新浪樂居訊 上海二手房指數(shù)辦公室今天發(fā)布月度報告顯示，2016年1月，上海二手房指數(shù)為3252點，比上月上升32點，環(huán)比上漲0.95%，漲幅縮小0.99個百分點，保持上升走勢。
??2016年1月，上海二手房市場傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)不淡，是去年4季度強勁走勢的慣性使然。上海二手房指數(shù)辦公室認為，1月的市場特征為：一、2009年至今8年來的元月行情，為6漲2跌，且今年漲幅最高；二、新年開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，而二手房掛牌價格依然高企，市場表現(xiàn)由之前的“搶房”開始轉(zhuǎn)向雙方博弈；三、少數(shù)熱門區(qū)域新增掛牌量萎縮，好房難求下買家爭搶、賣家跳價，部分賣家甚至撤牌惜售等待節(jié)后漲價，高端和大戶型房源是熱點；四、連環(huán)置換出現(xiàn)斷鏈現(xiàn)象，作為樓市主力的置換客，尋求改善房源受到價格制約，因而原本拋售的舊房也暫緩出手；五、1月房貸新利率執(zhí)行，購房者受益月供下降，激發(fā)新一批購房需求釋放。截至2016年1月31日，全市二手住宅掛牌量為119513套，較上月上升2.4%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為29441套、65303套、24769套，較上月上升1.1%、1.8%、5.7%。外環(huán)外掛牌增量延續(xù)居首，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源依舊緊俏。
??1月12日，上海市發(fā)改委、房管局召集專家、房企代表研討會傳出，嚴防房價過快上漲，從嚴執(zhí)行限購、二套房貸政策等。1月27日，上海市委書記韓正表示，要控制房價，發(fā)展中小戶型，總價讓青年經(jīng)過一段時間的努力能夠承受。1月29日，上海市長楊雄在記者招待會上透露，上海房地產(chǎn)銷售周期約在7個月左右。上海去庫存壓力不算大，政府政策的取向明朗化。
??一步到位需求旺盛
??報告顯示，2016年1月，傳統(tǒng)市區(qū)全部7個區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲0.98%，漲幅較上月縮小1.04個百分點。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴整體上漲1.00%，漲幅較上月縮小1.03個百分點。
??1月，市區(qū)漲幅較大的新靜安、黃浦、普陀分別上漲1.19%、1.13%、1.06%。作為改善置業(yè)和豪宅腹地的市區(qū)，不少買家一步到位思想強烈，中大戶型及高端住宅熱度不退，加上不少一手高端項目入市放緩，刺激二手房掛牌價高企，但同時也打擊了一部分買家的信心。而帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的老工房（售后公房）成交相當火熱，一些區(qū)重點學(xué)校招生有入戶年限要求，不少家長寧愿提前3到5年計劃購入，出現(xiàn)了一套房源十幾組買家爭看的景象，熱門學(xué)區(qū)房掛牌后往往是一周內(nèi)必售。而一些沒有學(xué)區(qū)資源的老工房板塊則表現(xiàn)平淡，價格幾乎沒有波動。
??1月，新興城區(qū)整體上漲0.95%，漲幅較上月縮小0.92個百分點。區(qū)域內(nèi)行情分化，其中，漲幅較大的閔行、寶山近市區(qū)部分分別上漲1.21%、0.90%。究其原因，作為新興城區(qū)改善主力區(qū)域，350萬以上的改善房源需求旺盛，但新增優(yōu)質(zhì)掛牌緊俏，一些賣家坐地起價3%以上，甚至一個月內(nèi)多次上調(diào)掛牌價，撤牌惜售則時有出現(xiàn)。其余一些板塊如嘉定、松江近市區(qū)部分分別上漲0.49%、0.34%。經(jīng)調(diào)查，一些首次置業(yè)客對于中意房源出手加快，以250萬以內(nèi)的二室戶成交最為熱門，表明部分剛需客入市積極。一些板塊出現(xiàn)降溫跡象，買賣雙方開始博弈。
??1月，非新興城區(qū)整體上漲0.12%，漲幅較上月縮小0.64個百分點。其中，金山、奉賢、崇明分別上漲0.38%、0.36%、0.13%。區(qū)域內(nèi)漲跌互現(xiàn)，如城區(qū)中心延續(xù)上漲，規(guī)劃利好以及開發(fā)商拿地熱等因素聚集人氣，由此金山新城、奉賢南橋分別上漲0.50%、0.42%。而遠郊板塊的浦東曹路則跌幅最大，達0.45%，其余如青浦華新、浦東外環(huán)分別下跌0.17%、0.11%。臨近年末，下跌區(qū)域內(nèi)交易量明顯下滑，不少賣家降價攬客。
??中環(huán)內(nèi)改善房熱銷
??報告顯示，2016年1月，全市130個板塊中，上漲板塊99個，占比76%；下跌板塊13個，占比10%；持平板塊18個，占比14%。
??上漲板塊平均上漲1.09%，漲幅環(huán)比縮小0.89百分點。上漲板塊的主要特征為：中環(huán)內(nèi)高端和改善房集中板塊，往往帶有學(xué)區(qū)、軌交、涉外國際、近CBD等概念，如長寧動物園、浦東聯(lián)洋、徐匯龍華、新靜安大寧綠地分別上漲1.80%、1.78%、1.69%、1.59%。區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)改善型次新房拉動板塊價格上漲，抽樣統(tǒng)計，600萬以上的二室戶及千萬級的大三室戶成熱門，房源去化暢通，往往掛牌一到二周就能單子落定。優(yōu)質(zhì)房源不足助長了賣家漲價心態(tài)，熱門戶型房源往往一周一價，買家中依舊有追漲。另外，一些板塊區(qū)域內(nèi)掛牌多為老舊房源，需求不足漲幅略低，如虹口魯迅公園、徐匯田林分別上漲0.58%、0.34%，。
??持平板塊18個，板塊內(nèi)漲跌互現(xiàn)。抽樣統(tǒng)計顯示，一些老工房及老舊大樓需求不足，賣家給出了1%-2%的讓步，如普陀甘泉宜川、虹口曲陽。一些板塊則是房源價格偏高，掛牌一兩月未能出售，但賣家仍不愿降價，買家看房后購入意向低下，價格僵持致成交節(jié)奏放緩，如寶山淞南、閔行梅隴、浦東唐鎮(zhèn)整體走平。
??下跌板塊平均下跌0.27%，跌幅比上月擴大0.07個百分點。主要集中在新興城區(qū)偏遠板塊，下跌幅度較大的如浦東航頭、松江新橋、閔行吳涇分別下跌0.42%、0.31%、0.23%。這些板塊內(nèi)賣家多為改善連環(huán)需求，一旦看中改善房源，為求順利銜接，主動給出賣盤小幅讓利，但此類交易明顯比上月減少。另外，小部分掛牌一兩個月的賣家，急于在春節(jié)前套現(xiàn)，往往能給出2%-3%的較大議價空間。而市區(qū)的北新涇板塊急售現(xiàn)象減少，前期主導(dǎo)下跌的老工房及略有瑕疵房源也收回讓利，總體下跌0.06%。
??上海二手房指數(shù)辦公室認為，新年伊始，上海二手房市場延續(xù)去年末行情，價格指數(shù)慣性上漲，成交則穩(wěn)中有降。由于房貸新利率元月起實施、一手房減量入市、二手有效新增掛牌不足，以及預(yù)期看漲等因素，傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)不淡。春節(jié)后價格漲幅或?qū)⑦M一步回落，但市場向上趨勢短期內(nèi)難以改變。
