自從國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)話房地產(chǎn)要去庫(kù)存后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”就一直在圍繞去庫(kù)存這個(gè)話題在做文章。尤其是去年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，特別把化解房地產(chǎn)庫(kù)存，作為今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一后，更使各種去庫(kù)存的“奇招迭出”。
??實(shí)踐證明：降低首付不能從根本上化解房地產(chǎn)高庫(kù)存
??近日，央行發(fā)布公告，在不實(shí)施限購(gòu)的城市，居民首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。這就是說(shuō)，只要首付達(dá)到20%，就可在不限購(gòu)城市貸款買房（2014年的9.30房地產(chǎn)救市新政是從30%降低為25%）。此外，對(duì)有1套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清者，再次申請(qǐng)房貸的最低首付款比例也由上次救市新政的40%下降為30%（2015年的3.30救市新政是將其付比例從60-70%下調(diào)為40%）。
??面對(duì)央行此次最新的再次降低住房貸款首付的舉措，從媒體到輿論都一致認(rèn)為，這是為貫徹落實(shí)中央的房地產(chǎn)去庫(kù)存方針?biāo)淀懙募铀偬?hào)角，是用“看得見的手推動(dòng)樓市去庫(kù)存”。
??降低房貸首付，真的可以化解房地產(chǎn)高庫(kù)存？有人認(rèn)為“效果甚佳”，也有人含蓄表示“有待觀察”。其實(shí)，不要再去等待什么“觀察結(jié)果”，過去一年多的實(shí)踐就已經(jīng)給了最好的回答。
??房地產(chǎn)去庫(kù)存并不是一個(gè)新話題。早在2014年的下半年起，就有開發(fā)商和住建部官員開始大打輿論戰(zhàn)，在訴說(shuō)房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)到了歷史最高點(diǎn)同時(shí)，號(hào)召房地產(chǎn)開發(fā)商要做好打一場(chǎng)“去庫(kù)存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，并“大聲疾呼”頂層要高度重視并幫助解決房地產(chǎn)市場(chǎng)大量存在的樓市積壓滯銷的問題。當(dāng)時(shí)某民間房機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告稱，到2014年11月底，他們所監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量比上年同期暴增18.5%，北京的可售商品住宅總量更是創(chuàng)下32個(gè)月以來(lái)的新高。據(jù)住建部官員透露，到2014年10月，在全國(guó)商品在建的商品房中，銷售出去的商品房?jī)H僅只占到正在施工的商品房面積比例的10%都不到，達(dá)到歷史最低點(diǎn)， 90%以上的在建商品房都沒有賣得出去。
??正是在這種情況下，國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)救市新政，其中最主要的內(nèi)容，就是包含大幅降低首套房和二套房房貸首付的2014年的“9.30”和2015年“3.30”系列房地產(chǎn)救市組合拳等。但這一年多房地產(chǎn)救市新政的實(shí)施，結(jié)果只使全國(guó)一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“由溫轉(zhuǎn)火”（深圳一年的房?jī)r(jià)漲幅更是高達(dá)近50%）。但就在這些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)救市新政的刺激下“虛火更旺”的病態(tài)欲列同時(shí)，全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫(kù)存持久戰(zhàn)”卻一無(wú)所成，大部分城市的房市繼續(xù)“死水一潭”。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2015年底，全國(guó)商品房庫(kù)存面積為807546萬(wàn)平方米（其中待售面積為71853萬(wàn)平方米，房屋施工面積為735693萬(wàn)平方米）。雖然靠“救市刺激”，商品房的銷售比（銷售出去的商品房和正在施工的商品房之比）比2014年庫(kù)存最高時(shí)下降了7.5個(gè)百分點(diǎn)以上，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存總量并沒有絲毫減少。到2015年底，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的新建商品房的庫(kù)存為80.75億平方米，與2014年10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存“創(chuàng)下新高”時(shí)也是80億平方米相比不相上下。
??也許，正是在這樣的大背景下，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一同時(shí)，還不惜筆墨著重闡述了以農(nóng)民工市民化來(lái)擴(kuò)大有效需求、允許非戶籍人口在就業(yè)地落戶以形成就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求、建立購(gòu)租并舉的住房制度把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口、鼓勵(lì)各類投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房成為租賃市場(chǎng)房源提供者和鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)等方面具體的去庫(kù)存細(xì)則。
??無(wú)論這些舉措是否有效實(shí)用，也不管這些具體的政策能否執(zhí)行下去，要真正從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存問題，首先必須搞清楚的，就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存究竟有多大，然后再厘清市場(chǎng)的需求有多少，最后再搞清，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的梗阻究竟在哪里。只有掌握了這些最基本的事實(shí)和數(shù)據(jù)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存才可能不是一句空話。
??是4.5億還是80多億，被“開發(fā)商大嘴”刻意掩蓋的真相
??最近一些“主流媒體”在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存具體數(shù)據(jù)時(shí)，常常引用被稱為“開發(fā)商大嘴”任志強(qiáng)所提供的數(shù)據(jù)，以此為“權(quán)威根據(jù)”。
??按照媒體引用的任志強(qiáng)說(shuō)法，以任自己的測(cè)算，當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存“已經(jīng)接近7億平方米”，包括了“住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷售的竣工車庫(kù)配套等面積”。他還特別向記者說(shuō)明：“庫(kù)存指的是竣工而沒有銷售的房子”。
??任大炮在這里不知道是為了樹立他的“權(quán)威形象”還是其他什么，實(shí)在是裝的故弄玄虛了。其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工而未銷售出去的待售面積，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月都有公布，根本不需“測(cè)算”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期公布的這些數(shù)據(jù)，只不過有些“閱歷淺薄”的記者不知道而已。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前剛公布的“2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”統(tǒng)計(jì)報(bào)告，到2015年底全國(guó)商品房待售面積為71853億平方米萬(wàn)平方米（同比增長(zhǎng)高達(dá)15.6%）；其中，住宅待售面積為45248萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了11.2%；辦公樓待售面積3276萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為14664萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.6%。
??但是，任何只要有房地產(chǎn)和市場(chǎng)常識(shí)的人都會(huì)知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存，不僅要包括已經(jīng)竣工但未賣出去的“待售商品房”，而且更應(yīng)該包括正在施工的在建商品房。這不僅是因?yàn)檎谑┕さ拇罅可唐贩恳彩菐?kù)存的一部分，而且還由于正在施工的在建商品房，要比已竣工的“待售商品房” 的總量高出十倍左右。同時(shí)，一些長(zhǎng)期未能完工交付的商品房，恰恰是滯銷積壓而形成的“爛尾房”。房地產(chǎn)市場(chǎng)這類“庫(kù)存房”的嚴(yán)峻性，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“待售商品房”。那么，全國(guó)目前正在施工的在建商品房又是多少呢？
??通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前剛剛公布的數(shù)據(jù)可以得知，2015年全年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋施工面積735693萬(wàn)平方米（比上年增長(zhǎng)1.3%）。其中，住宅施工面積511570萬(wàn)平方米（比上年減少0.7%）；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積分別為33044萬(wàn)平方米和100111萬(wàn)平方米（分別增長(zhǎng)10.4%和6.1%）。
??有了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“待售商品房面積”和施工商品房面積，我們就據(jù)此可以算出，到2015年底，中國(guó)房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)（開發(fā)商供應(yīng)）庫(kù)存的商品房屋面積高達(dá)80.7546億平方米。其中,社會(huì)各界最關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存的所有住宅商品房的面積更是高達(dá)約為55.6818億平方米左右（注：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)，不包括自己建房的農(nóng)村）。
??這里之所以提出住房庫(kù)存的問題，是因?yàn)槟壳案鞣矫嫠v的房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存問題，主要就是指市場(chǎng)上住房類商品房供應(yīng)的庫(kù)存“過?！?，這也是我們分析研究房地產(chǎn)庫(kù)存問題的重點(diǎn)。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的不久前公布的“2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”統(tǒng)計(jì)報(bào)告，至少?gòu)姆康禺a(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的新增量方面，提供了最新的權(quán)威數(shù)據(jù)。
??但這里所指的房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房庫(kù)存，還只能是狹義概念上的商品房庫(kù)存，它只是指全國(guó)城鎮(zhèn)（注：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只包含城鎮(zhèn)的商品房）新建商品房的房屋待售面積和所有正在施工房屋施工面積這兩項(xiàng)。只要把統(tǒng)計(jì)報(bào)告中這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相加，即可得出真實(shí)的結(jié)果。
??而要全面完整的統(tǒng)計(jì)所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房的庫(kù)存，就不僅只計(jì)算開發(fā)商手里完工或未完工的商品房，而且也應(yīng)該把開發(fā)商已經(jīng)賣出、在投資者和炒房客手中大量閑置的、僅用于投資獲利的商品房也包括在內(nèi)。盡管這些商品房屬于二手房，但這些套在炒房客手里的巨量的閑置房產(chǎn)，同樣也屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“庫(kù)存產(chǎn)品”，同樣會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)極大的沖擊和影響。只有把開發(fā)商的一級(jí)市場(chǎng)和炒房客手中二級(jí)市場(chǎng)的所有“庫(kù)存住房”都包括在內(nèi)，這種廣義上的商品住房庫(kù)存數(shù)據(jù)，才更有科學(xué)性。
??那么，全國(guó)押在投資者和炒房客手中二手房及二級(jí)市場(chǎng)的商品住房庫(kù)存總量又是多少呢？這方面，無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是政府房產(chǎn)管理部門，都給不出具體的數(shù)據(jù)，只能依靠常識(shí)性的估算。
??考慮到中國(guó)城鎮(zhèn)居民在住房上高度的“貧富不均”的現(xiàn)實(shí)（如多數(shù)富人同時(shí)擁有四五套，甚至有的擁有幾十套上百套住房），測(cè)算一下，這方面的庫(kù)存大約可占到現(xiàn)有全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房（大約160億平方米左右）的五分之一左右，也就是在32億平方米上下。
??綜合以上數(shù)據(jù)可以得出；到2015年底，中國(guó)城鎮(zhèn)一二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅商品房的實(shí)際庫(kù)存已高代87.6818億平方米（注：所有房屋的庫(kù)存已超過100億平方米）。
??這87.6818億平方米的城鎮(zhèn)庫(kù)存住房，按照目前人均33平方米的住房小康標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，可為2.66億城鎮(zhèn)人口提供體面的小康住房，相當(dāng)于可滿足目前全國(guó)三分之一以上（34.45%）城鎮(zhèn)人口的小康住房需求（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到2015年末，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口77116萬(wàn)人萬(wàn)人）。
??但這近87.7億平方米的庫(kù)存住房，如果要靠央行降低房貸首付的方法來(lái)消化，那又要到猴年馬月呢？這里，我們不妨回顧一下降低房貸首付力度遠(yuǎn)大于此次的2014年的“9.30”和2015年的“3.30”兩次救市后對(duì)新建商品住房銷售的影響。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年我國(guó)商品住房的銷售面積為10.5182億平方米，而2015年則提高到11.2406萬(wàn)平方米,相當(dāng)于增加了0.7224億平方米。這里我們忽略其他因素（既不算2015年住宅銷售面積增加中的有2014年大幅下降9.1%后的反彈因素，也不算其他房地產(chǎn)救市組合拳的作用）對(duì)商品住宅銷售面積的影響，就是把所有提高商品住宅銷售面積都?xì)w功于央行的降低房貸首付，那么它一年所多促銷的住房庫(kù)存，也就只有0.7億平方米。就是以房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的商品住房近55.7億平方米的庫(kù)存來(lái)算，也需要79.5年才能徹底的“化解庫(kù)存”。更何況，一二級(jí)廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品住房庫(kù)存高達(dá)87億多平方米，而首付降低的政策舉措和效應(yīng)本身，也不具有可持續(xù)性。
??所以，無(wú)論從哪方面來(lái)說(shuō)，期望通過降低房貸首付來(lái)去庫(kù)存，那只能是一廂情愿的“單相思”。
??高庫(kù)存是偽命題，全面小康社會(huì)需要更多住房
??面對(duì)87多億平方米的商品住房庫(kù)存，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有了解的人，就會(huì)感到“空前的恐懼”。要知道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的的相關(guān)數(shù)據(jù)，到目前為止，全國(guó)城鎮(zhèn)所有的存量住房，總量也就只有160億平方米左右。有人會(huì)對(duì)此提出疑問，我們?cè)谶@里不妨系統(tǒng)的梳理一下。
??2003年，當(dāng)時(shí)國(guó)家建設(shè)部公布了“2002年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”，給出了到2002年底全國(guó)城鎮(zhèn)所有的住宅建筑面積為81.85億平方米的關(guān)鍵數(shù)據(jù)（當(dāng)時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)房屋總的建筑面積為131.78億平方米）。然后，我們可以再根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒和公報(bào)，把從2003到2015年全國(guó)城鎮(zhèn)所有竣工的住房面積都相加，這13年全國(guó)城鎮(zhèn)共新建的住房面積為99.6億（996033萬(wàn)）平方米。把這96.6億平方米的城鎮(zhèn)新建住房都視為全國(guó)銷售出去并被居住，再扣除全國(guó)城鎮(zhèn)每年的要拆遷的老舊住宅，加上新劃入城鎮(zhèn)區(qū)域的需要增加的新增住房的因素（兩者相抵，每年估計(jì)要減少1.2億平方米），13年全國(guó)城鎮(zhèn)拆損住宅的面積約為15.6億平方米住房。這就是說(shuō)，到2015年底，全國(guó)城鎮(zhèn)所有的存量住房面積為162.85億平方米。
??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，到2015年底，全國(guó)城鎮(zhèn)的常住人口為77116萬(wàn)人（比2014年末增加2200萬(wàn)人，占到全國(guó)137462萬(wàn)人口中的56.1%）。這就是說(shuō)，到2015年底，全國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積僅僅只有21.12平方米，連2015年底應(yīng)該達(dá)到的全國(guó)城鎮(zhèn)人均33平方米的小康住房標(biāo)準(zhǔn)的三分之二還不到。
??而根據(jù)2004年建設(shè)部所發(fā)的全面小康社會(huì)的中國(guó)人的居住標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民到“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右”（據(jù)此推算，在2015年我國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積的小康標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該為人均33平方米）。
??那么，在2020年要實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)所要求的城鎮(zhèn)人均35平方米住房面積的小康標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)城鎮(zhèn)的住房總量還需要建設(shè)多少呢？
??2006年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的國(guó)家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》指出，到2020年中國(guó)人口發(fā)展的目標(biāo)及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國(guó)城鎮(zhèn)化率到2020年提高到61.9%的目標(biāo)，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)總的常住人口就是8.98億人。
??這8.98億人要實(shí)現(xiàn)人均住房35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)居民住房在2020年就必須達(dá)到314.3億平方米。如果加上今后5年城鎮(zhèn)改造拆遷等減損的6億平方米住宅，要在2020年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康社會(huì)的住房目標(biāo)，全國(guó)城鎮(zhèn)今后5年新建住房的面積必須達(dá)到320.3億平方米。
??我們已經(jīng)知道，到2015年底全國(guó)城鎮(zhèn)所有的存量住房面積也只有162.85億平方米。而全面小康社會(huì)要求在5年后全國(guó)城鎮(zhèn)的住宅房屋總量要達(dá)到314.3億平方米（新建總量更要達(dá)到320.3億平方米以抵消6億平方米減損），這就要求今后5年全國(guó)城鎮(zhèn)必須新建157.45億平方米的的住房才能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住房小康的目標(biāo)。
??有了150多億平方米這樣全面小康住房目標(biāo)的總的“賬本”需求，再回過頭來(lái)看看目前的87億多平方米的住房庫(kù)存，就會(huì)使人由衷的感到，城鎮(zhèn)住房的高庫(kù)存實(shí)在是不算什么壞事。
??從這點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，問題不在于所謂的“高庫(kù)存”，而是需要能打通供需之間梗阻的住房政策的改革良方?？俊按笞臁敝惖拈_發(fā)商來(lái)主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策的改革，利益的驅(qū)使使他們寧愿“炸掉庫(kù)存房”，也不愿為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民的住房小康盡職盡力。中國(guó)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策的改革，再也不能被利益集團(tuán)牽著“牛鼻子”而在死胡同越走越遠(yuǎn)。只有以民為本，重新讓公眾主導(dǎo)房改的方向，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)機(jī)。
