當(dāng)房山區(qū)域拍出每平方米3萬元的樓面地價(jià)時(shí)，北京樓市呈現(xiàn)出六環(huán)內(nèi)全城豪宅化，六環(huán)外泛豪宅化的局面。
??據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日報(bào)》記者的數(shù)據(jù)，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買一套靠譜的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產(chǎn)還簡單預(yù)測了一下，2016年以后，你得花985萬元，輕松逼近1000萬元門檻；平均成交單價(jià)則由2010年的每平方米3萬元到現(xiàn)在的每平方米近5.4萬元。
??順便說一句，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露，僅房山區(qū)域，“6萬元＋”的時(shí)代預(yù)計(jì)馬上來臨，甚至“10萬元＋”也是可以期待的。
??北京五環(huán)內(nèi)新房逼近千萬元
??“五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從市場成交看，五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2015年為800萬元，而2016年至今的半個(gè)多月中，五環(huán)內(nèi)簽約商品房住宅平均單套已經(jīng)高達(dá)984萬元?！皬?015年開始，五環(huán)商品房平均成交價(jià)進(jìn)入‘5萬元+’運(yùn)行階段，而2016年至今，成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米56452元”。
??更重要的是，目前北京三環(huán)已基本無新增土地供應(yīng)，樓面價(jià)已達(dá)6萬元-7萬元/平方米，新晉西南三環(huán)外樊家村地王樓面價(jià)甚至高達(dá)7.5萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來房價(jià)高達(dá)“15萬元+”。正如張大偉所示，整體看，五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)越來越稀缺，早已是地王高產(chǎn)區(qū)，地價(jià)屢創(chuàng)新高。2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地，樓面價(jià)全部超過了“5萬元+”，預(yù)計(jì)將不止售價(jià)超過“8萬元＋”，而是頂豪供應(yīng)將密集出現(xiàn)。
??對此，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤接受記者采訪時(shí)表示，受到年底業(yè)績沖刺的推動(dòng)，北京高端公寓成交量環(huán)比上漲17.8%至530套。同時(shí)，隨著高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，高端公寓的平均成交價(jià)被大幅拉高至每平方米人民幣84700元，環(huán)比上漲12.6%，同比上漲23.9%。
??熊志坤進(jìn)一步表示，由于四季度內(nèi)新增供給充沛，高端別墅成交量環(huán)比增長37.6%至417套，同時(shí)，均價(jià)同比上漲0.3%至每平方米人民幣53900元。居住用地成交樓面單價(jià)漲勢明顯，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)一步刷新高端項(xiàng)目的成交價(jià)格。此外，未來兩年，預(yù)計(jì)北京還將迎來大規(guī)模高端住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市。盡管單個(gè)項(xiàng)目的去化速度會(huì)由于競爭加劇而有所下降，但高端住宅整體成交金額會(huì)因?yàn)閮r(jià)格走高和整體需求旺盛而有所提升。
??更為值得注意的是，北京新建商品住宅市場進(jìn)入郊區(qū)化，中高端住宅出現(xiàn)明顯外溢。以房山區(qū)域?yàn)槔瑥?013年集中賣地至今，目前已聚集了中糧、萬科、綠地、中鐵、首創(chuàng)等品牌房企，在售物業(yè)每平方米超過3萬元，甚至每平方米將接近5萬元。
??房山房價(jià)將邁入“6萬元＋”
??“未來北京，特別是在年中之后，大家會(huì)看到一批從豐臺到大興到房山這些區(qū)域會(huì)出現(xiàn)‘5萬元+’，甚至‘10萬元+’的項(xiàng)目?！睆埓髠ピ硎?，從目前這個(gè)時(shí)點(diǎn)來看，低密度、洋房類物業(yè)售價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同環(huán)線其他區(qū)域的地價(jià)，北京后灣區(qū)這種趨勢會(huì)在未來有所改變。
??事實(shí)上，經(jīng)《證券日報(bào)》記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)位于北京西南五環(huán)房山后灣區(qū)的萬年·廣陽郡九號將在明年初入市。
??“我們項(xiàng)目售價(jià)要高于周邊項(xiàng)目，因?yàn)槭侨悄芫b產(chǎn)品，并且擁有北京首個(gè)O2O健康科技會(huì)所，提供健康云端服務(wù)?！鄙鲜鲰?xiàng)目相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，萬年·廣陽郡九號開發(fā)商萬年基業(yè)是市場上最專業(yè)的生態(tài)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營商，因此在智能精裝方面優(yōu)勢明顯，幾乎沒有競品，目前累計(jì)客戶量大，且多為地緣性客戶。
??據(jù)記者了解，在2013年8月份，北京萬年基業(yè)以總價(jià)15.74億元、同時(shí)配建4.2萬平方米限價(jià)商品房的代價(jià)奪得該地塊，扣除限價(jià)房面積后，樓面價(jià)達(dá)2.3萬元/平方米，已超出當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價(jià)。
??不過，反觀2015年11月24日，位于西南五環(huán)外的北京房山長陽地塊，吸引了禹州、金地、首創(chuàng)+萬科聯(lián)合體、城建、中糧+天恒聯(lián)合體、中鐵建和首開+保利聯(lián)合體共7家“土豪”。最終，中糧天恒聯(lián)合體42+22輪42.03億元，配建22000平方米摘得長陽地塊，樓面價(jià)每平方米高達(dá)2.95萬元。
??“每平方米超過6000元的土地成本差距，這將提升萬年·廣陽郡九號的升值空間?！蹦呈袌鋈耸勘硎?，隨著房山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來房山產(chǎn)城融合和產(chǎn)城發(fā)展的質(zhì)量都值得期待。因此，目前房山已經(jīng)成為各大開發(fā)商爭相搶奪的重要戰(zhàn)場。
