去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面。但是，上述城市未來(lái)樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如信貸政策收緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期等等，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。
信貸收緊“降杠桿”為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主要措施
7月9日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行新的調(diào)控。至此，廈門成為合肥之后第二個(gè)出臺(tái)限貸政策的二線城市。
從此次廈門出臺(tái)的政策的內(nèi)容來(lái)看，筆者認(rèn)為，主要有兩個(gè)特征：一是，只是在首付比例上做了調(diào)整，沒有出臺(tái)限購(gòu)和限制外地人購(gòu)買的政策；二是，從調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策的內(nèi)容看，此次出臺(tái)的政策對(duì)剛需政策沒有改變，也沒有任何影響，只是對(duì)二套房及以上群體購(gòu)房政策做出了調(diào)整，比如，政策提及“名下有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例由40%調(diào)整為60%”，這是此次調(diào)控最關(guān)鍵的一條，主要是降低信貸桿杠，限制投資客。
此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內(nèi)容來(lái)看，二套房最低首付款比例為40%，購(gòu)買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點(diǎn)也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。 從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來(lái)看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。
此外，據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州、深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。
由此可見，對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)講，由于市場(chǎng)市場(chǎng)過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門；對(duì)于商用房來(lái)講，通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)看，此時(shí)樓市信貸政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降杠桿”的方式控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。
核心一二線城市信貸收緊“降杠桿”背后的金融風(fēng)險(xiǎn)
數(shù)據(jù)顯示，2015年北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅成交金額（12023億）占到全國(guó)（72753億）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅累計(jì)成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額占到全國(guó)的16.73%。
同樣，對(duì)于重點(diǎn)二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門，2015年這6個(gè)二線城市商品住宅成交金額占到全國(guó)的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累計(jì)成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額占到全國(guó)的15.10%。
對(duì)于上述核心一二線城市樓市來(lái)講，一方面樓市基本面無(wú)大礙，大部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn)，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)；另外一方面，上述大部分城市的土地市場(chǎng)住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等在上半年紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。
但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房?jī)r(jià)過快上漲的作用。這對(duì)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展來(lái)講并不是一件好事情。原因很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)需求在不斷透支，樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場(chǎng)始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整。
為什么說(shuō)樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加？且看老張的分析。
以上海樓市為例，央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸方面，2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。
此外，央行上海總部4月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺(tái)前市場(chǎng)的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。
“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，上海樓市的房?jī)r(jià)必然面臨著下降，對(duì)于銀行來(lái)講，由于2015年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房?jī)r(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。
從開發(fā)貸款的角度來(lái)看，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國(guó)范圍內(nèi)的措施，不僅僅針對(duì)上海），此時(shí)房企的短期貸款資金還是較為緊張的。
從3月25日出臺(tái)了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來(lái)看，在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。隨后，包括金融監(jiān)管部門逐步對(duì)新政進(jìn)一步落地，也叫停了“首付貸”產(chǎn)品，并且隨后也對(duì)相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。
我們?cè)倏雌渌鞘校本?、深圳已?jīng)收緊了樓市調(diào)控政策，合肥、廈門分別從7月1日、7月15日起提高首付比例“降杠桿”控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付“降杠桿”的信貸政策。由此可見，表面上來(lái)看，去年下半年以來(lái)，上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來(lái)臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從上述城市政策面變化的趨勢(shì)來(lái)看，通過提高首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心一二線城市樓市政策的重要特征，其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來(lái)的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”
下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期
那么，上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。筆者認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來(lái)講：
首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，合肥、廈門等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，已經(jīng)“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)之后進(jìn)一步提高首付比例“降杠桿”，其他城市比如南京、蘇州等也存在繼續(xù)收緊的可能性。
其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計(jì)開始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。
從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來(lái)看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場(chǎng)繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來(lái)看，上半年（土地市場(chǎng)與交易市場(chǎng)）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無(wú)太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是，合肥、廈門等城市已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，均為7月開始正式執(zhí)行，預(yù)計(jì)南京、蘇州等核心二線城市也會(huì)在三季度迅速跟進(jìn)。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。
第三、從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來(lái)看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前六個(gè)月總體表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。從5-6月核心一二線城市比如深圳、上海、北京、蘇州、杭州等商品住宅成交量的表現(xiàn)來(lái)看，本應(yīng)該為沖刺半年報(bào)銷售業(yè)績(jī)大幅回升的5-6月，市場(chǎng)交易量卻整體出現(xiàn)了回落，市場(chǎng)調(diào)整的苗頭開始顯現(xiàn)，并且這場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)整的危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。
換一句話來(lái)講，2015年“330新政”以來(lái)，大中城市（一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說(shuō)，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。
