??利率市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的壞賬憂慮都在考驗(yàn)銀行經(jīng)營(yíng)能力，也在促使銀行調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu)。在前幾年大力推進(jìn)溢價(jià)水平較高的中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款之后，銀行將發(fā)力的重點(diǎn)再度鎖定安全性較高的房貸業(yè)務(wù)。各家銀行都使出渾身解數(shù)爭(zhēng)奪客戶，除了在利率上短兵相接之外，雙周供、轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務(wù)也重出江湖。然而，業(yè)內(nèi)人士提醒，有一些貸款方式看似能減少還貸利息，實(shí)際上是換湯不換藥，或者被隱藏了過程中的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用，而優(yōu)惠利率雖然看起來頗為誘人，但普通客戶想要獲得也實(shí)屬不易。
??雙周供重現(xiàn)江湖
??在房貸市場(chǎng)，一月一次的還款方式是購(gòu)房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現(xiàn)，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)隨后在市場(chǎng)銷聲匿跡。近日，有消息傳出，平安銀行在廣州地區(qū)重啟了雙周供服務(wù)。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)過后，平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。
??對(duì)此，平安銀行北京分行人士表示，雙周供業(yè)務(wù)一直都有，不過目前是專營(yíng)團(tuán)隊(duì)正在做，并沒有在網(wǎng)點(diǎn)鋪開。平安銀行總部相關(guān)人士表示，各地分行會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策開展業(yè)務(wù)，因此各地會(huì)存在區(qū)別。
??北京商報(bào)記者隨后調(diào)查了本地多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，但沒有一家目前開展了雙周供業(yè)務(wù)。一位股份制銀行個(gè)人貸款部人士表示，沒有聽說過這項(xiàng)業(yè)務(wù)，有些銀行的政策相對(duì)靈活一些，所以產(chǎn)品種類比較豐富。
??可能很多人對(duì)雙周供都不熟悉，這是怎樣的一項(xiàng)業(yè)務(wù)呢？事實(shí)上，就像它的名字一樣，雙周供就是由傳統(tǒng)月供的每月還款一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額能獲得有效減少，還款周期得以明顯縮短，因此客戶在還款期內(nèi)能省下不少利息。
??以按揭貸款200萬(wàn)元、貸款期限30年為例，根據(jù)目前北京市場(chǎng)上普遍的8.5折計(jì)算，等額本息的傳統(tǒng)月供方式，每月要還款9739.53元，還款總額350.6萬(wàn)元，雙周供每?jī)芍苓€款4869.765元，相當(dāng)于原來月供的一半。
??但由于還款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最后算下來雙周供方式還款總額約326.7萬(wàn)元，比月供節(jié)省24萬(wàn)元左右。同時(shí)，雙周供每年大約還款次數(shù)為26次（一年約52周），借款人只需要25.8年時(shí)間就可以還清貸款，比月供方式縮短了4.2年。
??據(jù)了解，雙周供的還款方式適合長(zhǎng)期資金流充裕且穩(wěn)健型的投資者，它能令閑置的資金通過快速還款得以高效運(yùn)轉(zhuǎn)。不過，一位國(guó)有大行個(gè)貸部人士提醒，雙周供對(duì)于資金安排的要求大大高于月供，不能及時(shí)還款或忘記還款的話都會(huì)被罰息。
??此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，雙周供本質(zhì)就是提前還款。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從計(jì)算結(jié)果來看，雙周供的還款利息是減少了，但只是因?yàn)檫€款時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前，變相的有一半的錢提前還了，相當(dāng)于每個(gè)月月供的錢有一半少跟銀行借了15天，所以利息肯定是減少了。
??“如果有足夠的錢，完全可以提前還貸?！睆埓髠フf道，雙周供之所以中間停了幾年，就是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)都發(fā)現(xiàn)了這種方式，其實(shí)就是銀行爭(zhēng)取客戶的一個(gè)噱頭，而且對(duì)銀行而言，每月兩個(gè)還款期，計(jì)算起來也比較繁瑣。
??隱藏高過橋費(fèi)的轉(zhuǎn)按揭
??除了雙周供，近日某股份制銀行還在廣州地區(qū)針對(duì)轉(zhuǎn)按揭的客戶推出了8.3折的優(yōu)惠利率。
??為此，北京商報(bào)記者調(diào)查了本地多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，但沒有發(fā)現(xiàn)此類業(yè)務(wù)。
??這里的“轉(zhuǎn)按揭”是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人可以將按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)曾一度盛行，后被監(jiān)管叫停。而近兩年來，中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高，不少銀行出于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的需求紛紛下調(diào)房貸利率，導(dǎo)致房貸利率在不同銀行出現(xiàn)了明顯差距，房貸“搬家”的需求也隨之出現(xiàn)。據(jù)了解，去年10月沈陽(yáng)地區(qū)部分銀行就出現(xiàn)過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，且咨詢量高漲。
??然而，貸款“搬家”時(shí)，不低的“過橋費(fèi)”容易被忽略。業(yè)內(nèi)人士介紹，由于貸款的抵押在原來的銀行，需要該行將原來的房貸結(jié)清，但同時(shí)原來的抵押尚未解除，對(duì)于該行來說存在風(fēng)險(xiǎn)，因此需要購(gòu)房者交一定額度的抵押金。同時(shí)，如果按揭的轉(zhuǎn)出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、房屋抵押登記費(fèi)等。
??而比起過橋費(fèi)用，轉(zhuǎn)按揭的政策風(fēng)險(xiǎn)更需要警惕。偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹，由于兩家銀行房貸過程無(wú)法無(wú)縫對(duì)接，中間存在一段不確定的時(shí)間差，央行早已于幾年前明確禁止辦理轉(zhuǎn)按揭。
??另有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行在偷偷地辦，處于打擦邊球狀態(tài)，一旦被禁止，正在辦理中的購(gòu)房者將處于兩難狀態(tài)。
??此外，吳昊介紹，還有一種“轉(zhuǎn)按揭”是個(gè)人與個(gè)人之間的。“例如你買房，我是業(yè)主，我的房子有尾款，必須尾款還清才能交易，但是我還不清，先用你的錢把我的貸款還清之后才能做過戶?！边@種方式風(fēng)險(xiǎn)較高，曾出現(xiàn)過買主將錢付給業(yè)主后業(yè)主卷錢跑路，買主得不到房子的情況。
??吳昊表示，這樣的轉(zhuǎn)按揭方式能夠加速買賣流程，但沒有風(fēng)險(xiǎn)保障，現(xiàn)在北京地區(qū)有資金監(jiān)管要求，這種交易也無(wú)法進(jìn)行了，買家的錢必須先放到銀行，業(yè)主的尾款只能自己還。
??不難看出，無(wú)論是跨行間的轉(zhuǎn)按揭，或是私人間的交易，這種“倒手”房貸的方式都容易被監(jiān)管舉紅牌。但隨著銀行在房貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，銀行更希望通過房貸競(jìng)爭(zhēng)獲得優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶發(fā)展其他相關(guān)業(yè)務(wù)，因此轉(zhuǎn)按揭重出江湖就不難理解了。
??有條件的利率戰(zhàn)
??在張大偉看來，購(gòu)房者最看重的還是按揭折扣，如果有行業(yè)內(nèi)較低的利率就不用那么多噱頭了。上述股份制銀行人士也建議，做貸款的時(shí)候就選好銀行，無(wú)需再在過程中多次倒手了。
??為了“搶客戶”，銀行的價(jià)格戰(zhàn)從來沒有休止過，反而更加激烈。
??北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本地銀行多實(shí)行8.5折優(yōu)惠利率，農(nóng)行對(duì)貴賓客戶最高執(zhí)行8.3折利率，浦發(fā)銀行對(duì)鉆石客戶或貸款200萬(wàn)元以上的客戶最高執(zhí)行8.3折利率。民生銀行北京分行實(shí)行差異化按揭利率政策，依據(jù)貸款期限不同，執(zhí)行相應(yīng)的利率水平，優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款最低利率可在8.1-8.5折區(qū)間浮動(dòng)。
??銀行競(jìng)相飆低利率，加上去年以來央行多次的降準(zhǔn)降息，房貸利率已進(jìn)入史上最低時(shí)期。融360近日發(fā)布的月度報(bào)告顯示，6月全國(guó)首套房平均利率為4.48%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。北京地區(qū)首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%，位列全國(guó)十大利率最低城市的第二位。
??擺脫壞賬 房貸業(yè)務(wù)成香餑餑
??一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑令商業(yè)銀行普遍遭受不良貸款雙升的沖擊，相比之下，首套房按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行需要加大此類業(yè)務(wù)占比調(diào)整信貸業(yè)務(wù)配置，降低貸款利率來吸引優(yōu)質(zhì)客戶。另外，有些高端客戶、優(yōu)質(zhì)客戶本身就是企業(yè)主或高收入人群，對(duì)銀行存款、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)大，違約風(fēng)險(xiǎn)低，而且以后進(jìn)行其他業(yè)務(wù)的推廣、展業(yè)也更容易，對(duì)這類客戶房貸利率多打一些折也是正常的。
??值得注意的是，研究人士普遍認(rèn)為，北京的房貸利率已經(jīng)處于較低水平，未來降低空間有限。張大偉認(rèn)為，除非央行進(jìn)行大幅降息或降準(zhǔn)，否則以目前資金成本來看，銀行基本不會(huì)再降了。受訪的多位銀行人士也表示，北京地區(qū)的房貸利率很有可能維持8.5折水平，像之前下降到7折的可能性非常小了，反而回調(diào)的可能性更大，購(gòu)房者要“且貸且珍惜”了。
??今年以來，為防止樓市過熱引發(fā)的投機(jī)性行為，市場(chǎng)已多次傳出關(guān)于銀行收緊房貸的消息，間接給樓市降溫。融360分析師認(rèn)為，未來隨著樓市去庫(kù)存壓力的加大，因地施政模式將逐漸推廣開來，各城市間的房貸政策差異會(huì)越發(fā)明顯。
??吳昊補(bǔ)充表示，每家銀行留的放貸額度不同，沒完成任務(wù)的銀行，可能會(huì)嘗試低利率或雙周供等業(yè)務(wù)來吸引客戶。但在北京地區(qū)，從往年慣例來看，要是全年額度沒放滿的話，銀行會(huì)一直延續(xù)優(yōu)惠利率，一般在“十一”之后才會(huì)收緊貸款；再?gòu)慕衲甑慕灰琢縼砜矗w穩(wěn)定，一季度比較好，二季度持平，三季度就會(huì)穩(wěn)中有降了，所以預(yù)計(jì)會(huì)維持現(xiàn)有利率水平。
