??在政策、信貸等多方利好下，今年上半年北京二手房成交熱情高漲。根據(jù)機構統(tǒng)計，今年1-6月，北京市二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2010年以來的新高。不過隨著政策利好效應的邊際遞減，市場雙方的心態(tài)正在發(fā)生變化，二手房市場逐漸降溫，6月北京二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)了斷崖式下跌。業(yè)內(nèi)預計下半年北京二手房或?qū)⒂瓉斫禍乇P整。
??政策去庫存成市場催化劑
??據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長20.6%，創(chuàng)下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價上漲9.3%。
??在業(yè)內(nèi)普遍看來，國家“去庫存”的政策大方向，以及春節(jié)前后一系列利好政策的出臺有效刺激了樓市需求，也使得更多購房人形成了“房價將持續(xù)上漲”的市場預期，加上春節(jié)前后新房市場供應量不足，購房需求不得不轉向二手房，諸多因素共同造成了二手房市場的火熱態(tài)勢。
??實際上，自2014年9·30政策出臺以來，2015年的3·30政策，以及央行的多次降息，均為購房者尤其是改善型購房者入市提供了條件。隨著市場需求大量入市，市場成交量價自然水漲船高。
??交易量“先揚后抑”，6月成交量腰斬
??盡管整個上半年的二手房成交量增長明顯，但在二手房報價不斷上漲的背景下，需求釋放量的不斷縮減，也造成了二手房市場呈現(xiàn)趨冷的現(xiàn)實。
??據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年1-3月，北京二手房市場快速升溫，交易量逐月走高。其中3月份創(chuàng)下了3.2萬套的單月成交量高點。到了4、5月份，市場沖高回落，但整體市場成交量仍在2萬套以上。
??六月份，北京二手房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，在5月份成交2.4萬套的情況下，6月份的網(wǎng)簽量僅達到1.1萬套。
??6月份以來，北京部分區(qū)域的二手房門店也反映出上述情況。
??據(jù)海淀區(qū)學院南路的二手房經(jīng)紀人介紹，4、5月份區(qū)域里賣得最好，皂君東里一個社區(qū)就成交了十幾套。6月份以后，市場相對冷淡下來。在石景山、海淀等區(qū)域，不少二手房門店反饋6月份實際成交量不盡如人意。
??偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，5月最后兩個工作日二手房成交將近兩千套，但6月以后，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量由1000+驟降至了500套甚至以下。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，6月北京二手房市場房客源比已經(jīng)下降到2.9，遠低于市場繁榮時期的4以上的新增房客源比，這也意味著買賣雙方進入市場的熱情在降低。
??■ 放大鏡
??學區(qū)房依舊是關注重點
??雖然二手房市場整體面臨降溫趨勢，但隨著各中小學開始信息采集和招生計劃發(fā)布，近期學區(qū)房的關注度依舊不減。
??在鏈家網(wǎng)統(tǒng)計的最近30天帶看最多的小區(qū)中，芍藥居北里和遠洋山水分列第三名和第九名。其中，芍藥居北里作為人大附中朝陽學校小學部的學區(qū)房，在最近一段時間，小區(qū)里的咨詢量始終不減。景山學校遠洋分校以往基本僅對一手房業(yè)主子女開放。今年3月遠洋與學校取消共建后，不少家長考慮到學校同時對二手房業(yè)主開放，因此近幾個月強烈關注遠洋山水二手房。
??據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，在較為明確的購房原因中，孩子上學是主要因素，43.9%的買家都有此考慮；其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別占25.3%、18.2%。
??90后買家增多，兩居最受青睞
??最近幾年，80后逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年，這種趨勢依舊沒有發(fā)生變化。根據(jù)機構統(tǒng)計，在上半年的二手房買賣中，80后占54.6%，雖然較去年略微減少了0.5%，但依然是市場主力。
??值得注意的是，隨著90后畢業(yè)進入職場，并逐漸擁有經(jīng)濟能力和購房需求，90后在北京二手房買家中所占比重也表現(xiàn)出上漲趨勢。機構數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點。另一方面，對于價格承受力高的70后正在漸漸縮減占比份額。
??二手房的戶型成交結構沒有發(fā)生明顯變化，主要面對剛需的一居室和兩居室依舊受市場青睞。在今年上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，兩居室占51.2%，兩類戶型占據(jù)了市場總成交的近八成。
??■ 后市
??“下半年樓市降溫將是大勢所趨”
??雖然上半年北京二手房市場成交量表現(xiàn)不俗，但根據(jù)月度表現(xiàn)，市場回調(diào)趨勢已現(xiàn)。
??在業(yè)內(nèi)普遍看來，6月北京二手房市場的下滑不僅表現(xiàn)在成交量上。從機構反饋的數(shù)據(jù)來看，二手房的議價空間在明顯增加，部分區(qū)域的房主降價幅度在3%左右。從整體市場情況來看，本輪二手房上行周期已到達末端。如果未來沒有新的樓市利好出臺，預計下半年到2017年北京二手房市場將進入調(diào)整期。
??偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，從當前的政策形勢來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續(xù)低溫或難以避免。北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規(guī)模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據(jù)歷史經(jīng)驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規(guī)模在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量萎縮，逐步企穩(wěn)回落。
