“你現(xiàn)在輕松了，房子還沒過戶就賺了100萬了”，這是最近朋友總拿來調(diào)侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過去的2015年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場的上海。
過去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。中環(huán)、內(nèi)環(huán)的三房，年初買進(jìn)，正常手續(xù)走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數(shù)。
我并沒有那么幸運(yùn)，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低于市場的價格買進(jìn)一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過，年前觀望待售的房主紛紛調(diào)高售價，我的房子就出現(xiàn)了文首你所看到的未過戶即賺百萬的“假象”。
作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。
跳價百萬的二手房市場
在下定決心要置換一套主城區(qū)的學(xué)區(qū)三房后，我需要賣掉現(xiàn)有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據(jù)上海的限購政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說中的置換客。
在創(chuàng)造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場，像我這樣的置換客不在少數(shù)。雖然在部分房主眼中，僅握百萬以內(nèi)現(xiàn)金，再準(zhǔn)備通過賣出和買進(jìn)來實(shí)現(xiàn)郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒有議價權(quán)的。
我給自己能力范圍內(nèi)設(shè)定的目標(biāo)是700萬以內(nèi)的次新房，單價5萬左右。這樣的預(yù)算若是2015年初，在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了11月，上海中心城區(qū)的房價在“330”新政后逐月攀升，我被擠出內(nèi)環(huán)，實(shí)事求是地開始在中環(huán)尋找目標(biāo)。
多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手住宅平均成交價格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價上漲21.5%，但從中心城區(qū)來看，這個數(shù)據(jù)明顯還是“被平均”的。
直到11月底開始看房后，才知道市場已超乎我所學(xué)所想。我所瞄準(zhǔn)的區(qū)域，11月尚有600-700萬的次新大三房可看，到了12月，700萬以下已再難覓，再到春節(jié)前的1月，基本都在750萬以上了。
這些都是掛牌價，我曾天真的以為700萬的買賣怎么也有個50萬左右議價空間，后來才知道市區(qū)已成“賣方市場”，誠心出售的議價空間不是沒有，10萬左右，不急于出售的不跳價已是良心。
在每個周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當(dāng)場議價，我的生活就是一個大寫的焦慮。
這期間，我有三次準(zhǔn)備談價確定的念頭。第一次的房主是對上海老夫婦，子女已經(jīng)移居海外，準(zhǔn)備賣房養(yǎng)老。他在上月已漲價30萬，但是給我的議價空間只有5萬，后來又關(guān)門惜售，準(zhǔn)備年后再漲。
第二次是一位港籍業(yè)主，她準(zhǔn)備賣房去美國置業(yè)，掛出的價格略低于周邊市場價，但條件是一個月內(nèi)730萬全款付清，作罷。
第三次徹底刷新我的認(rèn)識。看房后讓中介約好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說現(xiàn)在漲價50萬才賣，還有好幾個人在排隊(duì)。又過了一周，系統(tǒng)顯示此房漲價100萬。
朋友安慰說，現(xiàn)在這一周一個價，你又是置換，整個周期長達(dá)半年，也許還未過戶，就已經(jīng)漲了百萬，而且大家都不愿持有現(xiàn)金，換作你你賣嗎？
這樣的市場，沒有人心態(tài)是好的。
面粉貴過面包的土地市場
上海房價為什么在2015年突漲，而且漲勢超過業(yè)主、超過開發(fā)商、超過每一個自認(rèn)為了解這個行業(yè)的人的意料。
這其中，政策松動后的補(bǔ)漲效應(yīng)是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急于買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實(shí)打?qū)嵉男枨螅@與2009年那波炒房潮還是有別。
也就是說，2015年的上海房地產(chǎn)市場是提前透支了很多需求的。
去年10月，上海高層也曾對房價喊話。稱上海房價已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會削弱城市競爭力。
今年1月，上海有關(guān)部門也召開了一個內(nèi)部研討會，也給出了防范房價過快上漲的定調(diào)。
但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識。
往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價。人們紛紛假設(shè)開發(fā)商不會虧錢，那么面粉已經(jīng)貴過面包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發(fā)和利潤，可是周邊的二手房才3萬。
于是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標(biāo)題也這樣呈現(xiàn)：保本售價5萬！某地進(jìn)入豪宅時代！保本售價5萬！某區(qū)徹底消滅4萬單價！
2015年，上海成交的經(jīng)營性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來的最低點(diǎn)，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。
其實(shí)這樣的市場，對于開發(fā)商來說也是一個困局。對于大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經(jīng)所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。
樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經(jīng)大幅上揚(yáng)，加上市場波動，匯率變化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，只要市場出現(xiàn)小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。
也正因此，你會發(fā)現(xiàn)過去的一年，一線城市的地王中出現(xiàn)了很多聯(lián)合體。而幾乎每一個拿了地的開發(fā)商，目標(biāo)都是做豪宅。只有不斷給項(xiàng)目做加法，增加附加值，才能提高售價，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。
對于開發(fā)商來說，這也是個戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術(shù)上沒有選擇的市場。
一線城市的虹吸效應(yīng)
如果問問這個城市的年輕人，有500萬，買房還是創(chuàng)業(yè)？不知會有怎樣的回答。
在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣家產(chǎn)。
這也是為什么三四線城市庫存高到難以想象，這就是“虹吸效應(yīng)”最簡單粗暴的解釋。
什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學(xué)，最好大學(xué)的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國，有幾個城市滿足這樣的需求？
大城市的房產(chǎn)意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強(qiáng)，三代就能大翻身。
而這一切，從大學(xué)擴(kuò)招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。
房價顛覆了人們對財(cái)富和生活的認(rèn)知，又讓人們前赴后繼。
