過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)，正在房?jī)r(jià)指標(biāo)上鮮明體現(xiàn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有33個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，比10月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，比10月增加2個(gè)。房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。
第一太平戴維斯根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去五年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅不斷遞減。
隨著樓市的區(qū)域分化，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)指出，這種趨勢(shì)并未終止，未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力，二三線城市則會(huì)繼續(xù)上漲乏力局面。
一線城市房?jī)r(jià)漲幅4倍于二線
根據(jù)城市等級(jí)的差別，第一太平戴維斯將納入統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市進(jìn)行分類，分為4個(gè)一線城市，16個(gè)二線城市，24個(gè)三線城市，其余的列為四線城市和五線城市。
環(huán)比來(lái)看，不同城市之間的房?jī)r(jià)變化差距不大，但若拉長(zhǎng)時(shí)間軸，可見(jiàn)房?jī)r(jià)分化十分明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均同比下降 0.37%。其中，一線城市價(jià)格上漲19.45%，二線城市僅上漲0.87%。三四五線城市的房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
從上述變化可以看出，過(guò)去一年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)平均上漲兩成。其余大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，只有少部分城市房?jī)r(jià)微漲。
若以2010年12月的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，過(guò)去五年來(lái)，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均上漲9.34%。其中，一線城市上漲45.53%，遠(yuǎn)高于平均水平。二三四五線城市房?jī)r(jià)的平均漲幅分別為10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。
從變化趨勢(shì)上看，不同層級(jí)的城市之間，房?jī)r(jià)分化十分明顯。一線城市的房?jī)r(jià)漲幅大幅領(lǐng)先于均值，約相當(dāng)于二線城市的4倍、三線城市的6倍、四線城市的7倍。
分城市來(lái)看，過(guò)去五年來(lái)，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲77.2%，為全國(guó)之冠。分析認(rèn)為，深圳的外來(lái)人口較多，對(duì)房屋需求量大，但由于地理?xiàng)l件等限制，土地和房屋供應(yīng)相對(duì)有限，使得深圳樓市的供需關(guān)系極度緊張。
同期，北京新房?jī)r(jià)格上漲34.8%，上海上漲37.6%，廣州上漲32.5%。在二線城市中，漲幅最大的是廈門，為33.6%。鄭州和南京的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)兩成。
第一太平戴維斯的報(bào)告指出，作為國(guó)內(nèi)最富裕的城市之一，廈門的年人均GDP達(dá)到人民幣86831元，人均可支配收入為人民幣39625元。加之其是處于亞熱帶地區(qū)的沿海城市，以及同臺(tái)灣的密切往來(lái)，廈門得以不斷吸引更多高凈值人士和小型企業(yè)前往。
相比之下，社會(huì)資本充裕、此前房?jī)r(jià)上漲迅速的浙江，成為房?jī)r(jià)下跌“重災(zāi)區(qū)”。過(guò)去5年來(lái)，溫州的新房?jī)r(jià)格下降23.9%，位居降幅榜首；杭州、寧波、金華的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度下跌。此外，?？?、泉州、蚌埠、唐山的房?jī)r(jià)，也在過(guò)去5年間出現(xiàn)下跌。
山西內(nèi)蒙仍為“重災(zāi)區(qū)”
過(guò)去幾年來(lái)，“分化”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。在一位不愿具名的分析師看來(lái)，資本流向是決定這種分化的主要因素。
“2010年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的布局開(kāi)始從二三線城市向一線城市收縮。房地產(chǎn)投資資金大量向一線城市回流，但由于供應(yīng)不足，造成這幾年一線城市的土地爭(zhēng)奪十分激烈，土地成本上漲明顯?！痹摲治鰩煴硎?。
這種情況在今年達(dá)到極致。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，今年我國(guó)20大標(biāo)桿房企拿地金額已累計(jì)至4429.93億元，同比漲幅高達(dá)21%，成為僅次 于2013年的歷史第二高點(diǎn)。其中，20大標(biāo)桿房企在一線城市拿地金額比例歷史性突破了50%，達(dá)到50.6%。
但同期，一線城市僅推出土地516宗，合計(jì)土地規(guī)劃建筑面積為5318.7萬(wàn)平方米，為最近6年來(lái)最低。平均樓面價(jià)為9075元/平方米，同比上漲了18.9%，創(chuàng)歷史新高。
第一太平戴維斯認(rèn)為，因近期住宅成交強(qiáng)勁，一線城市待售庫(kù)存接近最低水平。四座一線城市持續(xù)吸引公司開(kāi)業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來(lái)自其他城市的財(cái)富。這些因素均對(duì)住宅價(jià)格起到支撐作用，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
相比之下，三四線城市因此前的過(guò)度開(kāi)發(fā)，如今庫(kù)存高企不下。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，一些三四線城市和部分二線城市庫(kù)存規(guī)模較大，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一項(xiàng)重要問(wèn)題。
安信證券的報(bào)告指出，截至10月末，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫(kù)存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米。
從區(qū)域分布來(lái)看， 遼寧、山東、山西、內(nèi)蒙古為“嚴(yán)重過(guò)?！眳^(qū)域。其中，營(yíng)口的供需比已達(dá)到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達(dá)到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地，則屬于“輕度過(guò)?！薄?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場(chǎng)分化的趨勢(shì)還將持續(xù)。一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使有信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。
