??下行的中國經(jīng)濟在2016年迎來可喜的變化，顯而易見，房地產(chǎn)再一次承擔起了關(guān)鍵的作用，但回暖的跡象在一線及部分二線城市清晰可見，而三四線以及更偏遠市場仍然受困于此前的選擇與誤判，去庫存之路道阻且長。
??在7月20日開幕的第16屆博鰲·房地產(chǎn)論壇上，關(guān)于供給側(cè)優(yōu)化與結(jié)構(gòu)性平衡成為論壇的討論主題。
??在告別野蠻生長以及黃金時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)在今天卻陷入了一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的怪圈。與以往不同的是，當下的房地產(chǎn)市場，雖然剛剛經(jīng)歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，內(nèi)生動力不足，兼并整合加劇。
??中國房地產(chǎn)到底該怎么走？資本紅利階段，又要如何抓??？
??拐點來了嗎？
??本輪房地產(chǎn)市場的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。這一點在本屆博鰲論壇上成為與會者的共識。
??按照央行公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增長14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。伴隨著低利率環(huán)境的來臨，房地產(chǎn)業(yè)迎來新一輪資金紅利時代。
??房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)正在暗示市場變化。參照國家統(tǒng)計局公布的1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落。那么，拐點真的到來了嗎？
??住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，與其說是遇到拐點，不如說是進入短周期的回落階段。
??在接受時代周報記者采訪時，顧云昌指出，房地產(chǎn)市場目前處在短周期內(nèi)的下行階段，且這種下行將持續(xù)一年之久。
??他有一套周期論的看法。在他看來，中國從1998年房改到2013年的銷售創(chuàng)新高，約有15年的黃金時間，這屬于一個中周期。2014年，市場出現(xiàn)分界點，從過去的供不應求轉(zhuǎn)變到供大于求，房地產(chǎn)業(yè)也從“黃金時代”進入到“白銀時代”。同樣按照2015-2016年的周期計算，“白銀時代”可能延續(xù)到2030年才結(jié)束。而中國房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資，均存在3年左右（40個月左右）的短周期。在這一周期中，會出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。
??“今年3-4月份的銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味著從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)?！鳖櫾撇f。
??在他的預測里，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負增長。原則是因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
??這樣的周期性現(xiàn)狀，在新城控股(11.070, -0.04,-0.36%)集團高級副總裁歐陽捷看來，是發(fā)展的機遇期。
??警惕惡性去庫存
??在首開集團黨委書記、董事長、總經(jīng)理潘利群看來，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在存在三大情況：第一是土地價格高，開發(fā)成本居高不下；第二，城市與行業(yè)集中度越來越高；第三，城市建筑總量較大，總體平衡，結(jié)構(gòu)不均衡。
??此外，在經(jīng)濟增速放緩的背景下，房地產(chǎn)業(yè)同步成為各路資本覬覦的對象，風暴眼上的萬寶之爭正是最直接的例子。
??另外一大現(xiàn)象也十分突出—國企央企在土地市場的越發(fā)活躍。高溢價、高總價、高單價的地塊不斷出現(xiàn)。對此全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為原因有兩方面，一是央企屯得住地，二是央企能拿到便宜的錢。
??機遇出現(xiàn)的同時，或者又醞釀著新一輪的洗牌。不過，中小房企還是看到了趕超的機會。
??在紅利期內(nèi)做大規(guī)模是新城的選擇。按照歐陽捷的表述，“規(guī)模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語權(quán)”。在他看來，房地產(chǎn)市場還有廣闊的發(fā)展空間。
??持有同樣看法的不止歐陽捷一個。泰禾集團(20.250, -0.29,-1.41%)副總裁沈力男就表示，雖然業(yè)內(nèi)一直在談轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)市場的空間還是很大。
??按照經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的看法，趕超并非沒有可能。他以萬達為例表示，萬科正在被過去的成功所羈絆，而萬達進化并未停止，“誰是新的千億級別房企？為什么這個行業(yè)出現(xiàn)了這樣的變化？是在分化中產(chǎn)生的地產(chǎn)企業(yè)的巨大優(yōu)勢，比如說線上線下整合的優(yōu)勢，比如新房和二手房同步的優(yōu)勢，再比如說客戶黏性的優(yōu)勢。”此外，他還呼吁房企增加海外的開發(fā)可能性，在他看來，如果人民幣貶值是不可避免的趨勢的話，接下來一定要考慮安全性。
??不過，高企的庫存，亦會是房企趕超路上的絆腳石。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受時代周報記者采訪時就呼吁，警惕惡性去庫存的存在。
??她所指的是只管把房子賣光而不管把房子賣給誰的現(xiàn)象，“由此房子賣出去了但沒有人住”。在她看來這實際上是把房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)移給了投資客，是庫存搬家而非真正意義上的去庫存。
??聶梅生認為，去年一系列房地產(chǎn)刺激政策組合拳已經(jīng)釋放政府希望房地產(chǎn)投資回暖的信號，不過錢都砸到庫存并不多的城市，變成供不應求，而這并不是政策出臺初衷。今年5月份起，政策釋放調(diào)整的信號，如深圳重回限購，這必然會導致房地產(chǎn)投資增速及銷售趨緩，至于后市如何，要看政府如何表態(tài)。
??“從目前看，房地產(chǎn)市場最高點已在今年一季度出現(xiàn)，不過高點已經(jīng)過去。普漲情況已經(jīng)形成，下半年全國房價上漲還會持續(xù)，但漲幅會回落?！甭櫭飞硎?。
??她認為中國當下房地產(chǎn)市場的問題是租售比太不平衡，租金與房價的比例完全失衡。對比美國房價體系中租金按比例決定房價的情況，中國的房價與租金完全脫節(jié)。對此，她建議未來鼓勵機構(gòu)去持有物業(yè)，以實現(xiàn)租金和房價的平衡。
??房地產(chǎn)稅落地進行時
??“不該抵觸房地產(chǎn)稅的征收”是全國政協(xié)委員財政部、財政科學研究所原所長賈康在本屆論壇上發(fā)出的一大聲音?！八惺袌鼋?jīng)濟體，誰能回避不動產(chǎn)稅的制度建設？”7月22日在接受時代周報記者采訪時，他如是詰問。
??賈康認為，房地產(chǎn)稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。因此，開征房地產(chǎn)稅要放在更大的角度看待，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產(chǎn)稅的實施。
??不過，房地產(chǎn)稅的全面開征確實步履艱難。市場有聲音認為，此舉將削弱當下去庫存的效果。對此，賈康亦贊同難度之大。不過他表示，一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市目前已具備開征房產(chǎn)地稅的條件，而且房產(chǎn)地稅還有助于當?shù)仄揭质袌觯乐狗績r過快上漲形成泡沫。
??為此，他對包括時代周報記者在內(nèi)的媒體呼吁，房地產(chǎn)稅要立法先行?！霸谧咄炅⒎ǔ绦蛑?，可選擇先后實施，分城實施。在一些房地產(chǎn)市場過熱的一二線城市，可以選擇先行實施?！?
??據(jù)賈康表示，個人所得稅可抵扣房貸目前已明確，至于進展，將跟個稅改革的推進時間密切相關(guān)。
??其實，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進早已經(jīng)是十八屆三中全會60項改革任務中的一項，相比之前“穩(wěn)步推進”、“適時推進”表態(tài)看，新一屆政府改革的決心更大。
??無獨有偶，在距離三亞近2000公里之外的成都，就在7月23日至24日舉行的2016年第三次二十國集團（G20）財長和央行行長會議上，財政部部長樓繼偉指出，就我國而言，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和財政政策的結(jié)合是重點。目前我國正在推行兼顧創(chuàng)新和共享的稅收政策，而所得稅和房產(chǎn)稅無疑將是我國下一步稅制改革的重要任務。
??這是樓繼偉針對房地產(chǎn)稅給出的強烈信號。他表示：“應該改革房地產(chǎn)稅制，遺憾的是目前還沒推出來，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。”
??至于房產(chǎn)稅到底該如何征收，截至時代周報記者發(fā)稿前尚未定論。社會上流傳的兩種計稅方法分別是按面積征收和從價、從租計征。
