和4年前相比，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了約三成，但全國(guó)平均地價(jià)卻猛漲了約七成。
和4年前相比，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了約三成，但全國(guó)平均地價(jià)卻猛漲了約七成。
??新一輪的樓市調(diào)控政策或在醞釀中。
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據(jù)媒體報(bào)道，7月18日，住建部部長(zhǎng)陳政高親自主持，邀請(qǐng)萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長(zhǎng)與會(huì)，對(duì)2016年樓市和去化及存量壓力進(jìn)行摸底，為下一步政策調(diào)整支招。
??就此，《華夏時(shí)報(bào)》記者向上述六家房企和住建部求證，尚未獲得確認(rèn)。不過(guò)，住建部部長(zhǎng)陳政高最近前往多個(gè)地方去調(diào)研棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，被認(rèn)為是在為新一輪的調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
??“暫時(shí)不詳。”7月21日，面對(duì)記者關(guān)于住建部是否約談房企的提問(wèn)時(shí)，住建部政策咨詢專家謝逸楓如是回應(yīng)。不過(guò)在謝逸楓看來(lái)，上半年樓市經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，二線城市取代一線城市引領(lǐng)房?jī)r(jià)成為大格局，分化很明顯，下半年樓市還將在分化中繼續(xù)前行。謝逸楓認(rèn)為，當(dāng)下房?jī)r(jià)漲了，房產(chǎn)庫(kù)存也漲了，這不是一個(gè)健康的樓市現(xiàn)狀。
??住建部約談房企
??“房企對(duì)市場(chǎng)的判斷是什么，有什么政策建議，是約談的核心要點(diǎn)?！睋?jù)媒體報(bào)道，7月18日，住建部部長(zhǎng)陳政高約談萬(wàn)科、恒大等房企，內(nèi)容涉及去庫(kù)存，一線城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、改制等問(wèn)題。
??“規(guī)格很高?！币晃唤咏〗ú康娜耸空f(shuō)。據(jù)媒體報(bào)道，住建部參會(huì)人士除陳政高外，還有中紀(jì)委駐住建部紀(jì)檢組組長(zhǎng)石生龍、住建部副部長(zhǎng)陸克華、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王悅春、房地產(chǎn)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇等。參與房企同樣是老大帶隊(duì)，如融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊都參與約談。
??“陳部長(zhǎng)原來(lái)想開(kāi)個(gè)小型座談會(huì)，后改為一家家約談?！币晃皇煜?nèi)情的人士告訴稱。此次座談會(huì)后，北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析稱，住建部選擇此時(shí)約談企業(yè)，表明之前的調(diào)控政策又走到了十字路口。
??當(dāng)前持續(xù)的政策利好讓一些二線城市火了起來(lái)，如合肥、南京、蘇州等地。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，合肥庫(kù)存套數(shù)16198套，181.8萬(wàn)平方米，庫(kù)存面積同比下滑63.9%；南京庫(kù)存套數(shù)24625套，302.5萬(wàn)平方米，同比下滑53.9%；蘇州是23908套、388.8萬(wàn)平方米庫(kù)存，同比下調(diào)49.6%。市場(chǎng)過(guò)度火熱讓地方政府不得不出臺(tái)政策降溫，蘇州南京相繼出臺(tái)“土地熔斷”機(jī)制，合肥則推出了限貸、提高土地競(jìng)買保證金等對(duì)策。
??不過(guò)，7月21日、22日，《華夏時(shí)報(bào)》記者向上述涉及約談的房企進(jìn)行求證，卻未獲得肯定的回應(yīng)，萬(wàn)科、綠地均表示“未聽(tīng)聞此事”。
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對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，專家認(rèn)為可能涉及多方面，包括在市場(chǎng)方面，一線城市的供地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變化；也包括在土地供應(yīng)方面，釋放新的建設(shè)用地是大概率事件，還包括在去庫(kù)存方面，國(guó)家層面可能會(huì)考慮一線城市的“長(zhǎng)效供求平衡機(jī)制”。
??地價(jià)助推房?jī)r(jià)上漲
??上半年，持續(xù)的利好政策，來(lái)源于中央“去庫(kù)存”的定調(diào)。2月是政策頻出的月份，一個(gè)月出臺(tái)了5條新政，包括首套房首付比例最低可20%、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策、調(diào)整公積金賬戶存款利率、契稅新政等。
??3月以后，松綁政策一以貫之。3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，營(yíng)改增將涉及“個(gè)人二手房交易”；5月1日，階段性適當(dāng)降低住房公積金繳存比例政策，不得超過(guò)12%。
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記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2015年以來(lái)決策層多次出臺(tái)救市政策，央行也多次降息降準(zhǔn)，但商品房庫(kù)存仍然創(chuàng)下歷史新高。2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比2014年11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米。三四線及中西部地區(qū)城市成為了去庫(kù)存重災(zāi)區(qū)。
??然而，地價(jià)和房?jī)r(jià)始終有著微妙的互動(dòng)關(guān)系。
??記者梳理發(fā)現(xiàn)，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明地價(jià)和房?jī)r(jià)的漲幅存在巨大的剪刀差。和4年前相比，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了約三成，但全國(guó)平均地價(jià)卻猛漲了約七成。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，再次印證了上述觀點(diǎn)。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)?yè)Q算：今年上半年，房企土地購(gòu)置面積9502萬(wàn)平米，土地成交價(jià)款3159億元，按此折算，上半年全國(guó)平均樓面地價(jià)為3325元/㎡。而今年上半年商品房銷售面積64302萬(wàn)㎡，商品房銷售額48682億元，就此折算，上半年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為7571元/㎡。
??對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的動(dòng)態(tài)占比，一直在逐年攀升。用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)平均數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算“地價(jià)房?jī)r(jià)比”，今年上半年地價(jià)在房?jī)r(jià)中的動(dòng)態(tài)占比是43.9%，而2012年上半年僅為33.6%。
??前些年國(guó)土部為了痛擊“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)選了幾百個(gè)樓盤(pán)做樣本，得出結(jié)論說(shuō)“地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比并不高”。但官方公布的數(shù)據(jù)卻顯示，2012年上半年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是5834元/㎡，如今是7571元/㎡，漲了29.6%；樓面地價(jià)的漲幅更刺激，2012年上半年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是1961元/㎡，如今是3325元/㎡，漲了69.6%。
??“不難看出，房?jī)r(jià)漲三成，地價(jià)漲七成，也從側(cè)面證明了地價(jià)、房?jī)r(jià)的正相關(guān)的關(guān)系。”謝逸楓在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，這是“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的最好證明，而地價(jià)和房?jī)r(jià)的漲幅存在巨大的剪刀差，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。一個(gè)例子是，2014年上半年房?jī)r(jià)同比跌了0.8%，而地價(jià)卻暴漲15.7%，這在很大程度上導(dǎo)致了2015年那輪房?jī)r(jià)的暴漲。
