上海樓市全年漲幅15-20%封頂，“亢奮”或影響成交量
上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會專家委員會副主任 孫華良
今年二季度以來，上海每遇土地拍賣就遭到開發(fā)商的搶奪，這已成為目前上海樓市的新常態(tài)，盡管上海地王頻現(xiàn)吹大了樓市泡沫的可能，但對目前的市場購買力確實起到了擠壓和推波助瀾作用，使得今年上海房價依然保持“亢奮”狀態(tài)。
我一直自詡自己是上海樓市的謹慎看多派，從來沒看空過上海樓市，這幾年上海樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，也證實我的觀點基本靠譜。即使面對今年上半年上海如此瘋狂地高價搶地風潮，對于企業(yè)的高負債率和需求購買力來說都存在挑戰(zhàn)，但我依然對下半年的上海樓市謹慎看多：預計2016年與去年相比，將呈現(xiàn)價漲量跌，全年房價漲幅在15-20%是大概率事件，但下半年如果上海房價持續(xù)“亢奮”，可能會造成交易量下降，全年成交量預計在1100萬平方米左右，而去年達到1384萬平方米規(guī)模。
具體分析上海地王壓迫效應對購買力的影響，首先表現(xiàn)在對上海房價的預期上。雖然上海房價再繼續(xù)上漲還是存在可能性的，但前提就是人民幣要繼續(xù)不斷超發(fā)。貨幣貶值會導致房價繼續(xù)上漲，但如果樓市上漲的唯一動力是靠貨幣超發(fā)，市場就相當危險了。以信達在寶山拿地來說，如果真的出現(xiàn)明后年信達地產(chǎn)顧村樓盤房價以8萬元單價銷售，購房者還會有多少房價上升空間？如果房價沒有上升空間而見頂，購房者還會買嗎？如果以每套住房100平方米，單價8萬元計算，是總價800萬元。以一個家庭年收入20萬元計算，房價和收入比40:1，而國外的房價和收入比差不多保持在8:1，也就是國內(nèi)購房者要么這兩年收入也必須成倍的增長，要么利用金融杠桿，才能匹配房價的同步上漲，但前者在近期實體經(jīng)濟低迷背景下很難實現(xiàn)，后者又或?qū)е麓钨J危機。
基于地王擠壓效應的連鎖反應，另一個判斷是今年上海樓市成交總量下行。一方面，今年二手房對一手房的帶動作用，不像去年那么明顯，去年人們改善型置業(yè)的心態(tài)非常迫切，賣掉了手頭的二手房之后，馬上就會買進新房，但今年因為房價太高了改善不起，換房者心態(tài)猶豫，或者拋出手頭物業(yè)后，選擇海外置業(yè)等其他途徑釋放；另一方面，一旦下半年土地市場出現(xiàn)波動，相信追漲相當“吃力”的購買力，馬上會出現(xiàn)觀望，這都可能直接影響下半年的成交量。
當然，下半年上海樓市還有幾個利好應該關(guān)注。一是地產(chǎn)已經(jīng)變?yōu)榻鹑诘禺a(chǎn)屬性，大家會更多利用金融杠桿來撬動市場的活躍度；二是動拆遷戶、新婚用房、改善型購房、新上海人和境外人士購房“四大金剛”，作為上海的主力購買群體需求依然存在，雖然限購短期對新上海人置業(yè)產(chǎn)生了一定折損率，但群體購買需求的動能依然長期存在； 三是年內(nèi)還有1-2次的央行降準降息預期，雖然這類政策通常主要是提振實體經(jīng)濟和股市，但實際效果來說很多錢還是會因此流入樓市，畢竟歷年來房地產(chǎn)對于這類政策的“借光率”是最高的。
大家都很關(guān)心，2016年下半年是不是還應該在上海出手買房？我的回答是，從人民幣超發(fā)和投資保值途徑選擇來看，房地產(chǎn)依然是最為靠譜的，所以今年在上海購買不動產(chǎn)的風險依然較低。一句話，你現(xiàn)在手頭有200萬閑置現(xiàn)金，放在手里是明著貶值，購買房產(chǎn)還可以博弈市場走勢，頂多是高位回調(diào)。
眾說“地王”，此番陰謀論并不足信
中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、?？ㄖ菐焓紫?jīng)濟學家 王德培
“地王”年年有，今年特別多。細究炮制這輪“地王”的主力是各大央企與國企，如按總價計，今年最高的50宗地中，有42宗為央企和上市公司獲得，占比超過8成，比如“水電系”的葛洲壩、魯能和電建。表現(xiàn)最為生猛的是背靠財政部的央企——信達地產(chǎn)，創(chuàng)造深圳“地王”的一家名不經(jīng)傳的企業(yè)廣州方榮則被層層扒皮，原來大股東是央企中化集團。
事實上，陰謀論永遠有市場的原因在于真相的復雜性超出了一些人的理解能力。這輪“地王”重演，有其客觀原因與內(nèi)在邏輯。第一，從經(jīng)濟層面來看，“地王”騰升的主要原因是經(jīng)濟乏力；第二，從政策層面來看，政策的“小船”說翻就翻，為“地王”前赴后繼背書。即便“地王”看上去不計成本，但畢竟可以激勵去庫存、緩沖產(chǎn)能過剩、穩(wěn)定抵押物價格；第三，從央企自身而言，央企大手筆造“地王”，與央企整合的大背景有關(guān)，并無自身生存考慮。多拿一分地，即使價格再高，也意味著被他人整合的可能性小一分。這種聰明個體的精明算盤，在集體的羊群心理之下，正在演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場估值瘋狂；第四，從貨幣和信貸來看，“不差錢”是央企的標簽，為“地王”提供了充足底氣。中國的貨幣超發(fā)已無需再提，因為印鈔的可怕之處不在于直升機撒錢，而在于定向?qū)捤?；第五，從資產(chǎn)配置而言，資產(chǎn)荒中，一線城市和部分二線城市的土地是絕對的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更何況土地供應緊張。
其實，當下對央企爭奪“地王”的糾結(jié)還在于心中的價值標準，一是與原有的地價相比較，沒有考慮未來；二是央企不應該搞房地產(chǎn)。如果以市場要素優(yōu)化配置為衡量標準，就是另外一番解讀方式，央企雖然具有融資渠道便利，以及政府背書的底氣，但也未嘗不是商業(yè)上的先知先覺，因為市場不管不顧，總要尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。綜上所述，“地王陰謀論”并不足信，應該相信的是市場的邏輯與選擇。
下半年成交收縮，房價漲幅趨穩(wěn)
上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理 劉天旸
今年以來土地市場高燒難退，不斷走高的樓板價刷新大家對未來售價的期望。而且這些土地全部集中在外圍區(qū)域，也給中心區(qū)域房價帶來壓力。土地市場高燒其實和資金充裕有關(guān)，由于資金寬裕房企融資便利，并且融資成本相當?shù)停恍┓科笕谫Y成本可以低至3%，而房企有錢之后首先做的就是拿地，這關(guān)乎企業(yè)的生存。同時，市場供應節(jié)奏也出現(xiàn)失衡，前5個月土地供應僅占全年計劃15%，投放量過少加重了市場“饑渴”，堆高了地價。
關(guān)于市場走勢，我認為，4季度或出現(xiàn)小幅回調(diào)。一般來說，政策調(diào)控后一般會經(jīng)過以下幾個階段：第一階段，量縮價穩(wěn)。目前樓市運行處于這個階段，一些房源基本有價無市，當前買賣雙方處在博弈的膠著狀態(tài)。買家覺得這個價格撐不住，而且的確有部分房源在降，所以心態(tài)不急。賣家覺得市場前景樂觀，尤其在土地市場高燒背景下不會輕易降價。從以往調(diào)控經(jīng)驗來看，一般這個階段會持續(xù)4－6個月，交易量一般為調(diào)控前一個月的50％左右。以此推算，僵持最晚在8、9月份結(jié)束。第二階段，量價齊跌。預計這個周期或在6個月甚至更長。第三階段，觸底反彈。房價上行速度過快，透支后續(xù)空間。去年中原房價指數(shù)上漲21％，今年一季度就漲23％，后面就是擠壓價格水分的走勢。理論上一年漲10－15％市場還能接受，所以去年以來房價有水份，所以至少房價在一季度的漲幅上跌去10％左右價格才到市場能接受的范圍。從時間上判斷價格最低點可能出現(xiàn)在明年的1季度，價格調(diào)整到位后成交量也會有所放量。
因此，總體來講，下半年成交量會低于上半年，而成交均價或?qū)⒏呶徽鹗幉慌懦?季度出現(xiàn)小幅回調(diào)的可能。
前期需求透支及政策面調(diào)整帶來后續(xù)壓力
同策房產(chǎn)咨詢副總經(jīng)理 趙鋼
由于2015年下半年以來的市場需求透支與“滬九條”等政策面的調(diào)整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已經(jīng)呈現(xiàn)出倒“V”的特征。
除此之外，今年上半年還呈現(xiàn)出三個特征：一是，二手房進入觀望狀態(tài)，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。二是，改善市場仍然為上海樓市主流，頂級豪宅市場并沒有受到影響。從2016年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數(shù)情況來看，截止6月30日，2016年上半年上海天價豪宅成交套數(shù)較2015年上漲近400余套，上漲幅度很大。三是，上海限購從嚴后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公迎來火熱的局面。
從市場發(fā)展趨勢來看，下半年的供應壓力不大，上半年地王頻現(xiàn)，地王效應對市場信心的傳導比較強。與此同時，上海的土地量在逐漸減少，建設(shè)亞洲金融中心的需求卻進一步增加上海的人口涌入，對樓市的需求不會削弱。
從地區(qū)來看，中環(huán)內(nèi)項目稀缺，項目推盤價格節(jié)節(jié)攀升，但需求熱度依舊不減，主要是由于中心城區(qū)項目抗跌能力強，在當前，經(jīng)濟形勢不佳，投資渠道缺乏的情況下，中心城區(qū)的房產(chǎn)具有相當大的保值增值功能，還有很大的升值空間。
從政策趨勢來看，銀根還會保持基本寬松的態(tài)勢，甚至會進一步降準，故此年內(nèi)出現(xiàn)價格調(diào)整的不確定性并不大。
總體而言，2016年下半年上海樓市依然值得看好，壓力主要來自后續(xù)。對于房企來說，這正是機遇。深挖樓盤附加值，在教育配套、養(yǎng)老配套、小區(qū)綠化、家裝精裝等購房者關(guān)心的方面賦予價值體現(xiàn)，讓樓盤物有所值、甚至物超所值，是在競爭中贏得客戶青睞的一大砝碼。
上海未來5年是“面包”趕超“面粉”的時代
第一太平戴維斯上海副董事長，住宅銷售部主管 朱兆榮
按照目前土拍成交價格來看，“面粉”已然貴過“面包”，而未來3-5年，將經(jīng)歷“面包”趕超“面粉”的過程，預計年均房價漲幅或?qū)⒕S持在10-15%左右。
上海，無論在中國還是在國際上的地位正不斷提升，魅力指數(shù)穩(wěn)步上漲，不斷涌現(xiàn)的需求對比稀缺的供應，為上海住宅市場的長足發(fā)展起到了穩(wěn)固的支撐作用。而在不斷的發(fā)展過程中，我們驚喜地捕捉到上海住宅市場的新趨勢，這些新趨勢也正在不斷地為上海住宅市場注入新活力。
首先是各地實力型房企紛紛首駐上海。盡管，中國的經(jīng)濟增速減緩，全國普遍出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供大于求的局面，但上海的樓市依然堅挺，需求十分強勁。一線城市中，上海的住宅價格相比于深圳和北京略有滯后，未來房價仍有上升空間，因此，開發(fā)商加碼布局上海樓市，許多國內(nèi)開發(fā)商都瞄準了上海。
其次是購買力方面，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，市場迎來了一批“New Rich”（新貴），這些新生代富豪中不乏從事高新科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及電影娛樂文化業(yè)新貴們。這批新貴是短期內(nèi)成長起來的超級富豪群體，財富積累短期化以及年輕化是新貴的特質(zhì)，預計未來5-10年間，新貴將成為上海頂級豪宅的主力購買群體。
此外，市中心土地供應日益稀缺，核心高端住宅區(qū)域也在不斷延伸，經(jīng)過幾年的歷練或得益于完善的規(guī)劃和政策利好，一批“新核心板塊”已逐步形成。未來3- 5年，值得關(guān)注的“新核心板塊”包括楊浦濱江、前灘、新靜安等區(qū)域。
未來緩慢降溫是大趨所勢
易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭
今年上半年，一二線城市房產(chǎn)市場比較火爆，房價漲幅較大，導致開發(fā)企業(yè)追漲市場，所以拿地比較激進；另一方面，大企業(yè)在一二線城市房屋銷售良好，去化速度較快，使得他們不得不急需補庫存，因此必須增加土地儲備、積極拿地，否則儲備太少可能滿足不了未來供應的要求，甚至滿足不了房企自身發(fā)展的要求，沒貨可賣而出局，但我認為這樣的地價有點“離譜”了?？梢钥吹剑F(xiàn)在一二線城市“面粉”房價已經(jīng)遠遠貴過“面包”售價，但這樣的情況不具可持續(xù)性，明年市場一旦降溫后，這些“面粉”被開發(fā)成面包之后將很難盈利賺錢，甚至部分虧錢，這樣會讓開發(fā)商被迫只能捂盤，對中小企業(yè)尤其是民營企業(yè)來說必然會產(chǎn)生運營成本和管理費用等。
2016年1-6月全國百城房價總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價漲幅達7個百分點，環(huán)比上漲城市個數(shù)從1月份的60個城市，已增加至6月份的73個。與之相對應的，環(huán)比下跌城市個數(shù)在不斷減少，持平城市個數(shù)在不斷增加，全國百城樓市回暖跡象清晰，由此可以預判，下半年也會保持強勢。
然而，環(huán)比增幅的最高點也就是樓市最熱的時候（4月）已經(jīng)過去，一線城市和少數(shù)二線城市過熱之后正在收緊，市場開始進入了短暫降溫的行情，這種降溫是震蕩式并且會有反復，但緩慢降溫是大趨勢，我對這些城市下半年行情走勢保持謹慎態(tài)度，市場整體會“震蕩降溫”。上海樓市在“325”之后降溫，成交量出現(xiàn)萎縮，而新房價格保持堅挺，市中心核心樓盤去化較好，但是這個現(xiàn)象不具備可持續(xù)性，我估計今年下半年房價還將保持盤整，二手房價格則會出現(xiàn)小幅下跌，到明年新房市場也會降溫，從而帶動房價略微下調(diào)。
行業(yè)開啟換地圖模式
億翰智庫首席研究員 陳嘯天
當前行業(yè)明顯高位運營，未來房地產(chǎn)增量遞減，存量主導應該是不可避免的大勢所趨。但由于行業(yè)與經(jīng)濟的高關(guān)聯(lián)和資源的高占用性，盡管是高位階段，也必然演化出新的行業(yè)發(fā)展邏輯來匹配！這就是為什么，行業(yè)能夠進一步攀高的原因所在！
行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)開始回歸到資源邏輯；今天行業(yè)里就兩類主角，以信達、平安、安邦、生命人壽等為代表的資本方，以及央企和地方國企為代表的資源方！本質(zhì)上資本方也可以算是資源方，能夠獲取便宜的資本本來就是資源的衍生！所以呢，我定義當前的行業(yè)發(fā)展模式有點類似于打游戲中的一個特定場景：換地圖打怪升級！
新的資源主導階段的到來，帶動行業(yè)將全面圍繞“資本+資源”模式進行調(diào)整；需要說明的是，這個模式屬于進化型的，整個行業(yè)將會基于這個模式有全面并且全新甚至顛覆性的變化產(chǎn)生，小到對人才的定義，以及一個產(chǎn)品到價值的評價模式，大到產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的新貢獻，都將有巨大的視角來認知！
當前有很多房企沒想清楚，又不知道該怎么做！我的看法有三點：第一，沒資源的就做好能力建設(shè)；在產(chǎn)品端，成本端，運營端進一步提升效率！第二，未來的出路還是在于平臺，有資源的或者有能力獲取以及整合資源的，我建議房企都要把自己建設(shè)成平臺，不要是項目操作性企業(yè)，而是具備資源聚集以及運營的平臺！這個平臺我定義為具備自我核心競爭力的可擴展性平臺。第三，搶資源！這里資源分為四類：企業(yè)內(nèi)資源比如人才、布局、項目、社區(qū)、資本渠道等等；系統(tǒng)類資源比如母公司或者關(guān)聯(lián)公司的資源；社會資源比如互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等等；國際資源比如跨國技術(shù)轉(zhuǎn)移和資本轉(zhuǎn)移等等。
購買力由就近傾斜向優(yōu)勢城市傾斜
房多多聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO 曾熙
經(jīng)歷了這一輪調(diào)控，全國樓市逐步回歸理性并呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)回升態(tài)勢，但與之前歷次調(diào)控周期不同的是，當前各個城市的樓市表現(xiàn)出現(xiàn)分化：一線城市由于公共資源集中，需求基礎(chǔ)仍然龐大，資產(chǎn)價值、房價等表現(xiàn)“穩(wěn)中有升”；二線城市則出現(xiàn)分化，一些強二線城市如杭州、南京、蘇州等，市場預期持續(xù)向好，而沈陽等一些人口輸出型的二線城市市場表現(xiàn)依然偏冷；三四線城市的市場走勢，同樣取決于城市對人口導入的吸引力，直接影響它的房地產(chǎn)市場發(fā)展和未來房價走向。國內(nèi)城市樓市冷熱不均的分化表現(xiàn)，過去我們的樓市購買力都是就近傾斜，現(xiàn)在購買力則在向有資源優(yōu)勢的城市傾斜。從房多多的樓市實時成交數(shù)據(jù)監(jiān)控結(jié)果發(fā)現(xiàn)，去年下半年上海樓市交易最為活躍的是中環(huán)區(qū)域，今年上半年的熱點區(qū)域則向外擠壓，外環(huán)沿線總價300萬的房子交易量相當大。
雖然國內(nèi)樓市受到調(diào)控和市場分化的一定影響，成交量出現(xiàn)了大幅下滑，但房多多平臺C2C業(yè)務新增用戶量與流量需求以及成交量均逆勢增長，這一方面說明大家兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)后，依然把投資房產(chǎn)當作主要的資產(chǎn)保值增值方式，行業(yè)前景依然看好，另一方面也說明一旦市場波動或者遇冷，大家才會更理性地去選擇交易方式。例如房多多利用互聯(lián)網(wǎng)思維打造的“谷歌式”中介模式，利用互聯(lián)網(wǎng)思維來定義行業(yè)標準，通過搭建一個開發(fā)商、買房者、賣房者、經(jīng)紀公司、經(jīng)紀人多點連接的平臺。今年房多多在推出“一鍵直約”功能的基礎(chǔ)上，還完善構(gòu)建了四方在線場景，為配合“直買直賣”模式，只收取2999元起的服務費，還提供了二手房行業(yè)最為齊全的16項保障服務，對于交易中可能出現(xiàn)的一些問題先行賠付，讓交易變得成本更低，效率更高。
