新浪樂(lè)居訊 上海二手房指數(shù)辦公室今天發(fā)布月度報(bào)告顯示，2015年12月，上海二手房指數(shù)為3220點(diǎn)，比上月上升64點(diǎn)，環(huán)比上漲1.94%，漲幅反轉(zhuǎn)向上，較上月擴(kuò)大0.97個(gè)百分點(diǎn)。同比上年12月上漲11.23%。
??2015年四季度開(kāi)始上海二手房市場(chǎng)進(jìn)入暖冬，12月指數(shù)漲幅翹尾收官，年末效應(yīng)顯現(xiàn)。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，12月的市場(chǎng)特征：一、11月的年內(nèi)成交天量拉高了房?jī)r(jià)在次月爆發(fā)，盡管成交整體有所收縮，但部分板塊房?jī)r(jià)依然爆棚，尤其是一手豪宅熱銷(xiāo)的相鄰板塊二手房；二、剛需、改善和豪宅延續(xù)之前交投熱度，投資性購(gòu)房年底活躍；三、由于房?jī)r(jià)上漲，享受普通房政策的房源占比急劇減少；四、“恐慌入市”現(xiàn)象抬頭，不少買(mǎi)家年前“搶收”，賣(mài)家跳價(jià)也能成交，一次性付款案例增多，一些買(mǎi)家提前購(gòu)房計(jì)劃加入看房行列；五、12月地王頻出，隨即拉動(dòng)周邊板塊二手房漲價(jià)；六、有效掛牌持續(xù)減少，內(nèi)環(huán)內(nèi)的改善房尤為明顯，不少賣(mài)家看漲明年，撤牌惜售。截至2015年12月31日，全市二手住宅掛牌量為116703 套，較上月上升2.8%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為29121套、64149 套、23433套，較上月上升0.5%、2.6%、6.3%。外環(huán)外掛牌延續(xù)上升，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源依舊緊俏。普通住宅比例由上年末的65.8%下降為24.9%。
??12月18日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告表述中，直指樓市去庫(kù)存、強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的完善和補(bǔ)位、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)、行業(yè)內(nèi)兼并重組。在寬松的政策環(huán)境下，中央去庫(kù)存政策思路將持續(xù)影響市場(chǎng)預(yù)期。
??市區(qū)出現(xiàn)搶收現(xiàn)象
??報(bào)告顯示，2015年12月，傳統(tǒng)市區(qū)全部7個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲2.02%，漲幅較上月擴(kuò)大1.13個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴整體上漲2.03%，漲幅較上月擴(kuò)大1.13個(gè)百分點(diǎn)。
??12月，市區(qū)漲幅較大的虹口、靜安、徐匯、黃浦分別上漲2.13%、2.09%、2.07%、2.02%。市區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源掛牌稀缺，有的房源一天帶看量甚至數(shù)十組，賣(mài)家坐地起價(jià)，買(mǎi)家恐慌哄搶。之前一些猶豫等待、或暫無(wú)換房計(jì)劃的買(mǎi)家也看房伺機(jī)入市，并擴(kuò)大選擇范圍。熱門(mén)板塊帶看量平均2-3成增長(zhǎng)，其中，6成以上為改善換房客。抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，市中心的黃浦、靜安最受改善客青睞，600萬(wàn)左右的二房為成交主力，部分置換客為鎖定年底完成交易，一次性付款的案例增加。而高端改善客心儀的二手豪宅，和一手豪宅齊頭并進(jìn)，成交火熱。受一手豪宅高價(jià)入市帶動(dòng)，二手豪宅雖小區(qū)品質(zhì)、裝修等略次，但房源供應(yīng)充足、選擇余地大，不少跳級(jí)置換的客戶(hù)選擇購(gòu)入，千萬(wàn)以上的房源成交出現(xiàn)2成增長(zhǎng)。
??12月，新興城區(qū)整體上漲1.87%，漲幅較上月擴(kuò)大0.81個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較大的寶山、閔行、松江分別上漲2.14%、2.00%、1.90%。區(qū)域內(nèi)買(mǎi)家結(jié)構(gòu)變化，連續(xù)降息后，首次改善客和剛需客比例增多，300-500萬(wàn)的二房和小三房為成交熱點(diǎn)。高價(jià)優(yōu)質(zhì)房源暢銷(xiāo)，中介帶看增多，往往掛牌一周內(nèi)就能成交。而一些品質(zhì)略次的房源成交也出現(xiàn)增長(zhǎng)，這些房源前期看多買(mǎi)少，時(shí)下買(mǎi)家急于買(mǎi)房，不再一味等待優(yōu)質(zhì)房源，即使小幅漲價(jià)1%-2%也愿意接受。而動(dòng)遷置換需求也開(kāi)始升溫，不少手持2、3套動(dòng)遷房源的置換客，選擇二換一甚至三換一方式，購(gòu)入同板塊的品牌開(kāi)發(fā)商次新房小區(qū)。
??12月，非新興城區(qū)整體上漲0.76%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中，奉賢、金山分別上漲0.83%、0.57%。板塊內(nèi)出現(xiàn)分化，城區(qū)中心價(jià)格領(lǐng)漲，如奉賢南橋、金山新城分別上漲0.79%、0.66%。年末，以婚房、置換大戶(hù)型、遷入城區(qū)中心為主的需求主導(dǎo)了這波成交。部分板塊持平甚至下跌，如奉賢海灣、崇明堡鎮(zhèn)持平、金山亭林下跌0.24%。
??近九成板塊房?jī)r(jià)漲
??報(bào)告顯示，2015年12月，全市130個(gè)板塊中，上漲板塊114個(gè)，占比88%；下跌板塊6個(gè)，占比4%；持平板塊10個(gè)，占比8%。
??上漲板塊平均上漲1.98%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.78百分點(diǎn)。內(nèi)環(huán)內(nèi)的次新房集中板塊漲幅領(lǐng)先，如靜安江寧路、新靜安新客站、虹口北外灘、黃浦淮海中路分別上漲2.59%、2.50%、2.23%、2.18%。臨近年末，改善需求仍在持續(xù)發(fā)酵，不少板塊出現(xiàn)了買(mǎi)家搶收的現(xiàn)象，以首次改善為主。其中，小三房、二房出現(xiàn)供不應(yīng)求。據(jù)調(diào)查，部分熱門(mén)板塊賣(mài)家有跳價(jià)的達(dá)4成，個(gè)別房源跳價(jià)3、4次后，漲價(jià)幅度達(dá)10%以上。而撤賣(mài)惜售的現(xiàn)象也不在少數(shù)。千萬(wàn)以上的豪宅，受年輕新貴買(mǎi)家的追捧，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，漲幅較大的板塊如黃浦新天地、楊浦新江灣城、松江佘山、長(zhǎng)寧古北分別上漲2.11%、1.97%、1.93%、1.88%。其中80后自住型買(mǎi)家占比達(dá)4成左右，成交主力為120-150平方米的中大戶(hù)型公寓，200平方米左右的別墅，交易量環(huán)比2成增長(zhǎng)。
??持平板塊10個(gè)，抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，一些板塊內(nèi)漲跌互現(xiàn)，總體上維持價(jià)格不變。究其原因，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源多已消耗，成交萎縮。有的普通房源賣(mài)家借勢(shì)按照優(yōu)質(zhì)房源成交價(jià)格掛牌，有的則讓價(jià)出手。寶山大場(chǎng)、浦東康橋、青浦徐涇等板塊總體持平。
??下跌板塊平均下跌0.20%，跌幅比上月縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)。下跌幅度較大的板塊，主要為改善客連環(huán)置換的迫切需求，如楊浦鞍山下跌0.43%。其中一些首次改善客將手中小戶(hù)型老舊房源出售置換，對(duì)于付款方式好的買(mǎi)家能給出2%讓步。另外，一些新興城區(qū)偏遠(yuǎn)板塊需求不足，加上一手房分流，賣(mài)家對(duì)于價(jià)格也出現(xiàn)了一定讓步，如閔行吳涇、浦東惠南分別下跌0.19%、0.16%。買(mǎi)家多為首次置業(yè)的剛需群體，選擇購(gòu)入以動(dòng)遷房為主。
??上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，從“330新政”頒布后，二手房市場(chǎng)需求大量釋放。受6次降息的持續(xù)推動(dòng)，月均成交連續(xù)9個(gè)月突破3萬(wàn)套，年成交量較上年約放大一倍。其中，在改善置業(yè)主導(dǎo)的這波行情下，次新房集中的浦東，閔行、寶山成交排名前三。部分成交活躍板塊，房?jī)r(jià)較年初漲3成。量?jī)r(jià)齊升成為2015年二手房市場(chǎng)的標(biāo)簽。
??已成為上海樓市交易主體的二手房，年度成交量套數(shù)、面積分別為一手房的3倍和2倍。當(dāng)前中央定調(diào)的寬松政策環(huán)境，提高了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于后市的信心。在金融動(dòng)蕩背景下，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯。后市漲價(jià)或是大概率事件。預(yù)計(jì)春節(jié)前，市場(chǎng)成交仍將保持高位。
