中央經(jīng)濟工作會議日前提出，化解房地產(chǎn)庫存，要“取消過時的限制性措施”。
何謂“過時的限制性措施”，大家爭論不休。由于政府主管部門沒有進一步公開解釋，業(yè)內(nèi)人士解讀自然是仁者見仁、智者見智。
政府從來是樂見百家智見的，雖然現(xiàn)在混亂成了一鍋粥，像《羋月傳》里秦國的四方館，辯手云集，誰也說服不了誰。但提供的意見很多，有些還很精良，對于像方中信、孫儷這樣的決策者來說，有些沒想清楚的可能就豁然開朗了。
有很多人解讀“取消過時的限制性措施”就是要解除產(chǎn)權年限限制。官方關于中央經(jīng)濟工作會議的英文稿尤其讓外界解讀為要取消產(chǎn)權年限限制，但官方馬上糾正了。說明產(chǎn)權依然有40、50、70年的限定。在造血功能嚴重不足的情況下，地方財政還指望著未來在產(chǎn)權上繼續(xù)增加收入，這個限制短期內(nèi)估計難提上議事日程。
在筆者看來，“限制性措施”其實很好理解，很明顯，落點在“限”，而中央曾經(jīng)實施過的主要有三限，即“限購、限貸、限價”。
這三限是否取消得分類看待。
先說限購。限購就是在商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等方面予以限制。目前還在實施限購的城市是一線四城和二線城市三亞。
三亞取消限購應該會很快。據(jù)報道，幾天前，在三亞市游客中心，市委副書記、常務副市長岳進向記者透露，三亞房地產(chǎn)將取消所有政府性的限制性政策。
四個一線城市取消限購則可能遙遙無期。我們說是要對“過時的”限制性措施取消，限購對一線來說還談不上“過時”，城市建設、人口控制均面臨非常大的壓力，取消的話投資投機就會滿天飛，那會急劇增加壓力，對城市管理和發(fā)展都相當不利。
再說限貸，就是在住房貸款額度、比例方面予以限制。這個要取消估計會分步來，2015年各地多數(shù)都放寬貸款限制了，尤其是首套房，它會是一個從30%到25%到20%到10%的漸進過程。零首付會以某種變通的形式存在，但不會普遍，給完全無錢買房戶貸款的風險是顯而易見的。
第三是限價，限制商品房銷售價格。前些年部分城市房價上漲過快，老百姓怨聲連天。目前看，三四線城市庫存高企，降價都賣不出去，限價毫無必要。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這些年的市場化運作，一二線城市的地價房價不斷上漲，老百姓不接受也接受了，限價也沒多大作用，取消也是必然的。
除了這三限，還有一些限制措施，估計各地也會根據(jù)實際情況予以取消。
比如限外，就是限制外國人和境外機構購房。早在2015年8月份，住建部、商務部、發(fā)改委等部門就聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關政策的通知，規(guī)定有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房，樓市十年限外令松綁。當然各地落實會有時間先后。
又如限售，通過行政手段讓開發(fā)商在一些高價項目上緩拿預售證?，F(xiàn)在主要是部分項目部分開發(fā)商惜售，政府限售基本上不需要了。
除了以上明顯帶“限”的規(guī)定外，應該說，凡是過去關于禁止人們從事房地產(chǎn)相關活動之類的過時規(guī)定都應取消，比如財稅政策方面，繳稅多，也會影響買房賣房積極性，庫存難消化。任志強就提到了解決第二套住房的稅收問題，應改由減免個人所得稅沖抵房產(chǎn)稅。又比如農(nóng)民工落戶限制，農(nóng)民進城買房落不了戶，小孩教育醫(yī)療等沒有實際保障，買房就不是切實需要了。
一切從市場角度出發(fā)考慮政策的制定與出臺，房地產(chǎn)行業(yè)才能自如調(diào)控，健康良性發(fā)展，中國的宏觀經(jīng)濟也才能有真正的改善。
