上海某居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布了《2015年12月典型房企報告(年終版)》。報告指出,2015年全年全國土地購置均價3341元/平方米,創(chuàng)歷史新高;全國商品房成交均價6792元/平方米,創(chuàng)歷史新高;商品房銷售面積12.85億平方米,接近2013年13.05億平方米的歷史峰值;待售面積增速遠大于銷售面積增速,去庫存壓力依舊較大。
??大型房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)。同期某居監(jiān)測的20大房企新增土地儲備面積3323萬平方米;平均樓板價5227元/平方米,土地成交金額4231.5億元,樓板價、成交金額均大增近四成。2015年保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地拿地總額位居前三。
??全國土地購置均價也創(chuàng)歷史新高。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3341元/平方米,同比增長11.3%,增幅比1-11月份擴大0.6個百分點。
??某居研究院研究員亢亞娟表示,隨著樓市進一步分化,房企更加集中于大中城市拿地,樓板價較高,加之競爭激烈,進一步推高了地價,高地價將導(dǎo)致高房價,預(yù)計2016年大城市房價仍將上漲。
??2015年以來,隨著市場復(fù)蘇,全國房價不斷上行,尤其是一線城市經(jīng)過近一年的震蕩上行,商品房均價已進入歷史新高。
??某居研究院數(shù)據(jù)顯示,2001年以來,商品房成交均價整體呈上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升,從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下,上漲趨勢得到遏制,但2007年又開始大幅上漲。在金融危機影響下,2008年成交均價曾一度微幅下跌。但2009年在救市政策拉動下,成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調(diào)控政策以來,成交均價漲幅再次受到壓制,增幅均低于年度平均值。2010-2013年,房價增速基本穩(wěn)定,保持在7%左右。2014 年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大影響,房價增速明顯回落,僅略好于2008年。樓市回暖下,2015年房價漲幅回復(fù)到近年平均水平。
??房價分化已經(jīng)非常明顯。近期,國家統(tǒng)計局公布2015年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。統(tǒng)計期內(nèi)新建商品住宅和二手住宅分別有21個、35個城市價格同比上漲,而2014年同期僅對應(yīng)2個、3個城市,同時二手住宅漲價的城市要多于新建商品住宅。
??70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別為7.7%、7.6%,城市間分化更趨顯著,一線城市的房價同比漲幅遠高于二、三線城市,且三線城市房價同比仍在下跌。
??目前房價漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾?。比?上海發(fā)改委、房管局近期召集的關(guān)于樓市內(nèi)部研討會上特別強調(diào),要嚴防房價過快上漲,從嚴執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米,且物價部門對漲價設(shè)限,以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。一些庫存壓力較大的三線城市,包括重慶、湖南等地近期則密集發(fā)布了加快去庫存的利好政策。
??房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),在目前市場遇冷的大環(huán)境下,土地成本持續(xù)居高不下進一步加重了開發(fā)商的投資風(fēng)險。因此,聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應(yīng)對高地價、分散風(fēng)險的法門之一。
??據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價城市。從參與的開發(fā)商來看,不僅包括招商、華潤、華僑城、中糧等具有央企或國企背景的大型上市公司,還包括九龍倉等大型港資企業(yè)。此外,具有保險業(yè)背景、資金實力較強的平安也聯(lián)合開發(fā)商拿地,大舉進攻房地產(chǎn)市場。
??盈石集團研究中心總經(jīng)理張平認為,中國經(jīng)濟新常態(tài)下,經(jīng)濟發(fā)展將逐步去房地產(chǎn)化,重新回歸實體經(jīng)濟發(fā)展。而這將促使房地產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯,預(yù)計中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年將會大量出現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型或被收購現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展,調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、規(guī)避風(fēng)險、強化優(yōu)勢。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務(wù)輸出進行輕資產(chǎn)化探索,主動甚至被動與資本緊密結(jié)合,或通過收購、控股和建立融資平臺等方式跨界金融領(lǐng)域和實體產(chǎn)業(yè)。同時開發(fā)商資本運作也將更加規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化,通過嘗試海外輸出走向國際化。
