最近上海廣播電臺調(diào)頻899駕車廣播報道了“上海月星環(huán)球港底樓商鋪出現(xiàn)大規(guī)模退租”的消息，報道稱原因是商家長期經(jīng)營困難。
為了一探究竟，邦爺實地走訪了上海月星環(huán)球港，發(fā)現(xiàn)該項目其一層共153間商鋪，除去即將開業(yè)的商鋪之外，共有34間尚未開張，空置率約22.22%。
資料顯示，上海月星環(huán)球港項目總建筑面積近50萬平方米，規(guī)劃有“商、旅、文”三大中心功能，包含時尚品牌、餐飲、文化休閑、娛樂健身等業(yè)態(tài)，引入了4D影院、劇場、兒童游樂場等，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標(biāo)簽。
最大綜合體陷經(jīng)營困局？
對此，月星集團媒體負責(zé)人表示，這不是經(jīng)營困難而是正?，F(xiàn)象，由于前一批商家租金到期，因此紛紛撤離，未來會有新的商家進駐，此外，還有一批空鋪是用來做展示的，并不對外出租。
不過也有人表示不解，“能租幾十塊的商鋪不放來出租，卻用來展示，著實有點難理解?！?
另外，據(jù)月星環(huán)球港負責(zé)人稱，上海環(huán)球港目前出租率超過90%。2013年開業(yè)至今，第一批租戶陸續(xù)到期，環(huán)球港計劃借此機會進行一些業(yè)態(tài)升級，如1樓引入蘋果旗艦店、歐舒丹、潘多拉、guess等時尚潮流品牌，其他部分商鋪也在加緊裝修中，近期將全新開業(yè)。
但優(yōu)淘城總裁薛建雄認為，商家無法支撐高租金而被迫離開的可能性非常高。環(huán)球港很可能被迫調(diào)整租金，重新招商。
未開業(yè)的門店
據(jù)了解，早在2013年7月環(huán)球港開業(yè)時，就有顧客反饋稱項目體量大且狹長、環(huán)形動線設(shè)計不合理，所以體驗感不強、容易迷路，這也對經(jīng)營造成了一定影響。如今，3年過去了，這家大型綜合體似乎還未逃出運營困難。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，環(huán)球港對自己的攬客能力過于高估，以至于將32萬方的商鋪全部填滿，并試圖通過大量的廣告品牌推廣讓所有商家賺錢。但這只是一種虛假繁榮，經(jīng)營了一段時間之后，項目最終表現(xiàn)為客流量不足，這也讓不少商家出現(xiàn)了虧損。
薛建雄告訴邦爺，剛開業(yè)的商場由于新鮮期的緣故，前三個月到半年時間內(nèi)，客流量要比正常流量高很多，之后就會下降，而進入平穩(wěn)期的客流量下降多少，則取決于商場的經(jīng)營能力。
租金剛抵財務(wù)成本
邦爺注意到，月星集團曾于去年8月發(fā)行了公司債，標(biāo)的物就是環(huán)球港，發(fā)行價格15億，用于償還貸款。還哪里的貸款？顯然是建造環(huán)球港的資金。
從債券情況中可以看到，此次發(fā)行的公司債票面利率在5.5%~6.8%之間，取中位數(shù)6%，算上抽成和管理費，實際成本會高1到2個百分點，在8%左右。
當(dāng)然，這15億也只是杯水車薪，月星此外還須向銀行貸款或者通過其他高利率的信托產(chǎn)品來還貸，綜合下來，資金成本肯定在10%以上。
薛建雄也估算認為，月星每年需要償還每年3.4億的利息，這里假設(shè)月星造房子的錢全部是借來的，資金成本在10%左右。
根據(jù)其在產(chǎn)品說明書上的描述，環(huán)球港的第一年租金收入為4億元，扣除運營成本、稅費（按15%計算），實際凈收入在3.4億元左右，而商場的建造價格在34億左右，因此實際租金回報率為10%。
據(jù)月星集團品牌負責(zé)人介紹，環(huán)球港的租金在2015年已經(jīng)接近5億。
不過薛建雄認為，這明顯是通過增加租賃面積而獲得的增長，此前環(huán)球港寫字樓投放市場，因此實際租金并沒有增長那么快。
“這點錢能還上利息就不錯了，更別說到期還本付息，也難怪月星又要借錢了?！?
而數(shù)據(jù)顯示，目前環(huán)球港的債務(wù)在50億左右。償還方式要不是每年付息、到期還本，要不就是到期一次性還本付息。
另外，數(shù)據(jù)顯示2014年環(huán)球港年租金為4億元，邦爺在這里算了一筆賬，按照32萬方的面積，95%的出租率來算的話，環(huán)球港的平均租金為3.3元/平米/天（4/32/360*95%）。
如果照環(huán)球港的說法每年租金上漲1億，那么平均租金為4.12元/平米/天。如果上漲到7億，那么平均租金為5.78元/平米/天。
以coach店為例，其每天租金為15元/平米/天，此外還要加上8%扣率，相當(dāng)于30元/平米/天的價格。這對環(huán)球港這樣的地段來說，價格已然不低，不然也不會出現(xiàn)上文所說的大面積空置問題。
薛建雄表示，大規(guī)模的商業(yè)綜合體，起碼得有五年的培育期，五年后才能正常運轉(zhuǎn)，經(jīng)營正常的話，十年后才能正常盈利，但顯然環(huán)球港培育期不足，這或是造成困境的另一項重要原因。
