在房地產(chǎn)政策大面積松綁的同時，一線城市房地產(chǎn)正面臨政策收緊的舉措。
日前，上海市發(fā)展和改革委員會官方發(fā)布，針對房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性問題，上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》(以下簡稱“意見”)。意見明確，未來上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。
意見最抓人眼球的是“增加中小套型商品住房供應(yīng)”這一條。上海將進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于 60%(部分矛盾突出區(qū)域亦為70%);軌道交通站周邊區(qū)域(中心城區(qū)、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例 提高到80%以上;保障型住房的中小套型供應(yīng)比例中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。同時，意見還明確，多層、小高層和高層建筑的中小套型，建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)分別定為90平方米、95平方米和100平方米。
《第一財經(jīng)日報》記者注意到，“增加中小套型商品住房供應(yīng)”這一思路應(yīng)對的正是去年9月上海提出的“房地產(chǎn)市場中小套型供應(yīng)比例過低”問題。去年11月，新江灣城某地塊在一度“叫停”后重新拍出，經(jīng)過調(diào)整后的規(guī)劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。
克而瑞分析師楊科偉認(rèn)為，在土地供應(yīng)總量明確將減少的背景下，增加中小戶型的供應(yīng)比例是為了令供應(yīng)套數(shù)總量不至于明顯減少，有利于平抑房價。政策的 意義主要有兩方面：一個是土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置一些附加門檻，有助于平抑地價;另一個就是增加商品住宅供應(yīng)量，緩解供不應(yīng)求造成房價過快上漲。
根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，目前上海面積在90平方米以下的商品住宅存量占比也是最少的，截至2月24日，內(nèi)環(huán)到中環(huán)90平方米的存量占比最少，僅有3.3%，而中外環(huán)間為5.4%，內(nèi)環(huán)內(nèi)為7.6%。
中小戶型供應(yīng)量的不足，供需矛盾激烈，尤其是中心城區(qū)小戶型房源極為稀缺。上海鏈家研究部市場總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“面積在90平方米以下的商品住宅存量僅為159萬方，也就是說，按照目前市場的去化速度來看的話，僅需3-4個月就能完全去化，供應(yīng)量完全不足。”
那么目前上海的土地供應(yīng)又是什么情況呢?
“土地是上海當(dāng)前面臨的一大資源瓶頸。上海建設(shè)用地總規(guī)模接近規(guī)劃‘天花板’，新增用地空間非常狹小。截至2014年底，上海全市建成區(qū)面積 3124平方公里，超過市域陸地面積的45%，與規(guī)劃規(guī)模3226平方公里相比，只有102平方公里的空間。根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，必須遵循的一條 原則就是嚴(yán)守用地底線，實現(xiàn)建設(shè)用地“零增長”甚至負(fù)增長。這也就意味著，今后6年上海平均每年新增建設(shè)用地只能控制在17平方公里以內(nèi)。”上海中原研究 咨詢部高級經(jīng)理龔敏告訴記者。
面對如此緊張的土地情況和稀缺的供應(yīng)，上海房價還在上漲。以位于普陀區(qū)江寧路地鐵站附近的某樓盤為例，去年7月140平米房屋掛牌價大概在600萬，而如今的成交價格可以到800萬。買房成為一件痛苦的事情，這也不難理解上海推出上述舉措。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市新增建設(shè)用地不可能大幅增加，存量用地盤活也很難有快速成效，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加 供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買到或租到中小套型的房源。從上?，F(xiàn)在的土地政策特征來看，再結(jié)合目前財政部等部委的政策導(dǎo)向，100平方米以下尤其是90 平方米以下的中小套型配比肯定會增加，開發(fā)商在上海的開發(fā)策略也會由此發(fā)生一定的改變。
泰禾集團(tuán)華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍指出，隨著城市的快速發(fā)展，上海可供開發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來將長期持續(xù)、難 以扭轉(zhuǎn)，最終上海將像深圳一樣從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量開發(fā);近年上海對外來人口的吸引力在全國來說是遙遙領(lǐng)先的，這也是公認(rèn)的事實，供少需多之下，房價自然上 漲。
多位業(yè)內(nèi)人士也指出，在調(diào)整土地供應(yīng)的同時，加快城市舊城改造也是解決供應(yīng)的一大問題，這一點(diǎn)上海還需要多向深圳學(xué)習(xí)，但是上述政策對于調(diào)節(jié)房價將 起到一定的幫助。記者注意到，從去年四季度開始，不少外圍的地塊都已經(jīng)增加了中小戶型的占比，基本的要求都在55%或60%以上，而此前出讓的地塊多數(shù)只 要求了中小戶型占比達(dá)到20%即可，雖然目前的地塊中小戶型的比例出現(xiàn)調(diào)整，但與意見中的要求還是有一定差距的。
雖然如此，業(yè)內(nèi)也有聲音認(rèn)為，如果中小戶型加大配置，可能還會使得大戶型由于供應(yīng)不足而價格上漲。
