也許5-10年迪士尼和大虹橋的房價，可能接近甚至超過新天地，這不是故弄玄虛。
??迪士尼開園的第一天，按照之前試營業(yè)的情況看，整個樂園人氣擠爆棚是一定的，很可能排一天隊最多能玩上三四個項目……
??而且，上海的軌道交通也將迎來大客流的挑戰(zhàn)，還記得6年前的“世博會”嗎？那時候人山人海，每天上海軌道交通高峰期的人流量達到幾十甚至上百萬。
??緊接著，上海的房價又要“洗牌”了！也許只用5-10年，我們會驚奇地發(fā)現(xiàn)，迪士尼和大虹橋的房價，可能會接近甚至超過新天地?？吹竭@里，你可能覺得邦爺在故弄玄虛。
??要知道，按照上海2003年公布的“基準地價土地級別”，大虹橋所在的位置大約在七級到八級之間，迪士尼的土地是八級，而新天地的級別是二級，等級僅次于人民廣場、陸家嘴。
??一個七級、八級地區(qū)的房價，怎么可能超過二級地區(qū)的房價呢？
??黃浦江畔的地產史：“下只角”逆襲“上只角”是常事
??這并非是天方夜譚，而是已有先例。
??由于歷史原因，上海的浦西黃浦江沿岸，除了外灘以外，基本都是工廠區(qū)，屬于上海的“下只角”。
??比如，如今動輒10萬單價以上的盧灣濱江、黃浦南外灘，15年前就是江南造船廠的工廠，雖然位置屬于市區(qū)，但是一過中山南二路基本就沒有什么人了；同樣的，徐匯濱江15年前就是個煤碼頭。有熟悉當?shù)丨h(huán)境的人笑言，如果用衛(wèi)星拍徐匯那片黃浦江岸，看到周邊絕對會因恐懼尖叫，“墨池烏黑”像拍恐怖片。
??因為這個原因，黃浦江沿岸的土地等級是基準地價中比較低的。在2003年的那份地價等級里，浦西的黃浦江沿岸普遍屬于三級土地或者四級土地，東外灘甚至屬于五級土地。
??但在2006年湯臣一品(樓盤資料 圖庫) 以11萬/平起的天價開售后，黃浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆襲”：
??先是北外灘出現(xiàn)了8萬/平以上單價的樓盤，隨后徐匯濱江、南外灘、盧灣濱江紛紛在2009-2010年的兩年時間，將單價調到10萬/平以上。而在2010年，新天地的新房價格也就在10萬/平左右。
??處于上海土地等級最高級別的淮海中路、淮海西路一帶，當時的新建商品住宅銷售單價都沒有達到10萬元/平。
??類似濱江這樣的“下只角”逆襲土地等級較高的好地段，在上海過去十年的房地產發(fā)展歷史上，還有很多次。
??大寧無疑是其中最為經典的代表。根據(jù)之前的劃分范圍，大寧處于“延長路－延長中路－延長西路以北”，屬于第五級的土地。但因為大寧購物中心的建設和運營，區(qū)域未被發(fā)掘的住宅開發(fā)價值，被重新深度挖掘，最終片區(qū)逐步躋身“上只角”行列。
??中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大寧今年的新房成交均價是8.8萬元/平，而土地等級比它高兩個等級的四川北路地區(qū)目前的新房價格也就8.2萬/平。
??在房地產行業(yè)，有“生地養(yǎng)成熟地”的說法。一片有價值的土地，在銷售時會用低租金甚至倒貼地方式，吸引高端品牌商業(yè)入駐，再動用各種資源引入一些豪門學校和醫(yī)院，為的就是尋找社會精英階層購買。高端的配套和人都聚集了，最終必能“養(yǎng)”出個“上只角”來。
??而這個規(guī)律，從古北、陸家嘴，到聯(lián)洋、大寧，一次又一次被印證。
??上海市基準地價表 （基準日2003年6月30日）
??迪士尼“軍團”將和新天地競爭
不過，雖然有逆襲的前例，但僅僅依靠上海迪士尼樂園，要逆襲新天地還是有難度的。
??看看香港迪士尼就知道了。雖然開業(yè)也已經有十年，但周邊還是香港房價最低的板塊。所以，雖然最近周浦出了“地王”項目，但絲毫看不到迪士尼周邊房價能趕上新天地的可能性。中原地產的數(shù)據(jù)顯示，目前新天地的新房價格已經達到14萬元/平，而迪士尼所在的區(qū)域，不過是它的一個零頭。
??但問題是，迪士尼所在的浦東南匯地區(qū)，擁有的旅游資源除了迪士尼，還有上海野生動物園，明年開園的上海極地海洋世界也將落戶浦東的臨港新城一帶。而上海最大的奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮(zhèn)也在機場附近，除此外，還有2019年將開幕的冰雪樂園。
??這可是一個“軍團”?。∽罱顮斶€聽說，綠都地產有個和新天地建筑風格完全一樣的老上海風情項目——綠都繡云里也會在那里。
??綠都地產集團執(zhí)行董事趙男男說，那個項目可以讓來到迪士尼樂園度假的家庭，不用再花1到2小時專門去新天地逛街。這個項目的設計師是上海日清建筑設計有限公司董事長宋照青，他當年曾參與主持新天地的改造設計，對石庫門建筑有很深刻的理解。
??這么多的旅游資源集中在迪士尼周圍，顯然可以吸引大批的游客。游客多了，生意也就旺了，店家也就多了。店多自然成市，成市自然圈人，再以后好的學校和醫(yī)院也會慢慢遷來，整個區(qū)域慢慢也就從“落鄉(xiāng)”變成鬧市。
??這時候，可能很多人才會明白，為什么在上海房地產市場進行調控后，迪士尼的房價仍然能上漲。尤其是房地產咨詢公司Mingtiandi就發(fā)文稱，上海迪士尼周邊的房地產業(yè)十分興旺，周邊開發(fā)項目的價格漲幅高達35%，而迪士尼開園后，預計日客流量最高可達到百萬。
??不過，很多人依然不會相信，迪士尼周邊房價會在5-10年里趕上新天地。畢竟迪士尼周邊和新天地的差距，不僅僅只有商業(yè)、學校和醫(yī)院。
??至少在商業(yè)地產領域，迪士尼周邊非常有希望接近新天地。因為商業(yè)地產按租金來評估房屋價值，而商鋪的租金高低和客流量、人均消費金額有很大關系。上海消保委表示，外省市消費者在上海逗留期間計劃人均消費4215元，每年或將為上海提供預計600億元消費增量。
??如果迪士尼附近的商業(yè)地產項目，在消費金額上趕上甚至超過新天地，那么這個區(qū)域商業(yè)地產價格趕上甚至超過新天地就存在非常大的可能性。
??為此，房地產行業(yè)已經準備好了一項“黑科技”，能讓迪士尼周邊商業(yè)地產價格段時間趕超新天地。之前悅商科技在商業(yè)地產界推廣一種大數(shù)據(jù)產品，可以實時了解一個購物廣場每一個店鋪的消費者光顧次數(shù)、日均銷售金額，從而為商業(yè)地產的運營提供依據(jù)，據(jù)此調整品牌和業(yè)態(tài)，實現(xiàn)人流和人均消費的同步提升，并據(jù)此為商鋪租金定價和租期。
??悅商科技總經理吳弼川說，商業(yè)地產管理平臺所產生的大數(shù)據(jù)，將最終反映為動態(tài)的資產價值。換句話說，如果租金能快速提升，很可能只用四五年時間，資產價格就可以翻幾倍。由于國內房地產資產證券化進程日趨加快，未來這些資產的動態(tài)價格變化，也會反映在股價和其他證券價格。
??實際上，除了迪士尼周邊會因為迪士尼開園而實現(xiàn)資產價格上漲，上海的其他區(qū)域，比如大虹橋、淀山湖旅游度假區(qū)、佘山旅游度假區(qū)以及長風、真如，都有機會因為迪士尼樂園的開業(yè)分得紅利。
??上海目前已經建成和即將開業(yè)的主題樂園和旅游度假區(qū)已有十幾個，迪士尼樂園、樂高探索中心、深坑酒店……這些上海新開業(yè)的旅游目的地項目，再加上新天地、城隍廟、華僑城歡樂谷、朱家角古鎮(zhèn)、東方明珠等景點，僅僅一個上海就可以提供三到四天的深度游內容，這是香港無法想象的。
??至少在旅游行業(yè)，上海已經開掛，超越香港只是時間問題！
