??昨日（3月28日），人行南京分行、江蘇銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。嚴(yán)格區(qū)分“首次購(gòu)買普通住房”和“首套普通自住房”，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象。
??3月25日，上述《通知》已在網(wǎng)絡(luò)流傳，當(dāng)時(shí)外界認(rèn)為，區(qū)分“首次”和“首套”，意味著首套房認(rèn)定或?qū)?shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。
??對(duì)此，昨日人行南京分行專門做出解讀：今年2月1日，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（即26號(hào)文），關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號(hào)文的相關(guān)規(guī)定。《通知》并不涉及對(duì)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款信貸政策的調(diào)整。
??昨日，新華社援引業(yè)內(nèi)人士稱，在一線城市政策收緊的背景下，過(guò)剩資金可能將部分二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房?jī)r(jià)“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。
??澄清誤讀：并未調(diào)整現(xiàn)行房貸政策
??雖然《通知》要求嚴(yán)格區(qū)分“首次購(gòu)買普通住房”和“首套普通自住房”，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象。但關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號(hào)文的相關(guān)規(guī)定。《通知》并不涉及對(duì)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款信貸政策的調(diào)整。
??《通知》的解讀顯示，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，即購(gòu)房人申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，此前既未曾購(gòu)買過(guò)住房（既未申請(qǐng)銀行貸款購(gòu)過(guò)房、也未使用自有資金購(gòu)過(guò)房），在商業(yè)銀行無(wú)購(gòu)房貸款記錄，且購(gòu)房人提供首次購(gòu)房書面誠(chéng)信保證的，可以執(zhí)行首次購(gòu)房貸款政策。對(duì)這類購(gòu)房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)（除高淳、溧水外）按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)（含高淳、溧水）還可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
??根據(jù)26號(hào)文發(fā)布前的規(guī)定，對(duì)以下三種情況，執(zhí)行或比照?qǐng)?zhí)行“首套”住房信貸政策：有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；已買有一套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的?！笆滋住狈抠J政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
??可見(jiàn)，所謂的“首次購(gòu)買普通住房”相當(dāng)于是在通行的“首套房”范疇中，又單獨(dú)劃分了一部分出來(lái)，其政策優(yōu)惠的力度大于其他的“首套房”，而并不是改變了對(duì)“首套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
??《通知》的解讀另指出，26號(hào)文發(fā)布前，對(duì)僅有一套住房、有住房貸款但尚未結(jié)清的，再次申請(qǐng)住房貸款時(shí)，不得比照?qǐng)?zhí)行“首套”房貸政策。即這類貸款（即通常所說(shuō)的有貸款未結(jié)清的“二套”房貸）“最低首付比例”為40%。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價(jià)機(jī)制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45%的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40%的最低首付比例，“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。
??提示風(fēng)險(xiǎn)：嚴(yán)格審查首付款來(lái)源
??雖然，南京尚未收緊房貸政策，但針對(duì)近期部分熱點(diǎn)城市暴露出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等從事購(gòu)房首付款場(chǎng)外配資的情況和苗頭所埋下潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，《通知》對(duì)江蘇轄區(qū)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
??其中包括：嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為；商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營(yíng)，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。
??《通知》要求，商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，堅(jiān)持“客戶的首付款不能來(lái)源于借貸資金”的底線，即購(gòu)房可以貸款，但“首付款必須是自有資金”。同時(shí)，要求商業(yè)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。
??《通知》指出，尤其是對(duì)通過(guò)房地產(chǎn)中介公司、P2P平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款，或通過(guò)消費(fèi)貸款或信用貸款等銀行融資充當(dāng)首付款的客戶，銀行一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)商業(yè)銀行無(wú)法查實(shí)首付款來(lái)源的，商業(yè)銀行必須要求借款人提供首付款的書面誠(chéng)信保證或書面承諾函。
??《通知》的解讀稱，場(chǎng)外配資其實(shí)質(zhì)是變相突破了現(xiàn)有的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)金融的杠桿，甚至造成“零首付”的情況出現(xiàn)，埋下了潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
??政策趨勢(shì)：部分二線城市房?jī)r(jià)“虛火”引警惕
??在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，住建部長(zhǎng)陳政高指出，部分二線城市春節(jié)后房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住建部也在密切關(guān)注，隨時(shí)和地方政府溝通。
??市場(chǎng)分析認(rèn)為，南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)城市都可能將成為下一波暴漲區(qū)域。從房?jī)r(jià)漲幅排名看，今年2月環(huán)比1月，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門、南昌房?jī)r(jià)漲幅均有所擴(kuò)大。
??公開資料顯示，3月18日，南京土地市場(chǎng)迎來(lái)2016年第一場(chǎng)土地拍賣。其中，編號(hào)為g01的鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊以48.2億元總價(jià)被招商地產(chǎn)競(jìng)得，樓面地價(jià)29899元/平方米，成為南京城北區(qū)域新的單價(jià)地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，總建筑面積約為13.96萬(wàn)平方米，出讓金達(dá)45.72億元，其中一處地塊以45368元/平方米的價(jià)格刷新今年1月剛創(chuàng)下的單價(jià)記錄。
??新華社昨日援引業(yè)內(nèi)人士稱，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過(guò)剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房?jī)r(jià)“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。
??上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似于蘇州、杭州等房?jī)r(jià)漲幅較大的二線城市后續(xù)也面臨政策調(diào)控的可能性，但調(diào)控的關(guān)鍵要看尺度是不是夠大，“如果不能抓到關(guān)鍵點(diǎn)，那調(diào)控的力度有限?！?
??記者注意到，《通知》表示，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三、四線城市庫(kù)存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況?！耙环矫?，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購(gòu)房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長(zhǎng)的三、四線城市商品房庫(kù)存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”
