去年我國一線城市“地王”現(xiàn)象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差，表明當(dāng)前全國房地產(chǎn)開發(fā)資金正向一線城市加速集中，充分反映出房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征和潛在運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。在全國房地產(chǎn)化解庫存主線下，一線城市房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)一枝獨(dú)秀，走出獨(dú)立行情，存在極大不確定性，值得高度關(guān)注。
??據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月20日，去年一線城市成交土地總宗數(shù)和規(guī)劃建筑總面積均為近六年新低，但平均樓面價(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。同時(shí)，全國百城中有10所城市土地流拍率達(dá)到或超過50%。這種明顯反差，反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)資金正加速從非熱點(diǎn)城市向一線城市集中。北京市在2015年土地成交宗數(shù)為近五年新低的情況下，累計(jì)土地出讓金首次超過2000億元，樓面價(jià)創(chuàng)出歷史新高，“面粉貴過面包”，導(dǎo)致城市住宅事實(shí)上已處于加快“被豪宅化”態(tài)勢。
??當(dāng)前一線城市房價(jià)堅(jiān)挺存在一定合理性。一方面，社會財(cái)富向一線熱點(diǎn)城市集中，提高了房價(jià)可接受水平；另一方面，熱點(diǎn)城市完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施、包容創(chuàng)新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機(jī)會等是社會稀缺資源，內(nèi)在產(chǎn)生人口流入動力，可能會對房價(jià)形成強(qiáng)力支撐。但這并不意味著一線城市房地產(chǎn)市場在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下就可以走出獨(dú)立行情。一是當(dāng)前一線城市絕對房價(jià)水平與國際都市基本持平。日本東京房價(jià)過去經(jīng)常被視為北京等一線城市房價(jià)參考系。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬日元/平方米，折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米，這與我國一線城市城區(qū)住宅均價(jià)基本持平。二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬人，面積約2189平方公里，與北京六環(huán)內(nèi)人口密度基本持平。一線城市環(huán)境資源承載力、社會綜合管理水平、非熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等，對人口流入的抑制作用正加快顯現(xiàn)。三是一線城市“被豪宅”提升了房地產(chǎn)市場運(yùn)行脆弱性?！氨缓勒被蛘哒f房價(jià)被動上漲，實(shí)際上提升了一線城市可交易住宅總價(jià)值。為維持住宅交易價(jià)格穩(wěn)中有漲，需要更多資金持續(xù)注入，否則便不可持續(xù)，這顯著增加了房價(jià)回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規(guī)模已經(jīng)非常龐大，導(dǎo)致“被豪宅”的市場價(jià)值容量幾近天文數(shù)字。四是高地價(jià)能否向房價(jià)順利傳導(dǎo)面臨龐大存量住宅的強(qiáng)力沖擊。
