熱點(diǎn)二線樓市上演做多行情 “黃金二線”崛起？
??詭異的房?jī)r(jià)
??近來(lái)，以上海為代表的并未受到去庫(kù)存政策“恩惠”的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯上漲，而今正在向部分二線城市蔓延，但是僅僅是部分二線城市，本專(zhuān)題暫且稱(chēng)之為“黃金二線”，這些城市去庫(kù)存壓力較小，在信貸放量、政策推動(dòng)下，自去年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)已明顯上漲。
??不過(guò)，僅僅靠一線和部分二線城市的樓市火爆，可能難以提振全國(guó)樓市。而且，調(diào)控出現(xiàn)了難題，一線城市的房?jī)r(jià)普遍非常高，決策層并不希望吹大這些城市的泡沫，但這些城市房?jī)r(jià)卻快速上漲。而三四線城市面臨的去庫(kù)存壓力，仍難化解。
??正如本專(zhuān)題中記者觀察所指出的，房地產(chǎn)去庫(kù)存不能簡(jiǎn)單靠購(gòu)房補(bǔ)貼等短期政策維系，需要一套系統(tǒng)性的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策，推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)、培育地方有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，增加公共服務(wù)投入以吸引人口流入，這才是根本之道。
??本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)記者 周智宇 深圳、廣州報(bào)道
??導(dǎo)讀
??包括南京、杭州、佛山、廈門(mén)、合肥等在內(nèi)，一批位于核心經(jīng)濟(jì)圈的二線城市，似乎正在迎來(lái)他們樓市的“黃金時(shí)代”；與此同時(shí)，樓市出現(xiàn)了分化中的分化，即二線城市陣營(yíng)內(nèi)部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。
??伴隨深圳、上海一線樓市的瘋狂，部分二線樓市也已在漲價(jià)通道中奔跑。
??直接原因是，包括非限購(gòu)城市首付下調(diào)至20%，契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等在內(nèi)的高強(qiáng)度去庫(kù)存政策不斷推出，在二三線城市的反應(yīng)更為顯著。
??諸多業(yè)內(nèi)人士及開(kāi)發(fā)商分析，利好政策讓市場(chǎng)“統(tǒng)一吃藥”的結(jié)果，激發(fā)了熱點(diǎn)二線城市的做多熱情，推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)的上漲，甚至可能大漲。
??包括南京、杭州、佛山、廈門(mén)、合肥等在內(nèi)，一批位于核心經(jīng)濟(jì)圈的二線城市，似乎正在迎來(lái)他們樓市的“黃金時(shí)代”；與此同時(shí)，樓市出現(xiàn)了分化中的分化，即二線城市陣營(yíng)內(nèi)部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。
??對(duì)比政策出臺(tái)的堅(jiān)定和大手筆，眾多的房地產(chǎn)從業(yè)者在政策驅(qū)動(dòng)中惶惶然前行。籠罩在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心頭的一個(gè)疑問(wèn)是，這一輪政策放松帶來(lái)的效果會(huì)否持續(xù)？它將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)“最后的晚餐”嗎？
??南京領(lǐng)頭的樓市“黃金二線”
??剛出臺(tái)不久的契稅、營(yíng)業(yè)稅減免政策，在第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可看來(lái)，其帶來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)，或多體現(xiàn)于二線城市。
??2015年中至今，二線城市表現(xiàn)最亮眼的非南京莫屬。
??2015年南京全年商品住宅成交量1278.7萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)到1934億元，均創(chuàng)下歷史新高，超過(guò)了一線城市中的廣州。
??成交火爆推動(dòng)南京樓市價(jià)格連續(xù)20個(gè)月環(huán)比上漲，中指院百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，南京新房均價(jià)已漲至15036元/平方米，環(huán)比上漲1.88%，同比上漲8.9%，在二線城市中僅次于廈門(mén)的22445元/平方米。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，目前南京市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目已在提價(jià)，其中有河西地塊樓板價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米的刺激因素。
??另一個(gè)二線城市（就經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言）樣本佛山，1月均價(jià)8800元/平方米，環(huán)比上漲0.84%，同比上漲2.17%。
??春節(jié)后，佛山多個(gè)項(xiàng)目醞釀漲價(jià)。繼恒大2月18日拿下廣佛交界地王后，該地塊周邊及廣佛交界各大項(xiàng)目紛紛調(diào)價(jià)，每平米漲價(jià)1000-3000元不等。
??據(jù)佛山中原公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（2.15-2.21）佛山全市一手住宅成交1418套，成交面積達(dá)15.23萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為8198元/平米，環(huán)比上漲8%。
??1月份，其他二線城市房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%的還有武漢、東莞、合肥等地。
??與此同時(shí)，二線城市內(nèi)部，卻出現(xiàn)了明顯的分化，百城價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，1月份福州、長(zhǎng)沙、重慶、成都、沈陽(yáng)新房均價(jià)環(huán)比、同比都是下跌狀態(tài)。其中，福州環(huán)比下跌1.89%，同比更下跌11.72%。
??經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出，2016年全年房地產(chǎn)政策將維持寬松刺激，以南京、合肥、蘇州、杭州、廈門(mén)、三亞等為代表的重點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)大漲的概率極大。同時(shí)，福州、鄭州、成都、溫州、天津等城市并不具備大漲的條件。
??一家在全國(guó)布局廣泛的大型房企內(nèi)部人士更對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，其公司內(nèi)部已經(jīng)決定逐漸退出部分二三線城市，尤其是那些“會(huì)下大雪”的地方，如東北三省和內(nèi)蒙的大部分城市。在這些區(qū)域只是“存地去化，存量銷(xiāo)售”。
??馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)會(huì)持續(xù)，由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點(diǎn)城市仍然是財(cái)富保值的重要手段，這些地方的房?jī)r(jià)至少還有10%的漲幅。
??信貸泡沫的溢出效應(yīng)
??面對(duì)2015年深圳暴漲、2016年開(kāi)年的這一波一線二線共振的瘋狂行情，幾乎所有的參與方都沒(méi)有預(yù)料到，他們也都在思考，背后的驅(qū)動(dòng)力是什么？
??在眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一波上漲行情，與一系列樓市去庫(kù)存政策有關(guān)，其中最重要的是貨幣和信貸因素。
??李迅雷指出，在2011年之前，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲是人口驅(qū)動(dòng)，2000-2011年存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時(shí)，存準(zhǔn)率則從8%大幅攀升至18.5%。從貨幣政策的大方向看，這10年是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房?jī)r(jià)的飆升，這10年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲4倍左右，可見(jiàn)這一時(shí)期的上漲主要是人口紅利所致。
??而到2011年之后，房?jī)r(jià)更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，自2009年開(kāi)始，廣義貨幣M2規(guī)模超常增長(zhǎng)，超過(guò)美日成為全球最大。2010-2015年5年間，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準(zhǔn)率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準(zhǔn)率降至17%。
??但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年年末至2015年11月，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%，深圳上漲77.2%。二線城市的漲幅僅為10.73%，三、四線城市房?jī)r(jià)同比則不斷遞減，這5年整體房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前的10年。
??其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，故房?jī)r(jià)表現(xiàn)大大好于2014年。深圳樓市的瘋狂，激增的信貸也是重要推動(dòng)因素。深圳銀行界人士預(yù)計(jì)，2015年深圳住房貸款余額超過(guò)了6000億，填平了深圳幾乎所有區(qū)域的房?jī)r(jià)洼地。
??2016年1月，貨幣和信貸刺激繼續(xù)。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門(mén)貸款增加6075億元，中長(zhǎng)期貸款部分增加4783億元。這意味著，即便不算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，1月新增貸款中，也有相當(dāng)部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??與此同時(shí)，伴隨深圳市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的上升，信貸泡沫開(kāi)始溢出，來(lái)到了上海、南京等地，以及一線城市周邊，如北京附近的燕郊、深圳附近的東莞、惠州。
??平安證券銀行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平安證券”）研究指出，2月信貸仍可能一定程度上延續(xù)1月的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但規(guī)模會(huì)有所收斂。
??另一方面，客觀來(lái)看，部分二線城市確實(shí)也存在價(jià)值的上漲空間。
??以南京為例，2015年南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)57%，比重位列國(guó)內(nèi)第五，僅次于北上廣深。
??從樓市基本面來(lái)看，2015年南京樓市庫(kù)存、供求比均大幅回落，年底消化周期降至3.8個(gè)月，是全國(guó)去化壓力最輕城市；2015年南京市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27%，新開(kāi)工面積同比大增32%，在全國(guó)商品房投資滯漲、新開(kāi)工面積回落的大環(huán)境下很罕見(jiàn)。
??易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱指出，一方面受規(guī)劃利好帶動(dòng)，另一方面受2015年土地價(jià)格快速上升影響，南京樓市走向依舊看好，二線城市領(lǐng)頭羊地位不可動(dòng)搖，2016年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)攀升。
??下半年樓市整體或調(diào)整
??今年年中之后，影響房?jī)r(jià)的最大因素信貸可能將出現(xiàn)緊縮。華融證券的調(diào)研顯示，1月貸款的大幅超預(yù)期也意味著只是原本“3322”的貸款投放向“4321”偏移（指“3322”和“4321”均是指季度投放占比）。市場(chǎng)人士預(yù)期，雖然央行今年未給予具體貸款額度，但銀行已上報(bào)的2016年全年的信貸計(jì)劃應(yīng)在央行的“合意”范圍之內(nèi)，全年的貸款額度可能略超市場(chǎng)預(yù)期，但并不會(huì)很多。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這么多年，其實(shí)買(mǎi)房主要看信貸價(jià)格，從資金成本看，4.16是個(gè)黃金利率點(diǎn)，信貸價(jià)格下調(diào)的空間越來(lái)越小，即使在1月天量信貸的釋放下，實(shí)際進(jìn)入房地產(chǎn)的比例依然不高，在美元走強(qiáng)的大趨勢(shì)下，多大的資金量才能支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)爆發(fā)？如果在下半年控制了資金量，對(duì)市場(chǎng)很可能出現(xiàn)負(fù)面影響。
??這頗像是2009年的重演。從2009年的信貸節(jié)奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明顯萎縮，最終導(dǎo)致了整體市場(chǎng)的調(diào)整。
??另外影響房?jī)r(jià)的一大因素是供求關(guān)系的變化。目前，多個(gè)城市實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了需求透支。以深圳為例，在2011-2014年，深圳每年的成交面積在400多萬(wàn)平方米，2012年甚至低至366.74萬(wàn)平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬(wàn)平方米陡漲至665.89萬(wàn)平方米，漲幅高達(dá)65.2%。深圳中原分析師王飛指出，深圳樓市2015年已透支大量需求。
??丁祖昱認(rèn)為，另一熱點(diǎn)城市南京需求面也有出現(xiàn)變化的可能，在近兩年成交量快速放大之后，再加上房?jī)r(jià)的快速上升，下半年或許會(huì)出現(xiàn)需求斷層現(xiàn)象。
??江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李智也認(rèn)為，南京今年“賣(mài)房”有量縮壓力。從2015-2016年看，南京樓市由快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中慢速增長(zhǎng)，“拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在2016年第二季度”。
??馬光遠(yuǎn)表示，今年中國(guó)房地產(chǎn)的主題仍然是“去庫(kù)存”，而不是“漲價(jià)”，這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商一定要清醒。最清醒的開(kāi)發(fā)商一定是在一線城市漲價(jià)，而在二線城市穩(wěn)住，在三四線利用政策紅利加速消滅庫(kù)存。
