在北京、深圳兩地掀起對(duì)樓市配資業(yè)務(wù)的摸底整頓后，昨日央行也首次表態(tài)將整治地產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)。受到聯(lián)動(dòng)清查的影響，已有部分地產(chǎn)中介以及P2P平臺(tái)暫停首付貸業(yè)務(wù)。
??房?jī)r(jià)暴漲
??配資和炒作是原罪
??此輪一線城市樓市暴漲引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的關(guān)注，而對(duì)于樓市配資的監(jiān)管已經(jīng)趨嚴(yán)。
??全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝昨日在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)表示，解決目前一線城市的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)商量，準(zhǔn)備開(kāi)始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理。
??在潘功勝看來(lái)，一線城市住房?jī)r(jià)格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。這也是央行官員首次對(duì)配資之于本輪房?jī)r(jià)上漲的影響給出定性。
??“這個(gè)政策會(huì)對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)各類(lèi)企業(yè)的跨界經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生明顯的干預(yù)作用?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，跨界經(jīng)營(yíng)背后存在風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)開(kāi)通金融板塊或平臺(tái)，本質(zhì)上是為了撮合房產(chǎn)交易的，但其實(shí)是繞過(guò)了傳統(tǒng)的金融監(jiān)管，所以必須治理。這給后續(xù)申請(qǐng)此類(lèi)業(yè)務(wù)的企業(yè)帶來(lái)了更大難度。
??除了央行表態(tài)要整頓房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)涉及的金融業(yè)務(wù)外，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況，目前通過(guò)監(jiān)測(cè)預(yù)警平臺(tái)查控風(fēng)險(xiǎn)。深圳市金融辦也下發(fā)了相關(guān)通知，要求對(duì)深圳地區(qū)的P2P、小貸公司涉及的眾籌買(mǎi)房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，并“梳理相關(guān)企業(yè)的名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金融”。
??規(guī)模難估
??僅首付貸敞口即達(dá)1100億
??北京商報(bào)記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受監(jiān)管風(fēng)暴影響，部分房產(chǎn)中介以及P2P平臺(tái)已經(jīng)停止了首付貸業(yè)務(wù)。
??“因?yàn)榻诒O(jiān)管查得嚴(yán)，我們已經(jīng)暫停了首付貸的業(yè)務(wù)。” 生活貸相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者說(shuō)道。同樣準(zhǔn)備暫停的還有廣州e貸。廣州e貸相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)近期的監(jiān)管態(tài)度，他們準(zhǔn)備先暫停首付貸業(yè)務(wù)。
??小牛在線相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳市場(chǎng)的首付貸早在去年就已經(jīng)退出了，二三線城市的首付貸是否暫停還得看政策。合匯貸客服表示，他們年前暫停了首付貸業(yè)務(wù)。搜易貸客服向北京商報(bào)記者表示，他們目前仍在繼續(xù)做首付貸業(yè)務(wù)，還沒(méi)有收到暫停的通知。
??雖然監(jiān)管在摸底樓市配資業(yè)務(wù)，但這類(lèi)規(guī)模有多大一直未有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露。北京商報(bào)記者采訪多位專(zhuān)業(yè)人士均表示，很難預(yù)估規(guī)模。
??一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前的首付貸業(yè)務(wù)主要有三種模式：第一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)直接向購(gòu)房者提供貸款；第二種為目前的主流模式，即小貸公司、P2P平臺(tái)與房地產(chǎn)中介或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，前者出資金，后者出樓盤(pán)資源以及客戶；第三種則是由小貸公司、P2P平臺(tái)自身開(kāi)發(fā)客戶，購(gòu)房者只要提供首付憑證，則可以享受貸款服務(wù)。
??平安證券的研報(bào)指出，從某房產(chǎn)中介披露的數(shù)據(jù)看，截止到3月2日該房產(chǎn)中介平臺(tái)貸款余額在29億元，其中資金投向首付貸的比例在24%，實(shí)際首付貸未償還余額7億元, 且其中有很大一部分應(yīng)該為有抵押貸款,實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)抵押部分的規(guī)模有限。如果推演到整個(gè)P2P行業(yè)來(lái)看，根據(jù)網(wǎng)貸之家的數(shù)據(jù)，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家，分布在29個(gè)省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為 62.8%。如果均按照該房產(chǎn)中介7億元的余額和24%的首付貸比例計(jì)算,實(shí)際的首付貸風(fēng)險(xiǎn)敞口約為1100億元。這還并不包括有抵押和房地產(chǎn)公司擔(dān)保的部分所涉及到的配資額。
??三大風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)
??叫停配資或成必然
??目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一提首付貸，就如過(guò)街老鼠一樣。在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，首付貸存在的一大風(fēng)險(xiǎn)是中介的資金池風(fēng)險(xiǎn)，目前首付貸資金池中滾動(dòng)的資金來(lái)源并不清楚，也不可控，監(jiān)管機(jī)構(gòu)沒(méi)有進(jìn)行合理的監(jiān)控，如果資金池中滾動(dòng)著購(gòu)房者的首付款，中介公司出現(xiàn)爆倉(cāng)，不僅影響首付貸的貸款人，還將影響在中介公司辦理購(gòu)房交易的購(gòu)房者。
??“另外，首付貸中有部分是信用貸，沒(méi)有抵押品，如果出現(xiàn)斷供的情況，則由銀行或者貸款機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，一旦銀行壞賬率增加到一定量，也會(huì)增加金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這也是首付貸存在的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”郭毅如是分析。
??樓市出現(xiàn)下跌則可能是引發(fā)首付貸危機(jī)的一大導(dǎo)火索。郭毅表示，目前首付貸期限有長(zhǎng)有短，其中不少房產(chǎn)中介有資金池，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)期限錯(cuò)配的情況只有房產(chǎn)中介清楚。如果是短期的首付貸產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)還相對(duì)可控；如果期限較長(zhǎng)，恰巧遇上房?jī)r(jià)下跌周期，出現(xiàn)斷供的情況，很有可能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
??嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果嘗試樓市配資手段，很可能在樓市交易中有較多的交易經(jīng)歷，所以并不會(huì)刻意規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。這使得很多地產(chǎn)配資平臺(tái)實(shí)際上會(huì)成為各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的聚集地。比如說(shuō)，購(gòu)置100萬(wàn)元的住房，20%或20萬(wàn)元是采取個(gè)人自有資金進(jìn)行出資的，剩下的80%或80萬(wàn)元是通過(guò)商業(yè)銀行貸款的。這個(gè)時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)總體可控。但是，如果借助此類(lèi)金融平臺(tái)獲取了1/2的融資，那么最后自有資金只有10萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候違約的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。尤其是在房?jī)r(jià)突然暴跌的時(shí)候會(huì)更有風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而會(huì)影響商業(yè)銀行80萬(wàn)元的信貸資產(chǎn)安全。
