??種種跡象表明，在總體趨松向好的政策定調(diào)下，作為一線城市的上海或是個(gè)例外，這和2015年上海樓市表現(xiàn)以及2016年上海樓市存在快速上漲的壓力背景不無(wú)關(guān)系。
??1月12日下午，上海市發(fā)改委、房管局召集房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、房企代表開(kāi)了一個(gè)總結(jié)2015年、預(yù)判2016年上海樓市的內(nèi)部研討會(huì)。
??“上海市發(fā)改委、房管局的決策代表，特別提到對(duì)上海2016年房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的擔(dān)憂，并特別提到要防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，這是記者從參會(huì)人士處求證得知的消息。
??研討會(huì)上，決策層也明確提出從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、二套房貸政策。
??剛剛結(jié)束的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)陳政高給房地產(chǎn)政策的定調(diào)是，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好態(tài)勢(shì)。
??但種種跡象表明，在總體趨松向好的政策定調(diào)下，作為一線城市的上?；蚴莻€(gè)例外，這和2015年上海樓市表現(xiàn)以及2016年上海樓市存在快速上漲的壓力背景不無(wú)關(guān)系。
??住宅成交面積暴增
??上海2015樓市表現(xiàn)超預(yù)期
??同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉作為專(zhuān)家代表參加了上述研討會(huì)，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者佐證了上述研討會(huì)內(nèi)容的真實(shí)性。
??張宏偉告訴記者，決策層的表述非常清晰，2016年，上海的樓市政策的定調(diào)是趨緊。
??剛剛過(guò)去的2015年，上海樓市異?；鸨?，成為房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)第二的城市（僅次于深圳）。
??根據(jù)同策咨詢(xún)研究部的數(shù)據(jù)，2015年上海商品住宅面積累計(jì)成交1500萬(wàn)平方米，同比暴增54.9%，全年商品住宅成交均價(jià)為31545元/平方米，同比增長(zhǎng)16.9%。
??其中成交量則創(chuàng)下2010年以來(lái)近6年的新高，成交均價(jià)則再創(chuàng)歷史新高，并且邁入3萬(wàn)元/平方米以上的時(shí)代。
??土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也是如此。2015年，上海經(jīng)營(yíng)性用地成交面積為881萬(wàn)平方米，環(huán)比2014年下跌34.5%，成交幅數(shù)為101幅，較2014年減少48幅，全市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為1333億元，環(huán)比2014年下跌12.4%。
??2015年，上海住宅類(lèi)用地的成交樓板價(jià)達(dá)到17285元/平方米，環(huán)比上年大漲37.7%，達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。
??2016年上漲壓力依然明顯
??總體來(lái)看，張宏偉介紹，上海樓市和土地市場(chǎng)2015年的表現(xiàn)高于預(yù)期，且2016年上半年的上漲壓力依然明顯。
??根據(jù)他的測(cè)算，2015年上海商品住宅存量面積為1071.2萬(wàn)平方米，3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比為6.6個(gè)月，其中公寓的3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比分別為5.4個(gè)月。
??存銷(xiāo)比小于8，即意味著房?jī)r(jià)具有較大的上漲壓力，張宏偉稱(chēng)，從基本面來(lái)看，上海的商品住宅市場(chǎng)未來(lái)3-6個(gè)月上漲動(dòng)力仍較大。
??政策從緊
??考慮到上海存在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)，上述參會(huì)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)特別提到要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、二套房政策。
??上述政策走向并非無(wú)跡可尋，上海市市委書(shū)記韓正在四季度的季度工作會(huì)議上就明確表態(tài)，上海市要把控制房?jī)r(jià)作為重要調(diào)控目標(biāo)，并指出上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
??實(shí)際上，上海樓市在2015年底就已經(jīng)初現(xiàn)從嚴(yán)跡象，不少上海本地的房企人士均透露，當(dāng)前的預(yù)售資格審批也比此前更嚴(yán)。
??除了上海樓市政策從緊，研討會(huì)上， 上海決策部門(mén)也注意到上海樓市2015以來(lái)出現(xiàn)的新情況，并就其爭(zhēng)取與會(huì)代表意見(jiàn)，亦明確提出比如防范金融領(lǐng)域違規(guī)操作給樓市帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
??“現(xiàn)在的P2P平臺(tái)在全國(guó)發(fā)展得比較快，這些平臺(tái)募集的資金一部分用于開(kāi)發(fā)貸，一部分用于房貸，這些都將加強(qiáng)房地產(chǎn)購(gòu)房杠桿?！鄙鲜鰠?huì)的人士介紹，上海2015年的樓市伙伴，P2P作為金融領(lǐng)域的新生產(chǎn)品，監(jiān)管層面之外，也將對(duì)樓市產(chǎn)生新風(fēng)險(xiǎn)。
??有關(guān)普通商品住房的限定或?qū)⒏鼮閲?yán)格
??另外，從二套房首付款來(lái)說(shuō)，2015年央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
??此后，上海的二套房政策也隨之調(diào)整，由此前普通商品房首付比例七成降為四成。
??但從實(shí)際上執(zhí)行來(lái)看，據(jù)張宏偉了解，不管是不是“普通商品住房”，都是按照4成去算。
??在張宏偉看來(lái)，二套房從嚴(yán)的政策表態(tài)或意味著，有關(guān)普通商品住房的限定將更為嚴(yán)格。
??據(jù)上述參會(huì)人士介紹，研討會(huì)也特別提到，有關(guān)如何防范經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的過(guò)度依賴(lài)。
??“這是未來(lái)包括上海在內(nèi)多地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大方向，但這并非是一蹴而就的，而是一個(gè)系統(tǒng)性的工程?！睆埡陚ソ榻B。
