中國(guó)房地產(chǎn)總體庫(kù)存狀況
庫(kù)存可分為狹義庫(kù)存和廣義庫(kù)存。狹義庫(kù)存指待售面積，廣義庫(kù)存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫(kù)存來(lái)衡量房地產(chǎn)庫(kù)存狀況。
2015年，中國(guó)商品房待售面積為7.2億平米，庫(kù)存量和消化庫(kù)存所需時(shí)間均創(chuàng)新高。但僅從這個(gè)指標(biāo)看，中國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題似乎不太嚴(yán)重。因?yàn)榕c12.8億平米的銷(xiāo)售面積相比，只需6.7個(gè)月便可以完成去化。
庫(kù)存問(wèn)題主要體現(xiàn)在廣義庫(kù)存。2015年，施工面積(潛在庫(kù)存)高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開(kāi)工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫(kù)存數(shù)量更大。
商品房庫(kù)存去化時(shí)間為6.3年，住宅去化時(shí)間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷(xiāo)售速度，去化時(shí)間為6.3年。其中住宅庫(kù)存(施工面積與待售面積)為55.7億平米，去化時(shí)間為5年。
圖1 商品房庫(kù)存(待售+施工面積)與去化時(shí)間
(數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究)
商業(yè)與辦公樓庫(kù)存去化時(shí)間為15.6年。由于經(jīng)濟(jì)下行與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)庫(kù)存積壓明顯增大，2015年住宅以外的商品房為25.1億平米，按照2015年1.6億平米的銷(xiāo)售，去化周期為15.6年。
按照目前情況，庫(kù)存還會(huì)繼續(xù)積累，庫(kù)存問(wèn)題形勢(shì)嚴(yán)峻。盡管新屋開(kāi)工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開(kāi)工量仍高達(dá)15.4億平米，高于12.8億平米的銷(xiāo)售面積(2015年銷(xiāo)售較好)。據(jù)國(guó)研中心劉世錦測(cè)算，我國(guó)住宅需求峰值1200-1300萬(wàn)套，按照每套100平米算，住宅需求峰值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味著商品房需求增長(zhǎng)空間有限。
各地區(qū)庫(kù)存情況
各地區(qū)庫(kù)存狀況的突出特征是：三軌運(yùn)行。
西部、東北和山西等三四線(xiàn)資源型省市庫(kù)銷(xiāo)比普遍較高，而且銷(xiāo)量彈性小。最高的是山西9.9年，其次是寧夏8.4年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8和7.5年。庫(kù)存最高的省會(huì)城市是呼和浩特與太原，分別為16.1年和11.1年。這些地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯低于一二線(xiàn)省市(后面有詳細(xì)數(shù)據(jù))。本節(jié)中，庫(kù)銷(xiāo)比=房屋施工面積/銷(xiāo)售面積(2015年)，因各省待售面積數(shù)據(jù)普遍缺失，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫(kù)存代理變量。
二線(xiàn)城市庫(kù)存水平適中，銷(xiāo)量彈性也適中。庫(kù)存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫(kù)銷(xiāo)比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會(huì)和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門(mén)和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線(xiàn)省市。也有一些二線(xiàn)城市庫(kù)存水平較高，如杭州、寧波等，庫(kù)銷(xiāo)比高達(dá)9.4和10.2。二線(xiàn)城市的庫(kù)存和銷(xiāo)量特性，使得其庫(kù)存問(wèn)題總體不大，一方面有一定壓力，另一方面有解決潛力和空間。
一線(xiàn)城市庫(kù)存水平有高有低，但銷(xiāo)量彈性大，庫(kù)存問(wèn)題小。從廣義庫(kù)存來(lái)看，廣州和上海較低(6.1和6.2)，北京和深圳甚至較高(均為8.4)?？紤]到近期一線(xiàn)城市大漲，部分城市甚至需要短期“補(bǔ)庫(kù)存”。
圖2 各地區(qū)廣義庫(kù)存情況
(注：上圖中庫(kù)存單位為年，庫(kù)銷(xiāo)比=房屋施工面積/銷(xiāo)售面積(2015年)，各省待售面積數(shù)據(jù)缺失較多，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫(kù)存代理變量。
資料來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究)
圖3 主要城市商品房狹義庫(kù)存狀況
(注：上圖中庫(kù)存單位為月，代表狹義庫(kù)存狀況。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，樂(lè)居研究院，國(guó)泰君安證券研究)
2015年，30個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市商品房成交面積增長(zhǎng)32.1%，二線(xiàn)城市增長(zhǎng)22.6%，三線(xiàn)城市增長(zhǎng)13.6%，四線(xiàn)城市預(yù)計(jì)增速更低。
這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策均有效刺激了各類(lèi)城市地產(chǎn)銷(xiāo)量，但彈性明顯不同，一線(xiàn)城市受益最明顯，二線(xiàn)其次，三四線(xiàn)城市最弱。
庫(kù)存分化問(wèn)題的另一個(gè)顯性指標(biāo)是房?jī)r(jià)，2015年一線(xiàn)大漲，二線(xiàn)小漲，三線(xiàn)下跌。統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2015年一線(xiàn)城市商品住宅房?jī)r(jià)大漲(21.3%)，二線(xiàn)城市略漲(1.6%)，三線(xiàn)城市下跌(-2.2%).
圖4 2015年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，二線(xiàn)小漲，三線(xiàn)下跌
(數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究)
綜合來(lái)看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存呈現(xiàn)三軌運(yùn)行態(tài)勢(shì)。三四線(xiàn)省市庫(kù)存水平明顯偏高，而且銷(xiāo)售彈性低，庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重。一二線(xiàn)庫(kù)存水平差異不明顯，但一線(xiàn)城市銷(xiāo)售彈性高，庫(kù)存壓力小，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售彈性適中，庫(kù)存有壓力，但有解決潛力。2015年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，二線(xiàn)小漲，三線(xiàn)下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫(kù)存問(wèn)題。
圖5 日本住宅供給和需求演變趨勢(shì)
(數(shù)據(jù)來(lái)源：日本統(tǒng)計(jì)局，國(guó)泰君安證券研究)
中央的去庫(kù)存政策
為應(yīng)對(duì)高企的房地產(chǎn)庫(kù)存，2015年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息(降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長(zhǎng)、控通縮和防風(fēng)險(xiǎn)等目的)，降低首付和財(cái)稅政策等。
代表性的政策包括：
(1)大幅降準(zhǔn)降息。2015年5次降息，累計(jì)降低利率1.25個(gè)百分點(diǎn)，4次降準(zhǔn)，一次定向降準(zhǔn)，釋放了流動(dòng)性。
(2)首付比例大幅下調(diào)。2015年3月30日(被稱(chēng)為330新政)二套房首付比例從60-70%下調(diào)為40%。2015年9月30日(被稱(chēng)為930新政)將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。
(3)財(cái)稅大力支持。2015年3月30日，二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營(yíng)業(yè)稅同時(shí)調(diào)整，重點(diǎn)針對(duì)二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營(yíng)業(yè)稅方面，購(gòu)買(mǎi)2年及以上住房對(duì)外銷(xiāo)售的，非普通住宅由差額征收改為免征。
