昨天，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。通知要求，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說，首套商貸最低首付可降至20%。此外，二套住房商貸最低首付由原來的四成降低至三成。
??首套房貸首付最低兩成
??二套房貸首付最低三成
??通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
??目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市和三亞仍然限購(gòu)?fù)?，其他城市已?jīng)取消了限購(gòu)。在業(yè)內(nèi)看來，這次央行新政是去年9月30日政策的補(bǔ)充。去年9月30日，央行宣布調(diào)低首套普通住房商業(yè)貸款首付比例，由之前最低30%，下調(diào)至25%。昨天的新政補(bǔ)充了“各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”的彈性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這意味著，原來最低首付還有下探的空間，最低可降至20%。
??另外，二套房最低首付由之前的四成下降至三成。一套總價(jià)300萬元的房子，二次商業(yè)貸款，新政前后最低首付相差30萬元。
??市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期迷茫
??二套房新政不會(huì)撬動(dòng)太多改善需求
??對(duì)于央行新政，錢江晚報(bào)智庫專家、浙江著名房產(chǎn)評(píng)論專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為“一切都在意料之中”。他說：“此次放松房貸政策理論上應(yīng)該在春節(jié)后、‘兩會(huì)’期間出臺(tái)，但面對(duì)當(dāng)下嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提振市場(chǎng)的金融政策只能以‘跑步’的速度出臺(tái)了?！?
??丁建剛認(rèn)為，這次新政的亮點(diǎn)除了首套有5個(gè)百分點(diǎn)的下浮空間外，更大的亮點(diǎn)在于，二套房商業(yè)房貸首付降至三成。剛剛過去的2015年，杭州樓市新房成交量達(dá)到12.7萬套，創(chuàng)下歷史新高，其中改善需求爆發(fā)，中高端樓盤成為2015年樓市成交的強(qiáng)大支撐力。
??此次二套房商貸最低首付下調(diào)，是否會(huì)再次撬動(dòng)2016年的改善市場(chǎng)？“對(duì)改善型家庭來說，新政降低了換房門檻，是利好，但影響不會(huì)太大。因?yàn)槟壳霸趨R市與股市絞殺中，市場(chǎng)對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期迷茫和悲觀?！倍〗▌傉f。
??要提振整個(gè)樓市，在丁建剛看來，從最低首付上降低門檻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更關(guān)鍵的是房貸利率優(yōu)惠。比如，首套房享有8.5折利率優(yōu)惠，取消二套房基準(zhǔn)利率上浮10%的政策，讓二套房貸利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，“僅目前一項(xiàng)政策，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也不足以讓市場(chǎng)興奮，需大量后續(xù)政策疊加?！彼f。
??截至昨天傍晚，記者采訪了建設(shè)銀行省分行等多家國(guó)有銀行，他們尚未接到新政的具體執(zhí)行通知。
??精準(zhǔn)發(fā)力“去庫存”
??并非簡(jiǎn)單托底樓市
??浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍表示，本次首付款比例調(diào)整僅針對(duì)不實(shí)施 “限購(gòu)”的城市，將“限購(gòu)”和不“限購(gòu)”進(jìn)行區(qū)分，這種特別強(qiáng)調(diào)背后大有深意。
??近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市外，國(guó)內(nèi)其他城市都已取消“限購(gòu)”政策。而從實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)看，恰恰是這幾個(gè)限購(gòu)的一線城市普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三四線城市市場(chǎng)相對(duì)低迷，去庫存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購(gòu)城市，從本質(zhì)上反映出國(guó)家并非是簡(jiǎn)單的穩(wěn)定樓市、托底房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是精準(zhǔn)發(fā)力，著力推進(jìn)“去庫存”，從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
??其一，首套商貸房首付比例下降，將能有效提升不“限購(gòu)”城市的購(gòu)房能力，切實(shí)將潛在購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化成有效需求。其二，本次政策出臺(tái)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者把握國(guó)家政策導(dǎo)向，從供需兩方共同推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化改革。一方面開發(fā)商需要清晰把握市場(chǎng)定位和項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域定位，主動(dòng)通過降價(jià)等方式轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，對(duì)接真實(shí)需求；另一方面通過預(yù)期管理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房、差異化購(gòu)房，避免房?jī)r(jià)跟風(fēng)式大起大落。
??據(jù)了解，對(duì)居民首套商貸房，浙商銀行原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對(duì)已擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買普通住房的，商貸首付款最低比例為30%。
