2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及2015年回顧

一、回顧：2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)四個(gè)特征

　　第一，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存時(shí)期。2015年商品房屋銷售面積為128495萬(wàn)平方米，同比增加6.5%。商品房銷售面積在2014年初至2015年5月連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后，2015年6月以后呈現(xiàn)小幅增加態(tài)勢(shì)。分季度看，1-4各季度商品房銷售面積增幅分別為-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)1季度低迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落態(tài)勢(shì)。多數(shù)城市二手房交易面積同比增加，增幅在8月份達(dá)到最高后逐步回落。從住房?jī)r(jià)格變動(dòng)看，70大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格在環(huán)比下降12個(gè)月后，于2015年6月企穩(wěn)，年底新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲的城市數(shù)量為21個(gè)，價(jià)格環(huán)比累計(jì)穩(wěn)中下降的城市數(shù)量為49個(gè)。在房屋交易增加的情況下，多數(shù)城市住房?jī)r(jià)格仍為穩(wěn)中有降，說(shuō)明2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于去庫(kù)存時(shí)期。從國(guó)房景氣指數(shù)來(lái)看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣在6月份降至最低，之后3季度小幅回升4季度維持平穩(wěn)。

　　第二，市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，一線城市和少量二線城市市場(chǎng)回暖，其他二三四線城市去庫(kù)存調(diào)整。2015年一線、二線和三四線城市商品房屋銷售面積分別同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一線城市房屋銷售增幅明顯高于三四線城市。從新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)情況看，2015年一線城市價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲18.8%、二線城市價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲0.8%、三四線城市環(huán)比累計(jì)下降2.5%，房?jī)r(jià)走勢(shì)分別表現(xiàn)為一線城市上漲、二線城市基本平穩(wěn)、三四線城市繼續(xù)下降。70大中城市中，一線城市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)環(huán)比漲幅最高，其中深圳漲幅達(dá)到47.3%、上海漲幅為18.4%、北京和廣州漲幅在10%左右，其次7個(gè)二線城市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅在2-7%之間，分別為南京、廈門、杭州、武漢、寧波、天津、鄭州；另外還有10個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升；其他二三四線城市共49個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，降幅較高的城市主要分布在東北地區(qū)。

　　第三，企業(yè)盈利下降，行業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。2014年伴隨市場(chǎng)低迷調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率明顯下降，從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)看2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)平均銷售利潤(rùn)率只有10%，比2009-2013年超過(guò)20%的平均銷售利潤(rùn)率降低10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利水平下降，2015年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要面向四個(gè)方向：第一，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，一些企業(yè)向項(xiàng)目前端發(fā)展泛金融化，與金融結(jié)構(gòu)合作甚至入主商業(yè)銀行；一些企業(yè)向項(xiàng)目后端發(fā)展泛服務(wù)化，參與物業(yè)管理，嘗試城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。第二，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由單純住宅或商業(yè)為主，向養(yǎng)老公寓、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多樣化發(fā)展。第三，生產(chǎn)方式創(chuàng)新，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)+、綠色節(jié)能、產(chǎn)業(yè)化等新的生產(chǎn)方式不斷探索。第四，國(guó)際化投資，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行海外地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。

　　第四，市場(chǎng)回暖受政策寬松影響，政策效應(yīng)有減弱態(tài)勢(shì)。繼2014年11月22日央行開(kāi)啟降息通道以來(lái)，2015年央行分別于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續(xù)五次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率、連續(xù)五次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。其中，10月末金融機(jī)構(gòu)一年期存款利率降為1.5%，五年期以上銀行貸款利率降至4.9%、五年期以上個(gè)人公積金貸款利率降至3.25%的歷史最低水平。除貨幣政策持續(xù)寬松外，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策也進(jìn)一步放寬，“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購(gòu)房首付比例，8月份取消了外資購(gòu)房限制、鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造實(shí)行貨幣化安置等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯增加。但10月以來(lái)各地房屋銷售增幅放緩，尤其多數(shù)地區(qū)二手房交易量由增加改為減少，住房?jī)r(jià)格漲幅在6月份達(dá)到高點(diǎn)后逐步減小，顯示政策效應(yīng)有減弱態(tài)勢(shì)。

　　受人口結(jié)構(gòu)影響我國(guó)中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)將大大減緩，2016-2020年我國(guó)25-44歲群體人口數(shù)量將減少大約1800萬(wàn)人。但是，“十三五”時(shí)期我國(guó)仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，同時(shí)住房改善性需求數(shù)量處于高水平，將決定“十三五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量仍維持規(guī)模高位。初步估算，“十三五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持年均大約11-12億平方米的規(guī)模，與“十二五”時(shí)期規(guī)模大致相當(dāng)。

　　以商品房累計(jì)新開(kāi)工與累計(jì)租售之間的差額代表房地產(chǎn)庫(kù)存，1998年以來(lái)商品房庫(kù)存水平大致經(jīng)過(guò)了四個(gè)不同發(fā)展階段：第一個(gè)階段為1998-2003年商品房庫(kù)存水平持續(xù)上升，第二個(gè)階段為2004-2007年商品房庫(kù)存水平持續(xù)下降，第三個(gè)階段為2008-2009年商品房庫(kù)存水平快速升降波動(dòng)，第四個(gè)階段為2010-2014年商品房庫(kù)存水平波動(dòng)上升。2015年，商品房庫(kù)存水平出現(xiàn)2010年以來(lái)的首次下降。初步估算，2015年末商品房庫(kù)存規(guī)模約為50億平方米，其中已經(jīng)竣工尚未銷售的商品房庫(kù)存數(shù)量為7.2億平方米，大約43億平方米的商品房已經(jīng)開(kāi)工尚未銷售。按照2015年商品房銷售速度估算，2015年商品房消化周期大約為3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大約2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍將處于消化庫(kù)存時(shí)期。

　　2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力好于去年。2015年本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為1.30，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為1.69，均略高于2014年，顯然在銷售增長(zhǎng)帶動(dòng)下，房企資金壓力有所緩解。大房企資金充裕好于行業(yè)平均水平。2015年受益于公司債放寬發(fā)行，280家房企共發(fā)公司債6793億元，比2014年增加了4400億元，有7家公司債券融資過(guò)百億，其中恒大和萬(wàn)達(dá)分別融了400億和250億債券。

　　二、2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)

　　按照中央的發(fā)展部署，2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入要比2010年翻一番，意味著“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)將保持中高速增長(zhǎng)。2016年是“十三五”開(kāi)局之年，去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2016年要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更加注重供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，提高供給體系質(zhì)量和效率。同時(shí)指出，積極的財(cái)政政策要加大力度，實(shí)行減稅政策，階段性提高財(cái)政赤字率。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動(dòng)性合理充裕和社會(huì)融資總量適度增長(zhǎng)，擴(kuò)大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機(jī)制?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2016年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境相對(duì)寬松。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出要促進(jìn)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

　　2015年，棚改貨幣化安置162萬(wàn)戶，比2014年增加了大約120萬(wàn)戶。2016年棚改任務(wù)計(jì)劃完成600萬(wàn)套，各地按照原則上不低于50%的比例確定貨幣化安置，預(yù)計(jì)將帶來(lái)至少300萬(wàn)套的拆遷安置需求，大約相當(dāng)于近年年均銷量的30%。棚改貨幣化安置在消化庫(kù)存過(guò)程中發(fā)揮了重要貢獻(xiàn)。

　　綜上所述，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展背景下，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體有望維持平穩(wěn)發(fā)展，房屋銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。