去年一線城市樓面價(jià)上漲八成 市場風(fēng)險(xiǎn)加大

2015年以來，在一系列政策刺激之下，樓市也不斷回暖。尤其是一線城市在樓市回暖的同時(shí)，土地市場更是火爆。
1月21日，上海出讓閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)一幅地塊，作為2016年首塊純宅地，該地塊共吸引19家房企參與現(xiàn)場競價(jià)，現(xiàn)場經(jīng)過55輪舉牌，最終被閩系房企禹洲地產(chǎn)以26.3億斬獲，溢價(jià)率189.2%，樓板價(jià)2.8972萬元/平方米。
這是2015年以來一線城市土地市場火爆的一個(gè)縮影。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年一線城市土地成交均價(jià)為7429元/平方米，2015年成交價(jià)不斷攀升，全年土地成交均價(jià)漲至13745元/平方米，同比增幅高達(dá)85%。而如果扣除樓面價(jià)較低的廣州，北京、上海、深圳的樓面價(jià)更高。
根據(jù)報(bào)告，從近六年一線城市土地成交走勢看，2011和2012年土地成交在行業(yè)環(huán)境變化的影響下處于低位，2013年成交量回升，為近六年來最高位；2014年由于市場降溫，成交量重新回落；2015年市場初步回暖，且受制于政府供地節(jié)奏的約束，成交量慣性下跌。在一線城市供地有限的情況下，土地價(jià)格也屢創(chuàng)新高。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》等媒體采訪時(shí)介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進(jìn)了，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番。
易居研究院的報(bào)告顯示，2015年典型房企土地成交量略有下降，成交樓板價(jià)和成交總金額均上漲近四成，隨著樓市進(jìn)一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，本身樓板價(jià)較高，加之競爭激烈，進(jìn)一步推高了地價(jià)，高地價(jià)將導(dǎo)致高房價(jià)，預(yù)計(jì)2016年大城市房價(jià)仍將上漲。
該院預(yù)計(jì)，2016年土地平均購置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進(jìn)入復(fù)蘇通道中，2016年地市也將進(jìn)入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價(jià)最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價(jià)格繼續(xù)大漲。
盡管如此，目前一線城市的土地市場已蘊(yùn)含不小的風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析，2015年以前，盡管市場也出現(xiàn)很多地王，但當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)都沒有超過周圍在售房價(jià)，市場風(fēng)險(xiǎn)相對要小很多。但2015年以來，由于三四線實(shí)在太差，大量資金都進(jìn)入到一二線。很多地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超越了周邊在售房價(jià)。
例如，上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)上述地塊周邊的在售樓盤有：綠地璀璨天城、萬科公園大道等，均為兩三房為主的剛需戶型，均價(jià)在兩三萬左右。大多比該地塊的樓面價(jià)低。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計(jì)算樓面價(jià)，實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬左右。但同期，北京實(shí)際商品房目前成交均價(jià)只在3萬左右，也就是說，按照當(dāng)前地王的成本售價(jià)預(yù)期，房價(jià)在未來2年需要上漲100%以上。
張大偉說，一線城市雖然市場沒有問題，但土地價(jià)格太高，已經(jīng)蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是這種資金推動下的地價(jià)不冷靜，會導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個(gè)泛豪宅化的趨勢?！耙?yàn)檫@些地王要到2016年下半年后才會開始入市，到時(shí)候房價(jià)要達(dá)到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，這些問題到到時(shí)候都會爆發(fā)出來?！?/p>