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年開始的這一輪市場爆發(fā)，主要原因是信貸政策加杠桿的刺激釋放了大量需求。在許多熱點二線城市，無論是從土地供應(yīng)還是從商品住宅供應(yīng)的角度看，都是無法滿足其需求的，供需關(guān)系的不平衡推升了市場預(yù)期。反過來，預(yù)期的提升又促使房企堅定了拿地決心以及投資者的追漲行為，這些行為又會作用于房地產(chǎn)市場。
??“一方面我們貨幣寬松的狀況沒有改變還在延續(xù);另一方面，由于人口流動導(dǎo)致一線城市的供求關(guān)系趨于緊張，人口往一些大城市流動會帶來城市供求關(guān)系失衡的可能性，打破城市弱平衡現(xiàn)象?！?新城控股集團高級副總裁歐陽捷告訴記者，“再加上大城市有控制城市邊界、土地供應(yīng)，狼多肉少，勢必會導(dǎo)致地王，從而推升市場?！?/strong>
??“今年上半年，重點房企整體購地金額、面積分別較去年同期上升68%、52%，且地塊單價、溢價率明顯抬頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市中，6月一、二線城市平均樓面價地價均創(chuàng)下歷史新高，且二線城市六月平均溢價率同樣創(chuàng)下歷史新高。從目前的情況來看，政策寬松與否將是繼續(xù)影響2016年下半年市場的最主要原因?！氨据喎績r上漲的原因并非市場自發(fā)爆發(fā)，而是政策刺激的結(jié)果。對于政府來說，房地產(chǎn)是當(dāng)下唯一能夠提振經(jīng)濟的行業(yè)。”張大偉分析稱。
??多城增加土地供應(yīng)
??據(jù)第一財經(jīng)網(wǎng)報道，近期樓市上漲、供不應(yīng)求而提出增加供應(yīng)的城市還有不少。例如，同為海濱城市的廈門，樓市均價已超過一線城市廣州一萬多元，其中最主要的原因就是過去幾年土地供應(yīng)一直明顯不足。
??在近期收緊信貸政策的同時，廈門的土地供應(yīng)力度也在加大。今年上半年，廈門共出讓3幅地塊，總建筑面積為41.85萬平方米，僅完成供地計劃的21%，出現(xiàn)了較大幅度縮水，這讓各大房企陷入手中無“糧草”的尷尬局面，下半年有望緩解。日前，廈門市國土房產(chǎn)局已明確表示下半年將加快土地供應(yīng)節(jié)奏，加大土地供應(yīng)量。
??根據(jù)廈門市國土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《廈門市2016~2018年居住用地出讓計劃》，3年內(nèi)廈門計劃出讓57宗居住用地，明顯進入“快車道”。廈門三年擬推出居住用地建筑面積總量超650萬平方米，年均供應(yīng)量約230萬平方米，比近五年(2011年~2015年)居住用地實際年均供應(yīng)量(167萬平方米)高出約38%。
??房價漲幅全國第一的合肥6月底出臺的樓市調(diào)控舉措提出，根據(jù)商品住房市場銷售情況，確保居住用地供應(yīng)充足，2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。實行差異化供地政策，在商品住房價格較高、價格波動較大的區(qū)域增加居住用地供應(yīng)，加大四縣一市特別是“1331”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的各副中心組團區(qū)域的居住用地供應(yīng)，穩(wěn)定土地供給預(yù)期和價格預(yù)期。
??此外，房價上漲較快、庫存明顯不足的南京和蘇州，今年以來也紛紛表示要增加土地供應(yīng)的力度。
??國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕近日在談及地產(chǎn)市場時表示，對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。
??今年6月23日，國土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》(下稱“方案”)顯示，全國各省級地區(qū)的2020年耕地保有量指標(biāo)有增有減，京津滬三地的耕地保有量指標(biāo)被大幅度降低。這意味著，未來這三大直轄市的土地供應(yīng)將大大增加。
??中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉稱，供給側(cè)改革中，反映在樓市方面，就是要在土地供應(yīng)的源頭上進行改變。在庫存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量以及中小戶型供給。
??不過，增加供應(yīng)需要一定的時間。從短期來看，如何采取有效舉措，防止房價、地價過快上漲，從而為增加供應(yīng)贏得時間尤為重要。
??“樓市調(diào)控宜疏不宜堵，增加供應(yīng)十分重要。但對南京、蘇州這些庫存嚴(yán)重不足、地王頻出的城市來說，短期內(nèi)還是必須要做好限貸等‘減法’，才能抑制住虛火、平穩(wěn)地價，形成事實上的供給。”張大偉說，像南京近期推出了8塊土地，但因為市場過熱絕大部分“熔斷”了，那還是無效供應(yīng)?，F(xiàn)在很多城市都說要增加土地供給，但是供應(yīng)出來的土地都是“地王”，這種供應(yīng)不僅不能讓市場降火，而且還讓虛火更旺。
??張大偉表示，如果能真正增加有效、足夠的供給，是能讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的。因為一個城市房價的上漲不僅取決于人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平等需求端，也跟供應(yīng)端是否能滿足需求有很大關(guān)系。比如這幾年廣州、杭州以及重慶、長沙、成都幾個城市經(jīng)濟發(fā)展都很不錯，需求量很大，但由于土地供應(yīng)足夠充分，因此房價比較平穩(wěn)，對實體經(jīng)濟發(fā)展也比較有利。
??“問題在于，過去幾年，市場不好的時候地方政府不愿賣地，市場好的時候反而賣了一些地。”張大偉說，很多城市此輪房價上漲并不是因為實體經(jīng)濟有多好，而是過去幾年土地供應(yīng)沒有適應(yīng)發(fā)展的需要。
??另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)前我國經(jīng)濟穩(wěn)增長仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭不錯的情況下，這些熱點城市如果能有效供應(yīng)土地，不僅有利于平穩(wěn)房價，而且可以拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資，拉動宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。
??樓市調(diào)控不能總在表層施策
??據(jù)新京報報道，房價漲幅位居全國前列的南京，日前決定加大調(diào)控力度，對申報價格明顯過高、漲幅明顯的樓市項目，由多部門會商、多部門約談指導(dǎo)，并對熱點地區(qū)設(shè)置動態(tài)封頂價格，嚴(yán)控炒作性“樓王”再現(xiàn)。
??不讓“地王”“樓王”燒熱樓市，是當(dāng)下不少地方政府樓市調(diào)控的重點。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額突破1萬億元，比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、蘇州等熱門二線城市，同比漲幅更是超過200%。“地王”頻出，對于樓市去庫存目標(biāo)有弊無益。一方面，去庫存不可能靠高昂的樓市價格引導(dǎo)，這只會逼退潛在的增量購房人群;另一方面，過度依賴土地的財富效應(yīng)有可能導(dǎo)致城市和大企業(yè)資源錯配，對優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、推動產(chǎn)業(yè)升級等主要命題造成障礙。這樣的事，在上一輪樓市泡沫期已經(jīng)發(fā)生，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)調(diào)整期大大推后，加重了產(chǎn)能過剩的嚴(yán)重程度，至今陣痛不止。今天還經(jīng)得起新的產(chǎn)能過剩、資源錯配的舊疾復(fù)發(fā)嗎?
??也正是基于未雨綢繆的認(rèn)識，各地紛紛采取收緊政策的措施。有的出臺差異化信貸政策，截斷樓市的金融杠桿;有的開始考核土地開發(fā)時限，防止坐地漲價;南京則干脆對土地出讓實施了限價措施，價格控制，當(dāng)然是見效最快的手段，但當(dāng)時就不乏市場人士質(zhì)疑，價格干預(yù)是不是長久之計。
??現(xiàn)在，價格干預(yù)又延伸到了熱點地區(qū)的高價樓盤，實施“動態(tài)封頂”措施。力度雖然夠大，但能起到多大作用讓人懷疑。過去的調(diào)控史表明，價格干預(yù)無法長期實施，常常會隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。一個不能制度化的政策對于樓市有多長時間、多大的導(dǎo)引作用，本身就是個問題。更大的問題是，即使干預(yù)臨時生效，但往往會成為下一輪樓市高燒的點火器。因為，正常的市場需求——無論是否有投機性，通常扭曲越嚴(yán)重，爆發(fā)的能量越大。更何況，對于價格管制，開發(fā)商不是沒有對策，延遲樓盤竣工時間，不申報價格銷售樓盤以待政策放寬，價格封頂損失在物業(yè)管理等環(huán)節(jié)找補等手段，過去就用過，現(xiàn)在還可以繼續(xù)用，價格封頂成為低效政策的可能性不是沒有。
??不能不說，動輒選用價格干預(yù)的手段，有不尊重市場之嫌?？偸窍Ｍ麡鞘邪l(fā)展時時處在行政認(rèn)為恰當(dāng)?shù)某潭群凸?jié)奏中，而忽視了市場的自行規(guī)律。因此，往往造成市場和行政意志的不合拍。
??怎么才能合拍?不是拿樓市價格說事，讓市場無所適從，而是讓行政著力點回到該發(fā)力的地方。比如，“地王”頻出，其中就包含土地出讓制度不合理的成分，擠出其中的制度性泡沫，減低地方對土地出讓金的渴求才是治本。又如，城市規(guī)劃不合理、周邊發(fā)展落后于中心城市，也是城市一些地段樓價飆高的內(nèi)在動力，加大住宅土地供應(yīng)，激活“睡城”，推動中心城市與周邊的協(xié)同發(fā)展，中心城市的樓價才不至于總是失真。
??一句話，從簡單的管制思維中走出來，在機制性層面長期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。
