全國(guó)樓市仍然處于不景氣區(qū)間，2016年樓市政策將更加寬松。新年伊始，國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組發(fā)布今年首份地產(chǎn)官方報(bào)告，報(bào)告指出，2015年國(guó)房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線，但全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，超越100基本不太可能。
??報(bào)告還預(yù)測(cè)，2016年只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩，但區(qū)域市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于供大于求的局面，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步寬松。
??走勢(shì)似“微笑”曲線
??隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開(kāi)始不斷釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)在2015年6月份環(huán)比開(kāi)始轉(zhuǎn)正，這也是6個(gè)月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢(shì)，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢(shì)，而且還有輕微的下滑趨勢(shì)，但是全年國(guó)房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。
??不過(guò)，該機(jī)構(gòu)也指出，全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，超越100基本不太可能。
??庫(kù)存消化需4.4年
??除了需求不足，樓市另一重壓力來(lái)自庫(kù)存。該報(bào)告首次引用了另一個(gè)數(shù)據(jù)，證明樓市去庫(kù)存壓力相當(dāng)大，不是6個(gè)月，而是4.4年。
??農(nóng)民能消化庫(kù)存嗎？目前對(duì)于去庫(kù)存寄予希望最大的就是通過(guò)農(nóng)民工的市民化來(lái)消化庫(kù)存。即政府通過(guò)戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。報(bào)告指出，這一途徑的問(wèn)題在于，一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣大三四線城市；另一方面，很多農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買能力的已經(jīng)購(gòu)買，而現(xiàn)在面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多人很難有支付能力，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
??降價(jià)能否促進(jìn)銷售，這在“買漲不買跌”的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在疑問(wèn)。事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)不一樣，投入資金大，跟股市相似往往買漲不買跌。特別是當(dāng)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房需求。
??政策會(huì)進(jìn)一步寬松
??2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)繼續(xù)實(shí)施有針對(duì)性的寬松政策，刺激有效需求，比如繼續(xù)下調(diào)首付比例，降息，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。
??報(bào)告指出，2016年，應(yīng)繼續(xù)從面和點(diǎn)上實(shí)施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續(xù)下調(diào)首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。而點(diǎn)上的政策更具有針對(duì)性，如首套房利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目直接購(gòu)買商品房而非另建；對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等。
??但是，必須嚴(yán)格注意政策寬松的針對(duì)性，如果不考慮房地產(chǎn)庫(kù)存的地區(qū)差異，在房地產(chǎn)諸多長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)建立起來(lái)前，以去庫(kù)存為理由全面放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，就會(huì)助長(zhǎng)市場(chǎng)投機(jī)行為，尤其在人口流入預(yù)期較大的一二線城市。
