北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定，各銀行政策基本沒有變動 供圖/視覺中國
五次降息減負(fù)效應(yīng)下月才“到賬” 目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年來最低位
去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準(zhǔn)利率從“6字頭”降到“4字頭”，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。
去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準(zhǔn)利率從“6字頭”降到“4字頭”，五年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。由于不少銀行貸款利率按年調(diào)整，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。
銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。
五次降息能省多少月供
五次降息后，房貸一族的壓力能減輕多少？北京青年報記者計算得出，去年年初的100萬元房貸，貸款期限20年，采用等額本息還款法，當(dāng)時執(zhí)行的基準(zhǔn)利率是6.15%，月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。而今年，按基準(zhǔn)利率4.9%來算，月供將變?yōu)?544.44元，減少706.68元，20年總利息將減少16.96萬元。
如果執(zhí)行的是九折利率，100萬元20年期限的貸款去年年初享受的利率是5.535%，月供6898.66元，總利息為65.57萬元；今年則可享受4.41%的優(yōu)惠利率，月供降為6278.02元，總利息為50.67萬元。五次降息，每月少還620元，利息總支出減少14.9萬元。
去年11月6日，央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，貸款利率繼續(xù)下行，9月貸款加權(quán)平均利率為5.70%，比6月下降0.35個百分點。其中，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.02%，比6月下降0.51個百分點。自去年第四季度開啟本輪降息周期以來，個人房貸利率已經(jīng)持續(xù)四個季度環(huán)比下降，累計降幅達(dá)到1.94個百分點。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年以來最低位。
1月月供為何不降反升
雖然今年起每月房貸可以少還，但不少房奴卻發(fā)現(xiàn)本月月供竟“不降反升”。讀者王先生稱，這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發(fā)現(xiàn)銀行寄來的還款計劃單上，只有1月份的月供與其他月份不同。這是怎么回事呢？
銀行業(yè)內(nèi)人士解釋稱，出現(xiàn)這些情況主要是因為銀行貸款利息是分段計息。以每月10日為貸款扣款日為例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率計算的利息和1月份前10天的以新利率計算的利息，由于1月還款利息存在分段計息情況，一般從第二個月開始，還款額正常。
至于1月月供不降反升主要出現(xiàn)在等額本息還款的貸款上。除了貸款利息分段計息以外，1月份執(zhí)行新利率后，銀行會根據(jù)貸款的剩余本金、剩余期限、新執(zhí)行利率重新計算月供歸還的本金，因整體利息減少，故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大，房貸者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以會出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的現(xiàn)象。
以100萬元，20年期限，等額本息還款為例，放款日期2015年3月10日，執(zhí)行利率5.9%，調(diào)息后利息降至4.9%，2016年1月10日還款7114.21元，比2015年12月10日（還款7106.76元）多還7.45元。這是因為，2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共計3196.865元，2016年1月1日至10日共計1324.346元，合計4531.211元，比2015年12月減少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息減少，1月月供才會增加。
不過，到2016年2月10日，其還款額將降至6566.03元，比1月減少548.18元，比2015年12月減少540.73元。
銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。
提前還貸要多方考慮
歲末年初，不少房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些向往“無債一身輕”的人會打算提前還貸，減輕自己平時的支出負(fù)擔(dān)。工行客戶經(jīng)理陳先生提醒大家，在考慮提前還款時，有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進(jìn)行多方權(quán)衡后再作決定。
從資金成本來看，在當(dāng)前低利率背景下提前還貸未必劃算。預(yù)計2016年起，申請到房貸打折優(yōu)惠利率的購房者，其利率將會降至4.3%左右，而對于公積金貸款者來說，利率將降至3.25%。目前銀行一些理財產(chǎn)品平均收益都能達(dá)到甚至高于4.5%的水平，已經(jīng)高于貸款利率。這意味著還貸家庭只需對資金進(jìn)行合理配置，其收益可能比需要支付貸款的利息還多，提前還貸顯然就不劃算。
此外，如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利于家庭的財務(wù)安排。而還款時間已經(jīng)較長的貸款者，因為在貸款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時通過提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認(rèn)為，市民采用等額本息還款法還貸，如果已經(jīng)超過了三分之一年限，比如貸了20年，已經(jīng)還了7年以上，就沒必要提前還貸了。
財經(jīng)觀察
房貸政策有望松綁？
近期，福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款后，再申請房貸時按照首套房認(rèn)定的相應(yīng)松綁政策。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去市場非理性瘋狂時，限購限貸很有必要，現(xiàn)在情況變化了，應(yīng)跟隨形勢進(jìn)行調(diào)整。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強認(rèn)為，從地方政府角度來講，限貸放松有利提振樓市，帶動土地出讓，化解地方房企破產(chǎn)帶來的區(qū)域性金融風(fēng)險。從銀行角度來說，房貸余額還清后再購房的風(fēng)險已和首次購房房貸的風(fēng)險一樣，甚至因為購買二套房的客戶的資產(chǎn)及購房能力，二次房貸的風(fēng)險低于首次購房首次貸款的客戶風(fēng)險。
58同城房產(chǎn)研究部認(rèn)為，如果房貸還清，仍持有一套或二套房，再購一套新房還能算首套的情況短期內(nèi)不可能發(fā)生。但房貸政策松綁是大勢所趨，若果真有房貸政策調(diào)整，則應(yīng)主要支持首套房貸，尤其是普通住房。
北青報記者從中原地產(chǎn)了解到，目前北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定，各銀行政策基本沒有變動。首套房首付比例30%，基準(zhǔn)利率八八折居多，八五折也有一些；二套房首付比例多為50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。放款時間多在抵押登記完成后1-2周就能完成。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年，北京受影響較大的政策主要是330新政，二套房貸首付比例下調(diào)。不過由于限購政策依然嚴(yán)格，整體市場呈現(xiàn)了政策窗口期效應(yīng)，未出現(xiàn)太明顯的爆發(fā)時間點。
對于商業(yè)銀行傳聞松綁首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，據(jù)報道，昨天有外地媒體記者向央行副行長劉士余提問，“首套房貸”標(biāo)準(zhǔn)有沒有調(diào)整？劉士余回應(yīng)稱：“等文件”，同時補充道，“惠民生，調(diào)結(jié)構(gòu)，始終是我們工作的重中之重?！?
央行數(shù)據(jù)顯示，房貸利率持續(xù)走低的同時，2015年房貸規(guī)模明顯增長。三季度末，房地產(chǎn)貸款余額及個人住房貸款余額均同比增長20.9%。前三季度新增房地產(chǎn)貸款2.81萬億元，同比多增7016億元；新增個人住房貸款1.92萬億元，同比多增5961億元。之所以住房信貸環(huán)境寬松，一方面由于整體貨幣政策保持松緊適度，連續(xù)降準(zhǔn)釋放資金流動性，更重要的是，在中央穩(wěn)消費、去庫存的指導(dǎo)思想下，更多信貸資金得以配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域。央行強調(diào)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策，支持居民自住和改善型住房需求。本版文/本報記者 程婕
