2012年5月，李某將一套門面房出租給張某，租期為2012年5月6日至2015年5月6日，租金第一年5萬元，后續(xù)每年按5%遞增，一年一交。張某租用此房后，一直從事品牌服裝經(jīng)營。2013年6月，張某將門面房轉(zhuǎn)租給錢某，租期至2016 年10月20日，約定按原租房合同履行權(quán)利和義務(wù)。雙方以合租為名，向李某隱瞞轉(zhuǎn)租事實(shí)。其間，張某收取了錢某房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元。后李某按約漲租賃費(fèi)，錢某無法承受，發(fā)生糾紛，李某遂收回了房屋。錢某要求張某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，兩人協(xié)商未果，錢某訴至法院。
錢某稱，其對張某轉(zhuǎn)租時(shí)未征得李某同意一事毫不知情，是事后才得知的，房屋被收回后，其多次要求張某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，均遭拒絕。請求法院判令房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，張某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元。張某辯稱，是錢某要求其隱瞞轉(zhuǎn)租的事實(shí)，不是李某不同意轉(zhuǎn)租，而是錢某不履行合同義務(wù)才導(dǎo)致房屋被收回的?；谏鲜鍪聦?shí)，責(zé)任完全在錢某，其訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)。
法院審理認(rèn)為，根據(jù)合同法第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。合同法第51條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，張某作為承租人，未經(jīng)出租人李某同意將房屋擅自轉(zhuǎn)租給錢某，并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元。張某擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為，事后又未征得李某的追認(rèn)，且原告、被告共同向李某隱瞞了轉(zhuǎn)租的事實(shí)，故所簽轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效合同?，F(xiàn)李某將房屋收回，錢某要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求于法有據(jù)。張某辯稱是錢某要求隱瞞轉(zhuǎn)租的、錢某不履行義務(wù)造成糾紛的辯解理由，因其未能提供相應(yīng)證據(jù)，且其有隱瞞轉(zhuǎn)租事實(shí)的存在，故對其辯稱理由不予采信。法院判決：張某擅自轉(zhuǎn)租無效，原告、被告共同隱瞞轉(zhuǎn)租均有過錯(cuò)，被告張某返還原告錢某轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬元。
關(guān)于錢某要求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的請求，依據(jù)合同法第58條之規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。張某負(fù)有通知李某并征得同意的義務(wù)，但其與錢某共同隱瞞轉(zhuǎn)租事實(shí)是造成轉(zhuǎn)讓合同無法繼續(xù)履行的主要原因，原告、被告雙方均存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超出部分的約定無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效”。因此，本案中，即便李某對張某和錢某的轉(zhuǎn)租事實(shí)知情，同意其轉(zhuǎn)租，張某與錢某之間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中超過原租賃合同期限部分仍然無效。根據(jù)公平、誠實(shí)、信用原則，法院判令張某返還錢某部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)是合法、妥當(dāng)?shù)摹?
當(dāng)前，在商業(yè)門面房的租賃市場中承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋并收取高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)象屢見不鮮，甚至存在多次擅自轉(zhuǎn)租、層層收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況，極易造成糾紛。究其原因，既有房主嫌麻煩只管收租金、對轉(zhuǎn)租行為睜只眼閉只眼的縱容，也有承租人的刻意隱瞞，當(dāng)然還有個(gè)別租房人粗心大意，不去細(xì)究。因此，租房時(shí)一定要查看轉(zhuǎn)租房屋的承租人的有效身份證明及其和出租人簽訂的租賃合同，確保承租人的身份信息正確和是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)限，以免將來產(chǎn)生糾紛。
