??不久前，浙江省溫州市部分房屋20年土地使用權到期，有關如何續(xù)期的問題引發(fā)社會廣泛關注。央視記者從浙江有關方 面了解到，目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長問題的調研己經完成。總體來說，目的各地對于土地使用權到期之后的房屋如何處置還沒有統(tǒng)一 的辦法，需要等待國家層面出臺措施進行處理。
??溫州：過了年限土地證無法過戶
??溫州的王先生在前不久買房子的過程中遇到了住宅土地使用權到期的問題。
??據王先生介紹，他買了一套房子，雙方簽訂購房合同后，很快辦理了房產過戶手續(xù)。不料，在辦理土地證過戶時，卻意外發(fā)現原房東的土地證已于2016年3月4日過期。
??溫州土地登記交易中心的工作人員表示，必須要足額繳納30多萬元的土地出讓金，才能完成土地使用證的過戶手續(xù)。
??溫州的陳老伯也遇到了土地使用權到期的問題。去年9月，他賣掉了自家一處老房子。買方選擇通過銀行辦理房屋抵押貸款。但由于土地使用期限為20年，于2016年4月25日到期，銀行不給貸款。陳老伯的房子最終也沒能賣掉。
??青島：居住照常 但房價出現下跌
??在溫州出現土地使用權到期之前，青島、深圳這些最早開始土地使用權有償制度改革嘗試的地區(qū)，也遇到過土地使用權到期的問題。
??69歲的薛玉剛住在青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)，2001年他在這里購買了一套二手房，而這套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。這些年，雖然并沒有接到正式的通知，薛玉剛的居住也沒有受到影響，但他依然對土地使用權到期這件事有些擔心。
??同樣住在阿里山小區(qū)的周連章，2008年花了34萬在這里買了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到 期。雖然還有20多年，但影響已經開始顯現?！氨热缯f以前這個小區(qū)的房價能達到一萬，自從這個事情一出以后，這里應該是一個學區(qū)房，但現在房價降了不少， 現在只能賣到七千，所以說老百姓[股評]的房子（價值）縮水了?！敝苓B章說。
??據了解，整個黃島區(qū)像阿里山小區(qū)這樣的房屋，住宅用地使用權期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根據《物權法》規(guī)定，住宅用地使用權到期后，應該自動續(xù)期。但是，當時的《物權法》并沒有對如何辦理續(xù)期手續(xù)出臺實施細則。于是，青島相 關部門研究決定，對于住宅用地使用權年限到期的房屋，青島目前不會收取延期費用，尚在等待國家新政策的統(tǒng)一出臺。
??深圳：補交地價續(xù)到最高使用年期
??在另一個土地使用制度改革的試驗田——深圳， 2000年以后也陸續(xù)遇到一批房地產土地使用期到期的問題。
??在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會，工作人員拿出該市長城大廈一處商品房的土地續(xù)期申請材料。這處房產土地的使用期是從1985年開始，使用期限50年，到2035年。今年年初，業(yè)主提出申請將土地使用年期續(xù)期到70年。
??但續(xù)期不是免費的，而是要補交續(xù)期時段內的地價。根據當地主管部門的測算，這處建筑面積達到80.58平方米的商品住宅，業(yè)主需要補交的地價總額是44940元。
??上世紀八十年代，全國范圍內的行政劃撥土地都是無償無期，也就是免費的。而當時的深圳根據特區(qū)發(fā)展需要，為來深客商通過行政劃撥方式供應經營性用地，但這種行政劃撥土地是收費的，而且有使用年限。目前補交地價予以續(xù)期的土地都是這種類型。
??這些有償有期的行政劃撥用地在2000年以后相繼到限，但又沒有達到國家規(guī)定的最高使用年期，面臨著續(xù)期的問題，為此，深圳市2004年4月專門出臺了《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》。
??而針對社會各界最關注的，房地產土地達到國家最高法定年限（70年）如何續(xù)期，深圳市規(guī)土委相關人員表示，目前這一領域尚屬政策空白。
??城市土地使用年限為何存在不同？
??從溫州、青島和深圳的例子可以看出，這些地方房地產土地使用年限有的是二十年，有的四十年，還有的是五十年，這些 年限是如何確定的？對此，國土資源部推薦專家、中國土地學會副理事長黃小虎介紹說，上個世紀80年代以前，我國實行計劃經濟，土地都是無償使用的。后來成 立國家土地管理局，就開始考慮改革無償使用，將其變?yōu)橛袃斒褂谩＝涍^政策的不斷調整，最終確定了住宅用地的最高使用年限是70年。
??由于政策設定的是土地最高使用年期的上線，雖然上線不能突破，但是下線并未設定，所以各地可以靈活掌握。
??到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都確定為70年。對此，黃小虎表示，這是住房制度改革的結果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人們都要到市場上去買房，為公平統(tǒng)一，便一律按70年進行出讓。
??最高使用年限為70年是怎么算來的？
??房屋土地使用權的最高年限是70年，這70年是怎么算來的呢？實際上，這一年限的設定，是采取預期收益折現方式進行測算的，也就是說，土地使用超過70年以后，土地的折現率預計將會接近于零。
??另外還有一個問題：住宅土地70年使用期到底從什么時候開始算？舉個例子，小李2015年買了一處70年土地使用 期的商品房，2016年搬進房子居住，這處房子的開發(fā)商于2012年簽訂土地協(xié)議，獲得土地的使用權。這個70年的土地使用期是要從2012年開發(fā)商獲得 土地使用權開始算。因此對于很多購買二手房的業(yè)主來說，70年的土地使用期限是從開發(fā)商拿到土地使用權的那天開始算起的，而不是購房時開始算。
??三種眼光看清土地使用權到期問題
??了解完這些現實案例和背景之后，對房屋的土地使用權有了更深入的了解。毫無疑問，土地使用權到期，是一個全民關注的話題。但要看清這件事，需要有三種眼光：
??一是歷史眼光。改革開放已走過三十多年，很多政策、制度都有不斷調整完善的歷史軌跡。土地使用權的現實難題背后，有著不能忽略的歷史軌跡。
??二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來解決，臨時的、零散的政策解決手段，應逐步讓位于清晰嚴謹的法治手段。
??三是民本眼光。土地使用權問題處理得好不好，直接關系到很多普通老百姓的切身利益。這里面沒有小事。相關的立法部門、司法機關、政府部門，都得用足夠的責任感、緊迫感來直面問題，解決問題。
??目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長問題的調研己經完成。未來如何進行制度的頂層設計，出臺一個兼顧歷史與現實、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。
