中國(guó)房地產(chǎn)在2016年上半年走出了真正的“深V的行情”，房?jī)r(jià)飛漲，地王頻出，資金在加速流入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至也使得金融數(shù)據(jù)出現(xiàn)了紊亂，M1的大幅度飆升以及M1M2剪刀差的拉大在某種程度上都是房地產(chǎn)過熱引發(fā)的效應(yīng)。
但是，如果仔細(xì)觀察最近幾個(gè)月房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)似乎在悄然出現(xiàn)：
第一，房地產(chǎn)投資在迅速反彈之后開始回落。房地產(chǎn)投資反彈至4月份7.2%的增速，然后回落，5月份掉到了7.0%，6月份更是掉到了6.1%，投資回落的趨勢(shì)極為明顯。
第二，銷售面積和銷售額明顯回落。1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，增速比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額48682億元，增長(zhǎng)42.1%，增速回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。
第三，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金減速。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-5月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資66億元，下降63.2%。
第四，70個(gè)大中城市的 房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲疲態(tài)盡顯。7月18日發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和 48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市 的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的48個(gè)城市里，有21個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為 4.3%，低于上月2.0個(gè)百分點(diǎn)。
如果說以上四個(gè)指標(biāo)只是房地產(chǎn)市場(chǎng)表象的話，而下半年房?jī)r(jià)預(yù)期的微妙改變則很可能讓以上四個(gè)指標(biāo)演化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。在房?jī)r(jià)經(jīng)歷上半年的瘋漲之后，大量的自住需求和投資需求已經(jīng)得到了一定的釋放，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“中場(chǎng)休息”已經(jīng)成為大概率。
以 四個(gè)風(fēng)向標(biāo)的一線城市而言，早在二季度四個(gè)一線城市就已經(jīng)退出了漲幅前列的排行榜。北京房地產(chǎn)投資和銷售都出現(xiàn)了下降，商品房銷售面積657.6萬平方 米，同比增長(zhǎng)14.5%，比一季度回落9.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積390萬平方米，下降18.9%，比一季度的降幅擴(kuò)大10.7個(gè)百分點(diǎn)，說 明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。至于合肥、南京、蘇州、廈門等“四小龍”漲幅趨緩的趨勢(shì)也極為明顯。
基于房地產(chǎn)自身的狀況以及對(duì)下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)和宏觀政策的判斷，筆者認(rèn)為：
第一，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會(huì)再出現(xiàn)。第二，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境更為復(fù)雜，不確定性更大，包括房地產(chǎn)政策在內(nèi)的重大宏觀政策出現(xiàn)重大變化的可能比較小。第三，人民幣貶值壓 力尚未釋放完畢，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言不是一個(gè)好事。第四，上半年的金融數(shù)據(jù)在經(jīng)歷一季度實(shí)質(zhì)性的寬松之后，二季度，特別是5月份以來，有明顯收緊的趨 勢(shì)，M2同比增長(zhǎng)只有11.8%，距離13%的政策目標(biāo)還差1.2個(gè)百分點(diǎn)。考慮到上半年房?jī)r(jià)上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較 小。第五，仍然要重視“權(quán)威人士”關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的警示。5月9日“權(quán)威人士”在提示當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，將“房地產(chǎn)泡沫”放在僅次于民間投資 下滑的高度，而且這是高層第一次明確提“泡沫”二字。
以 上五點(diǎn)想說明的是，盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了瘋漲的局面，但考慮到下半年穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，整個(gè)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明顯變化的可能不大。政策會(huì)維持以前的基調(diào)， 但會(huì)進(jìn)行一些具體調(diào)整。政策必須選擇在控制泡沫和去庫存之間取得平衡，既要通過配套政策，加快三四線的去庫存周期，也要防止出現(xiàn)上半年房?jī)r(jià)大漲的情況。同 時(shí)，考慮到下半年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定應(yīng)該是宏觀政策的應(yīng)有之意。
這 意味著，下半年中國(guó)房地產(chǎn)的政策目標(biāo)，一是抑制一線二線房?jī)r(jià)過快上漲，二是加快去庫存，但需要真金白銀的配套政策。在這種政策目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 事實(shí)上已經(jīng)到來，但由于政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)的滯后效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)整體回歸穩(wěn)定的可能很大。一線城市中北京和廣州會(huì)有一定的漲幅，深圳上海不會(huì)有驚艷的表現(xiàn)，而 “四小龍”會(huì)成為下半年的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不建議大家繼續(xù)追漲。上半年沒有表現(xiàn)的三四線城市，出于居住的需要仍然可以購(gòu)房。但從投資角度講，無論是一二線，還是三 四線，我不建議大家著急出手，等9月份，根據(jù)市場(chǎng)的溫度再做決定。
