一眾地產(chǎn)大佬力推的“住房合作社”是個啥？

集眾人之力、讓購買者決定建什么樣的房的“住房合作社”(或稱房地產(chǎn)眾籌模式)受到愈來愈多地產(chǎn)大佬關注。 ??在18日舉行的第二屆房地產(chǎn)眾籌峰會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出，全國兩會提出打造眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌平臺，通過供給側改革減少無 效和低端供給，滿足有效需求。開展房地產(chǎn)眾籌目的是要有效滿足消費者的有效需求，降低消費者有效成本，幫助開發(fā)企業(yè)回籠資金，減少中間環(huán)節(jié)和浪費，并且將 金融、行業(yè)、教育、健康引入社區(qū)，讓民眾共享住房發(fā)展，滿足住房更多樣化需求。 ??去年萬科、綠地、萬通、碧桂園、平安集團等25家企業(yè)發(fā)起了中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。作為聯(lián)盟的輪值主席，萬通控股董事長馮侖在峰會上指出，前二十 年，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式比較簡單，就是住宅開發(fā)銷售，這一時期可以被視為是房地產(chǎn)行業(yè)的青春期。馮侖認為：“青春期以前我們關注的只是長高長個，青春期以 后我們開始關注人生的多樣性?！? ??而在注重多樣性的樓市發(fā)展中，有一個重要問題需要解決，那就是如何滿足中低收入人群的住房需求。房地產(chǎn)眾籌被許多人認為是解決這一問題的重要方式。 ??馮侖指出，利用眾籌或共同出資修建的“住房合作社”模式，實際上已經(jīng)在歐洲特別是在北歐有很成功經(jīng)驗。 ??過去一年，中國房地產(chǎn)眾籌實踐主要使用三種操作方式：一是理財型，二是銷售型，三是合作建房式。在三種操作方式的基礎上，運用互聯(lián)網(wǎng)、金融手段，已有不少地方通過集資建房成立類似合作組織，最后“建了自己喜歡的房，價格還比較便宜”。 ??馮侖認為，這樣的操作方式受益人非常多：中低收入且有購房需求的人、財務投資人、拿到土地的房地產(chǎn)開發(fā)商等形成了三贏、四贏的局面。 ??不過，眾籌也遇到一些問題，具體操作中流程和利益關系復雜，盈利模式不夠清晰，自主設計跟不上，法律風險較大，各個城市出現(xiàn)了利用眾籌炒房的現(xiàn)象。 ??對此，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟秘書長、平安好房董事長兼CEO莊諾指出：“我們不提倡眾籌炒房，我們提倡的是通過眾籌降低房價，讓更多的中低收入者 買得起房，把房價降下來。”莊諾稱，在未來一年京通過真實案例實踐、制定行業(yè)標準，從而使眾籌“不走過去走的彎路，合規(guī)合法風險可控。” ??旭輝地產(chǎn)(旭輝御府) 北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬則認為，真正要降低房價，還需要把眾籌放到更大的范圍中使用?？座i指出，大致來看房地產(chǎn)主要成本構成為：三分之一土地價，三分之一稅 費和三分之一資產(chǎn)成本。一些高地價城市如北京土地價占成本一半左右。但現(xiàn)在眾籌全部針對資產(chǎn)成本，即開發(fā)商能控制的三分之一來進行，但另外兩個三分之一如 果不能突破，現(xiàn)有房價將很難靠企業(yè)單獨的眾籌行為實現(xiàn)大幅下降。如果政府也能把眾籌行為應用到兩限房或其他保障性住房的配置上，根據(jù)客戶選址定價做產(chǎn)品， 新的供應將會更加有效。 ??據(jù)劉志峰透露，到2015年底，中國房地產(chǎn)眾籌平臺達到20家，共有156個項目實施。累計眾籌資金20億元人民幣，覆蓋了中國大部分省市自治區(qū)。