2015年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)重新火爆，房?jī)r(jià)明顯上漲。這基于很多原因，政策面的扶持，房貸利率持續(xù)下行，普遍二孩政策落地等。這些政策疊加使得杭州就連土地市場(chǎng)都交出了高分答卷，不禁讓人對(duì)2016年的市場(chǎng)喜憂參半：這樣的旺市能在今年保持下去嗎？能持續(xù)多久？風(fēng)險(xiǎn)何在？
??盡管早有人預(yù)判今年的行情再次上揚(yáng)，但同時(shí)也有唱衰的聲音提出了危言聳聽(tīng)的“崩盤(pán)論”。越是沒(méi)有一個(gè)篤定的答案，對(duì)于2016年的樓市才會(huì)有更多的期待。如果非要對(duì)今年的樓市做一些揣測(cè)，也許可以從以下幾方面說(shuō)起：
??今年的房?jī)r(jià)誰(shuí)說(shuō)了算？
??無(wú)論你是否會(huì)在2016年和樓市發(fā)生買賣關(guān)系，都會(huì)關(guān)心一個(gè)核心問(wèn)題：今年房?jī)r(jià)會(huì)怎么走，漲價(jià)還是降價(jià)，還是維持原樣。
??1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2015年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)，其中住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)前一月走勢(shì)，雙雙同比漲幅擴(kuò)大。而與此同時(shí)，大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，所以房?jī)r(jià)仍在環(huán)比下降。
??中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象今年仍將持續(xù)。
??和全國(guó)將大范圍出現(xiàn)分化現(xiàn)象一樣，杭州也會(huì)呈現(xiàn)出非常明顯的個(gè)體差異。舉個(gè)例子，2015年杭州市區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為16182元/平方米，相比2014年的15653元/平方米上漲了3.8個(gè)百分點(diǎn)，而聚焦到個(gè)盤(pán)，杭州市兩個(gè)漲幅最大的樓盤(pán)分別是綠城·運(yùn)河宸園以及建工·EFC，兩者一年的單價(jià)漲價(jià)都超過(guò)30%，遠(yuǎn)超其他住宅類項(xiàng)目。同時(shí)，這兩個(gè)樓盤(pán)的成交情況也堪稱火爆。
??房地產(chǎn)專家認(rèn)為，如果政策寬松的力度和余地不再加大的話，類似于這樣的分化還將趨于明顯，好賣的項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊漲，滯銷的項(xiàng)目降價(jià)都未必?fù)Q得理想的成交量。
??從整體價(jià)格趨勢(shì)而言，今年出現(xiàn)明顯漲幅的可能性不大。在2015年12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，中央還明確鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，這是史無(wú)前例的。
??當(dāng)然，企業(yè)作為市場(chǎng)主體，是否會(huì)順應(yīng)中央號(hào)召也會(huì)從自身考慮出發(fā)。例如上市公司降價(jià)可能帶來(lái)盈利下滑、小開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能就面臨破產(chǎn)，此外去年高企的土地價(jià)格，也決定了今年的商品房從成本上就很難做出讓步。所以，今年的房?jī)r(jià)一定不會(huì)是政府、開(kāi)發(fā)商或是購(gòu)房者任何單方面可以決定的。
??房地產(chǎn)重回投資時(shí)代？
??盡管房?jī)r(jià)暴漲的行情不復(fù)存在，但不動(dòng)產(chǎn)依舊被認(rèn)作是相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道。更何況，自從2015年6月19日股市暴跌以來(lái)，大盤(pán)指數(shù)一直在3000點(diǎn)徘徊，加之短暫“生存”的熔斷機(jī)制過(guò)后，直接令不少股民心灰意冷，又重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)。
??根據(jù)一份去年年末的調(diào)查報(bào)告顯示，假如手里有50萬(wàn)元，30％的老百姓還是更愿意投入樓市，投入股市的只占15％。55％的群眾則表示兩者皆不買。傾向買房的百姓表示：“房子畢竟是增值產(chǎn)品，目前股市太不穩(wěn)定。”就如杭州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，去年“日光盤(pán)”已經(jīng)重回市場(chǎng)，賣得好的更是比比皆是。
??那么，買房的購(gòu)房者比例當(dāng)中，有多少是自住，又有多少是用于投資的？根據(jù)杭州市透明售房研究院出具的一份報(bào)告顯示，去年60平方米以下的小戶型商業(yè)房源是商業(yè)地產(chǎn)的簽約主力，占到簽約總量的75%；如果按照總價(jià)區(qū)分，100萬(wàn)元以下的商鋪、辦公類房源占到商業(yè)地產(chǎn)總比例的70%及78%。可見(jiàn)，低門(mén)檻的投資產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，且符合投資者近幾年的投資需求。
??除了商業(yè)地產(chǎn)以外，記者從熱銷的住宅項(xiàng)目了解到，隨著市場(chǎng)持續(xù)升溫，溫州、臺(tái)州購(gòu)房者重返杭州置業(yè)的比例越來(lái)越高。雖然不及2009年以前的炒房勢(shì)頭，但置業(yè)信心明顯回升。
??從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲是必然事件，此時(shí)正是買房好時(shí)機(jī)。各大政策、現(xiàn)狀都為購(gòu)房者提供了良好的購(gòu)房窗口。股票牛市已過(guò)，下一個(gè)牛市或?qū)⒃俚?年。但是，盲目的炒房，只會(huì)導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)飛漲。所以投資房產(chǎn)還是需要保持理智，多方位了解再下手。其實(shí)不管炒房還是炒股，都應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件，選擇自己的剛性需求。
??庫(kù)存量降得下來(lái)嗎？
??透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，隨著2015年一系列政策措施的實(shí)施，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效提振了市場(chǎng)信心，呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”的積極態(tài)勢(shì)，商品房庫(kù)存的去化周期已經(jīng)顯著縮短，整體趨勢(shì)積極向好。
??數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）可售商品住房97830套，同比減少5.5%，主城區(qū)34364套，同比減少7.1%；從去化周期看，按近一年的月均成交套數(shù)計(jì)算，市區(qū)新建商品住房庫(kù)存去化周期為10.6個(gè)月，主城區(qū)9.4個(gè)月，較2014年同期明顯縮短。市場(chǎng)整體的供求關(guān)系得到了較大改善。
??“可售商品房數(shù)量依然在高位運(yùn)行，但這其中存在著區(qū)域分布不均衡和庫(kù)存結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。”他認(rèn)為，2015年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多積極變化，自住型需求得到了釋放，商品房庫(kù)存壓力有所緩解，去庫(kù)存的成效來(lái)之不易。今年應(yīng)該更加科學(xué)地分析和對(duì)待庫(kù)存結(jié)構(gòu)。
??從什么地方著手是最有效的去庫(kù)存辦法？浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，應(yīng)該從土地源頭管控，建立有效的供給配比。首先政府對(duì)土地源頭要進(jìn)行有效管控，庫(kù)存量大的地方停止或減少土地供應(yīng)，要摸清顯性存量和隱性存量，針對(duì)性地建立起有效的土地供給配比機(jī)制。其次，政府應(yīng)當(dāng)降低開(kāi)發(fā)商不合理的稅費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。同時(shí)，房企應(yīng)當(dāng)更加理性投資、決策，密切跟蹤市場(chǎng)變化，要去研究城市人口與房地產(chǎn)的匹配關(guān)系，不能盲目拿地。
??虞曉芬還建議，杭州的公建量太大，造成寫(xiě)字樓租金和寫(xiě)字樓銷售價(jià)格與城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)很不匹配，形成了大規(guī)模的空置、浪費(fèi)?！敖ㄗh政府在有的區(qū)域，特別是住宅供不應(yīng)求的區(qū)域，可以允許部分公建用地改變用途，加快公建去庫(kù)存?！?
??浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授則指出，做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，那么對(duì)庫(kù)存會(huì)起到明顯的優(yōu)化作用。
??“政府應(yīng)該鼓勵(lì)購(gòu)房，無(wú)論是自住型消費(fèi)還是投資型購(gòu)房。同時(shí)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是交通體系這一短板。我們還可以從人口集聚的角度出發(fā)，通過(guò)非戶籍人口的戶籍化、居住證制度改革，吸引全國(guó)各地的購(gòu)房者到杭州來(lái)置業(yè)。”賈生華認(rèn)為，如果這些想法和建議最終都能落到實(shí)處，降低庫(kù)存量并不是難事。
??會(huì)出現(xiàn)更貴的地價(jià)嗎？
??杭州的土地市場(chǎng)在2015年下半程徹底進(jìn)入了“高燒期”。濱江、文暉、橋西、上塘、奧體等地塊先后刷新板塊價(jià)格，高溢價(jià)率屢被刷新，地王接連涌現(xiàn)。每次只要是優(yōu)質(zhì)地塊出讓，都會(huì)受到房企的激烈爭(zhēng)奪。
??進(jìn)入2016年，土地?zé)岫雀弦粚訕恰?月6日，信達(dá)地產(chǎn)以36679元/平方米的創(chuàng)紀(jì)錄樓面價(jià)拿下錢(qián)江新城南星單元宅地，直接把剛剛開(kāi)閘的土地市場(chǎng)燒到了沸點(diǎn)。
??那么接下來(lái)的土地市場(chǎng)，還會(huì)有更貴的土地出現(xiàn)嗎？答案是有可能。
??根據(jù)最新公布的2015主城區(qū)第四期讀地手冊(cè)，不少宅地具備了這樣的條件。譬如，盛產(chǎn)高價(jià)地的南星單元，有1宗47.85畝宅地計(jì)劃出讓，這宗土地與杭州新地王僅一街之隔，形狀更加方正。
??還有2宗位于湖墅單元、翠苑單元的宅地，也具備創(chuàng)造高溢價(jià)的可能。離2宗地塊最近的融信·杭州公館項(xiàng)目，2014年1月拿地價(jià)高達(dá)25785元/平方米，剔除1.6萬(wàn)平方米保障房面積，實(shí)際樓面價(jià)已超過(guò)30000元/平方米。
??此外，如果市中心潮鳴艮山單元的2宗宅地掛牌出讓，也必將引發(fā)房企爭(zhēng)搶。地塊面積28.2畝和21.6畝，位于鳳起路與環(huán)城東路西南角，是市中心少有的優(yōu)質(zhì)宅地。
??二手房行情還會(huì)一路走高？
??根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，杭州市主城區(qū)二手房共計(jì)成交44891套，同比2014年的25735套增長(zhǎng)74.44%，月度交易量大部分維持在3300套以上?？梢哉f(shuō)這個(gè)總交易量已經(jīng)超過(guò)過(guò)去5年的年均交易量，同時(shí)距離2009年51021套的歷史峰值，僅有6130多套的差距。成交量的高低，也直接表明了買賣雙方對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)的最終認(rèn)可程度。
??那么，2016年的二手房市場(chǎng)會(huì)怎么走，是否還會(huì)延續(xù)2015年的勢(shì)頭？根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的分析，二手房交易量超過(guò)去年的可能性不大，預(yù)計(jì)會(huì)沖高回落。原因在于今年樓市政策頻繁發(fā)力，不僅釋放了一大部分市場(chǎng)需求，也提前透支了明后年的漲幅。而對(duì)于今年市場(chǎng)行情走勢(shì)，還要取決于后續(xù)樓市政策的出臺(tái)，如果政策力度再次發(fā)力，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)階段性的調(diào)整。
??價(jià)格方面，今年二手房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定或小有回升的可能性極大。一方面隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，市政配套設(shè)施的不斷完善，必將給市場(chǎng)帶來(lái)大量拆遷，也將給市場(chǎng)帶來(lái)一定量的購(gòu)房需求，加之此前已積壓尚未釋放的購(gòu)房需求，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。另一方面由于去年以來(lái)土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，勢(shì)必會(huì)影響二手房掛牌價(jià)格的走向。
??此外，預(yù)計(jì)今年以剛性需求為主的總體格局將繼續(xù)維持，但以改善為目的的購(gòu)房需求還將出現(xiàn)新一輪的增長(zhǎng)。單獨(dú)二胎政策的放開(kāi)，也將成為助推改善型需求的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)
