[摘要] 一部分業(yè)內人士甚至認為，和過去歷次調控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機理，房價問題或將繼續(xù)成為政府的重要難題。
??3月25日上午，面對時代周報記者，得知自己失去購房資格的王?。ɑ┤滩蛔〉貒@息和搖頭。
??今年2月底，他剛看上一套總價350萬元的學區(qū)房，在忍受房東屢屢抬價的折磨下，最終交了120萬元定金，但一直沒來得及去中介的簽約室等合同網(wǎng)簽。始料未及的是，他最終等到的卻是限購。
??面對不斷上漲的房價，3月25日，上海市政府使出了被稱為史上最嚴厲的調控大招。在發(fā)布的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“滬九條” ）里，從供應端與需求端兩方面調控房價的意圖明顯。
??此前，網(wǎng)絡上已為本次調控做了基調的鋪墊和緩沖。但“滬九條”的到來，依舊無法讓人覺得輕松。以3月24日凌晨24:00為分界點，未擠上政策末班車的王俊們只能眼睜睜地看著購房夢碎。
??一部分業(yè)內人士甚至認為，和過去歷次調控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機理，房價問題或將繼續(xù)成為政府的重要難題。而上海本身在中國房地產(chǎn)界符號化的意義，使人們對此次調控的關注度達到空前。
??春江水暖鴨先知。在買方和賣方市場，一些微妙的變化正在發(fā)生。據(jù)時代周報記者了解，不少拿到預售證的房企，不得不重新調整在上海的推盤節(jié)奏與策略。
??而在資本傳導效應下，經(jīng)濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市，正蠢蠢欲動有望成為下一個置業(yè)熱點。
??但一切的發(fā)展到底會走向何方，目前尚未可知。
??史上最嚴“滬九條”
??3月24日，上海用“一手房成交量超過1700套”的事實演繹了樓市的極致瘋狂。“滬九條”出臺這一天，這一數(shù)值最終鎖定在2499套，對比過去一年上海商品住宅日均成交約為350套的數(shù)字，整整放大7倍。
??3月24日凌晨24:00是官方認定最后的截止網(wǎng)簽時間。上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山3月25日在上海新政策發(fā)布會上說明了這一點。這意味著，盡管只差一天，很多此前符合資格的購房者還是被硬生生地擋在了置業(yè)大門之外。
??其中，社保年限的提高是一道晴天霹靂—非滬籍人士繳納社保時間從“累計2年”調整為“連續(xù)5年”。這意味著，將有不少人失去購房資格。王俊（化名）便是其中之一。
??在3月25日新政發(fā)布會上，面對媒體的提問，顧金山對于延長年限給出的解釋是，“這次的調整是根據(jù)中央的要求以及房地產(chǎn)發(fā)展本身客觀規(guī)律要求，特大型城市做因城施策后的調整。從實際出發(fā)加強調控力度”。
??手起刀落。沒有了購房資格，還有不知道如何處理的違約賠償，王俊徹底迷茫了。
??不過王俊并非個案，時代周報記者多方了解。雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時的延長，但可以確定的是沒有趕上網(wǎng)簽的大有人在。
??即便是趕上網(wǎng)簽的，迎接他們的是一筆不菲的開支?！皽艞l”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。對此，中國人民銀行上?？偛空{查統(tǒng)計研究部主任王振營在發(fā)布會上兩次強調，限貸的提高則是為了更進一步使市場的供求關系回歸理性。
??現(xiàn)在，市場上還發(fā)酵著呼吁取消“因為新政導致購房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音，不過截至發(fā)稿，尚未有相關部門對此作出說明。
??二線城市現(xiàn)生機
??“從上海方面的力度上看，的確大?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄向時代周報記者坦承道。
??據(jù)時代周報記者多方了解，目前業(yè)內對于新政執(zhí)行力度有所擔憂，有的甚至認為新政存在的時間并不會長。
??“但不夠嚴的話，剎不住猛漲的房價。如果慢慢加緊調控，屆時房價在更高位，更麻煩。未來如果下跌了，可以逐步放松?！毖ㄐ壅f。
??國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)令外界捏了一把汗。據(jù)統(tǒng)計，深圳、北京、上海和廣州新房價格分別上漲3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比，漲幅分別高達57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海漲幅領先，環(huán)比上漲5.3%，北京、廣州、深圳二手房環(huán)比分別上漲3.2%、1.2%、3.3%。
??從3月25日上海各個政府部門的表態(tài)來看，收緊樓市調控，在于看到其中的投機需求、非理性需求太多了。在會上，政府部門強調本輪調控打擊的就是投機性需求。
??毫無疑問，首付貸和場外配資在政策制定者心中已經(jīng)成為本輪房價大漲的元兇。截至目前，政府方面并未公布首付貸的規(guī)模，但給出了一招又一招的打擊措施：嚴禁首付貸和場外配資，必須承諾首付是自有資金、違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務平臺等。決心之大，十分顯現(xiàn)。
??業(yè)內的看法形成了另一個邏輯鏈條。第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可認為，“滬九條”將導致短期內成交量的萎縮，但對房價的影響或不及預期，并且短期內房價或依然堅挺。故而，仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜進一步認為，整個市場會暫時進入一個觀望期。
??按照市場機構克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至10個月以下，而上海只夠賣3.7個月。不過顧金山在新政發(fā)布會上予以了糾正，“實際我們計算下來，按照平均值計算大概有8.5個月，按照最大值計算還有6.5個月?！?
??而國務院參事室特邀研究員保育鈞近日拋出了另外一個層面的提醒，“每次調控之后，房價都漲一次，這是什么原因？”
??值得注意的一點是，3月份起，不少二線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)升溫。中信建投研究報告認為，隨著一線城市調控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。此外，從市場傳導角度，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性，趨勢變化領先于全國，二線城市往往在這種傳導作用下隨之升溫。
??在本輪漲價之前，杭州、南京等二線樓市曾在2008年的調控中遭遇重創(chuàng)，房價一度出現(xiàn)斷崖式下跌。此后直至2015年上半年，這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)，而近期在資本傳導效應下，出現(xiàn)了升溫的苗頭。
??事實上，一線城市的高房價可能會讓社會向上流動的管道更狹窄，迫使部分年輕精英選擇從一線城市撤退，轉戰(zhàn)二三線城市。但這些“洄游青年”能否讓二三線城市成為中國經(jīng)濟的增長極有待觀察。而因高房價導致的階層固化，向上流動的管道缺乏和社會活力的下降，是不得不思考的命題。
??增加供應是王道
??在開發(fā)商端，調控亦在進行。據(jù)時代周報記者了解，此前上海已通過收緊高端樓盤預售許可等措施來進行。
??在新政出來后，已經(jīng)拿到預售證的房企，不少正在重新調整推盤節(jié)奏與策略。
??據(jù)時代周報記者了解的情況，下調銷售目標是其中一種方法，給予在首付支付周期上的寬松是另外一種，此外有的房企不排除在保證一定利潤的前提下進行一定比例的優(yōu)惠價。
??同時，多家房企營銷負責人表示，會選擇在近期加快出貨，不過短期內不會考慮以價換量。
??但在新城控股副總裁歐陽捷看來，去年的地王項目不排除遭遇降價的現(xiàn)實無奈，在現(xiàn)金流的要求，今天的地王不等于明天的樓王，起碼定價預期面臨下降。
??目前，政府方面也在和開發(fā)商進行磋商。就時代周報記者掌握的一份由浦東新區(qū)建設和交通委員會房屋管理處、浦東新區(qū)建設和交通委員會房屋保障處和浦東新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會三方發(fā)布的文件看，3月29日，政府方面將和相關的開發(fā)商代表進行關于“貫徹兩會精神 探討房地產(chǎn)新政”的報告會。
??“目前最大的問題不在于如何壓制房價，而是如何從根源上解決供應端的缺乏。” 仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒一語道破。
??3月25日，顧金山亦表示，今年的土地管理中，會加大土地的供應，2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。
??不過歐陽捷指出，從增加供應的邏輯來看，目前政府沒有具體的供地計劃和措施，增加供應似乎是個偽命題?！叭绻荒茉黾油恋毓?，就只有在現(xiàn)有的土地上增加中小套型和提高容積率兩條路?！?
??在他看來，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市場的熱度，“因為中小套型的地塊很難做高端產(chǎn)品，房價上不去，地價自然也就上不去了，地王也會少了?！彼瑫r也呼吁，“在居住基本條件還沒有滿足、又無法緩解供求矛盾的情況下，難道容積率不可以稍微提高一些嗎？”
??深圳調控版本
??與上海在同一天，3月25日深夜，深圳樓市調控的靴子終于落地。
??按照深圳市政府辦公廳出臺了《關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》）規(guī)定，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。
??對比上海的“滬九條”，深圳的調控顯得“溫柔”很多。事實上，經(jīng)過一輪房價暴漲的深圳，市場已經(jīng)出現(xiàn)了降溫，同時一部分炒客也在陸續(xù)拋售物業(yè)。
??深圳中原研究中心報告對此認為，“抑制投資客是深圳政府此次調控的初衷”。
??從深圳中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，深圳樓市的投資客占比高達25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。據(jù)時代周報記者了解，今年3月以來，深圳市的金融監(jiān)管機構已經(jīng)開展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房的摸底排查。
??和“滬九條”一樣，《意見》表示了政府的態(tài)度。當中特別提到，要規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強房地產(chǎn)金融風險防控，堅決打擊和查處虛假“日光盤”“捂盤惜售”“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務，商業(yè)銀行應加強對購房首付款的來源核查。
??深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，此次深圳樓市政策更加強調供給側的管理，即多渠道增加住房供應和大力加強住房保障，新增用地、盤活存量、城市更新、棚改等四個渠道，顯示了決策者構建長效機制的信心，40萬套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實處，房價長期內穩(wěn)定是有希望的。
??不少業(yè)內則進一步指出，雖然滬深此輪樓市新政會影響購房者的整體預期，提升市場的觀望情緒，造成一定時期內房屋銷量下降，但對房價調整幅度有限。同時，未來滬深兩地房價保持相對穩(wěn)定，將減輕“虹吸”效應的存在，對于周邊三四線城市去庫存而言，則是一種利好。
